當下我國房地產融資問題分析

李佳

摘 要：我國的經濟社會不斷發(fā)展，房地產行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。一方面，城市化水平不斷提升，建筑工程不斷增多，房地產行業(yè)的發(fā)展前景越來越好。另一方面，房地產企業(yè)越來越多，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產融資體系急需構建起來。本文將具體探討房地產融資的特點，當前我國房地產行業(yè)融資的不足之處，已經開拓房地產融資渠道的策略，希望能為相關人士提供一些參考。

關鍵詞：市場經濟；房地產；融資

進入新世紀以來，我國的社會主義市場經濟持續(xù)繁榮，人們的物質生活水平不斷提升。建筑工程數量明顯增多，人們對建筑質量也提出了更高的要求。在房地產交易活動過程中，企業(yè)經常要進行資金融通。建筑工程的規(guī)模較大，需要投入的資金較多，由于回收周期較長，房地產融資難度加大。近幾年來，我國的房地產企業(yè)越來越多，房地產行業(yè)卻陷入了發(fā)展瓶頸。如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經成為當下房地產企業(yè)關注的最大問題。為了實現自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產企業(yè)必須對融資特點進行分析，采用高效的融資策略應對融資問題。

1房地產融資概述

1.1內涵

所謂的房地產融資，就是房地產企業(yè)在進行交易活動的過程中，采用多種方式獲得資金的經濟行為。房地產交易活動需要耗費較多的物力資源，企業(yè)想要完成交易，必須獲得外界的資金支持。與其他融資活動相比，房地產融資具有一定的特殊性[1]。無論是在土地占用，還是在勞動力輸出過程中，企業(yè)都需要投入大量資金。為了保障房地產融資的可靠性，房地產企業(yè)需要提供擔保。

1.2特點

首先，房地產融資具有金額較大的特點。城市化水平不斷提升，高層建筑拔地而起。當前我國的房地產項目以高層建筑為主，需要耗費大量資金。只有確保資金鏈條的穩(wěn)定，才能推動房地產項目的順利開展。一些房地產企業(yè)存在資金不足的情況，制約了項目工程的持續(xù)推進。其次，房地產融資具有生產周期長的特點。房地產從項目規(guī)劃，到項目竣工，至少需要耗費幾年的時間。由于生產周期較長，房地產融資的資金周轉時間也相應較長。再次，房地產融資具有風險性大的特點。在開展房地產融資活動時，開發(fā)商承擔著較大的經濟責任。部分開發(fā)商信用狀況非常差，在項目破產后逃之夭夭，影響了房地產融資市場的健康發(fā)展。最后，房地產融資具有資金專用的特點。房地產的融資活動包括建筑貸款、商品房貸款等等，而房地產融資獲得的資金只能應用在規(guī)定的房地產融資活動中，不能用在其他方面。

2當前房地產融資的不足之處

2.1直接融資比例較小

對我國房地產融資現狀進行分析，可以發(fā)現當前我國房地產直接融資所占的比例非常小，在很大程度上阻礙了房地產企業(yè)的健康發(fā)展。就目前來看，房地產 企業(yè)的融資方式主要包括以下幾種：第一種是股票融資方式，即房地產企業(yè)發(fā)行股票，以此獲得資金支持。在社會主義市場經濟繁榮發(fā)展的背景下，房地產企業(yè)如雨后春筍般成長起來，我國的房地產企業(yè)大約有三萬家左右。值得注意的是，這些房地產企業(yè)并不是全部以房地產作為主要工作內容，業(yè)績的波動性非常大。由于業(yè)績波動性較大，僅有小部分房地產企業(yè)能夠通過股票獲得足夠資金，使后期生產建設工作有序展開。第二種是基金融資的方式，即房地產企業(yè)利用投資基金或信托基金來獲得資金支持?；鹑谫Y的實現難度比較大，通過這種方式獲得的資金僅僅占據房地產企業(yè)貸款總額的千分之一左右。第三種的債券融資的方式，即房地產企業(yè)通過發(fā)行債券來獲得資金支持，債券融資籌集到的資金仍然較少，只能占據企業(yè)貸款總額的百分之二左右[2]。

