淺析國有土地上房屋征收與補償?shù)臅嬏幚?/h1>
2018-06-05 10:18:28劉洪郡
卷宗 2018年8期 關(guān)鍵詞：影響
劉洪郡
摘 要：我國房屋征收與補償制度的提出時間晚，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，因此在具體征收和補償時存在一些問題和糾紛。本文基于《國有土地上房屋征收與補償條例》，首先介紹了我國房屋征收與補償?shù)默F(xiàn)狀，然后分析了新《條例》對房屋征收與補償?shù)挠绊?，最后指出會計處理