2.2對銀行的依賴性強

我國大部分的房地產企業(yè)在融資過程中會申請銀行機構的幫助，而銀行貸款也成為大部分房地產企業(yè)的最佳融資選擇。事實上，房地產企業(yè)的融資方式有很多，企業(yè)既可以選擇民間融資的方式，也可以采用銀行融資的方式?？v觀我國的房地產企業(yè)發(fā)展歷程，發(fā)現股票融資、債券融資等方式一直是房地產融資體系的末流，而銀行融資才是房地產融資體系的主流。進入新世紀以來，社會主義市場進一步擴展，房地產企業(yè)之間的競爭越來越激烈。為了在市場占據更大份額，房地產企業(yè)向銀行舉債，資產負債率高達百分之七十，而國內其他企業(yè)的資產負債率很難企及房地產企業(yè)的高度。房地產企業(yè)在向銀行抵押貸款時，大多應用了個人住房，這說明房地產企業(yè)對銀行機構是非常信賴的。

2.3房地產市場不穩(wěn)定

社會主義市場經濟存在一定的弊?。阂环矫妫鐣髁x市場經濟具有自發(fā)性，企業(yè)很容易陷入惡性競爭，采用惡劣手段進行競爭；另一方面，社會主義市場經濟具有盲目性，企業(yè)很容易錯誤跟風，陷入破產的泥潭。前幾年我國的房地產市場投資大熱，形成了房地產泡沫，不僅對房地產市場造成不利影響，更是阻礙了社會主義市場經濟的可持續(xù)發(fā)展。為了幫助房地產企業(yè)指明方向，政府發(fā)揮了自身作用，采用宏觀調控的手段，對房地產企業(yè)進行了重新調整和規(guī)劃。針對房地產企業(yè)資產負債率過高的問題，我國政府提出要控制借貸利率，盡量縮小房地產企業(yè)的借貸規(guī)模。政府的宏觀調控舉措對房地產行業(yè)的發(fā)展產生影響，許多房地產企業(yè)開始轉向民間金融，采用了多元化的融資方式來化解風險。即便如此，我國的房地產行業(yè)仍然存在融資模式單一的問題，房地產市場的波動性仍然較大。由于市場不穩(wěn)，大多數房地產企業(yè)在融資時還會把銀行機構作為首選，這就加大了金融市場的風險。當房地產行業(yè)發(fā)展能力下降，商業(yè)銀行面臨的經濟問題會不斷加劇，給經濟社會造成難以估量的損失。

3優(yōu)化房地產融資體系的有效舉措

3.1健全社會信用制度

上文已述，房地產企業(yè)在融資過程中會把銀行機構作為首選，一旦房地產企業(yè)陷入危機，銀行機構也會面臨較大的金融風險。為了避免出現這一問題，銀行應該健全社會信用制度，形成完善的信用體系。在與房地產企業(yè)進行合作時，商業(yè)銀行機構需要對房地產企業(yè)的資歷信息進行調查，查詢房地產企業(yè)的資信狀況。如果房地產企業(yè)的資金狀況較差，商業(yè)銀行機構不應該與其進行繼續(xù)合作。房地產融資主要有兩種渠道：第一種是直接融資，第二種是間接融資。就目前來看，房地產直接融資體系還沒有得到發(fā)展，致使房地產融資存在不夠科學的問題，給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來極其惡劣的影響。很多房地產企業(yè)在融資活動中，經常會出現重復貸款、債券落空等問題。商業(yè)銀行機構在提供貸款時，必須突出信用體系的重要性，制約房地產企業(yè)的經濟活動，避免房地產企業(yè)對商業(yè)銀行造成惡劣影響，阻礙商業(yè)銀行機構的健康發(fā)展[3]。

3.2優(yōu)化銀行信貸監(jiān)管

為了引導房地產企業(yè)合理融資，相關部門應該對銀行信貸活動進行科學監(jiān)管，使銀行信貸工作更加有章可循。在傳統(tǒng)融資活動中，商業(yè)銀行機構和房地產行業(yè)建立合作關系，外部監(jiān)管力度較低，銀行信貸體制不夠規(guī)范。由于信貸體制沒有得到健全，很多企業(yè)鉆了法律的空子，致使商業(yè)銀行陷入危機。對商業(yè)銀行機構的這一行為進行分析，可以發(fā)現競爭壓力導致了商業(yè)銀行機構的行為。我國商業(yè)銀行機構數量較多，銀行之間也存在競爭。為了吸引更多客戶的注意力，部分商業(yè)銀行放低了貸款標準，甚至故意違規(guī)操作，在很大程度上破壞了房地產行業(yè)的融資結構。在社會主義市場經濟的背景下，政府必須要加大監(jiān)管力度，監(jiān)督和管理銀行的信貸行為，使銀行信貸工作朝著制度化和規(guī)范化的方向發(fā)展。

3.3推行科學貸款政策

在構建房地產融資體系的過程中，政府起著至為重要的作用。政府宏觀調控能穩(wěn)定房地產市場，實現房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在鼓勵扶持引導房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，政府應該調整房地產的融資結構，對房地產開發(fā)進行科學控制。同時，政府應該推出科學貸款政策，控制房地產企業(yè)的貸款率，避免房地產市場出現泡沫，降低商業(yè)銀行機構面臨的金融風險。

3.4建立健全法律體系

法律法規(guī)可以約束房地產企業(yè)的行為，讓房地產企業(yè)遵循必要的法律規(guī)定。就目前來看，我國法律體系還存在薄弱環(huán)節(jié)，立法部門沒有對房地產企業(yè)的融資活動作出法律規(guī)定，致使房地產企業(yè)的貸款擔保出現問題。房地產企業(yè)在向商業(yè)銀行機構提出貸款申請時，需要抵押自己的所屬物品，一旦房地產企業(yè)徹底破產，無法清還商業(yè)銀行機構提供的貸款，商業(yè)銀行機構無法對房地產企業(yè)提供的抵押物進行處理和分配。在法律法規(guī)不夠明細的情況下，商業(yè)銀行機構面臨較大的金融風險，很容易受到房地產市場的波動。為了避免出現上述問題，立法部門應該關注于此，進一步完善法律法規(guī)，對房地產企業(yè)的抵押物分配做出明確規(guī)定。

3.5完善相關配套機制

為了穩(wěn)定房地產市場的發(fā)展，我國不僅要完善抵押物制度，還要完善相關評定機制。對我國的房地產交易市場進行分析，可以發(fā)現擔保抵押等經濟活動漏洞百出，很多融資工具都不能到使用之中。抵押物制度可以解決上述問題，我國應該構建科學的擔保抵押系統(tǒng)，對房地產企業(yè)的擔保抵押行為進行規(guī)范。房地產市場是社會主義市場經濟的重要組成部分，對經濟社會起著至為關鍵的作用，政府還需要完善房地產市場制度，堅決抵制房地產企業(yè)之間的惡性競爭，為房地產企業(yè)創(chuàng)造一個良好的發(fā)展環(huán)境。

綜上所述，我國的經濟社會不斷發(fā)展，房地產行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。建筑工程數量明顯增多，人們對建筑質量也提出了更高的要求。

建筑工程的規(guī)模較大，需要投入的資金較多，如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經成為當下房地產企業(yè)關注的最大問題。就目前來看，我國房地產企業(yè)對商業(yè)銀行機構的依賴性過大，融資結構嚴重不合理。為了促進房地產市場的可持續(xù)發(fā)展，政府必須要發(fā)揮調節(jié)作用，對房地產企業(yè)融資活動進行監(jiān)督。

參考文獻

[1]姜永銘，史聞東.房地產企業(yè)融資外部化研究[J].技術經濟與管理研究，2013（06）：104-108.

[2]李素紅，陳立文，王樹強.基于模糊層次分析法的融資風險評價——以河北省房地產開發(fā)企業(yè)為例[J].企業(yè)經濟，2013，32（02）：137-140.

[3]湯華然.我國房地產融資問題研究[J].科學發(fā)展，2011（03）：55-62.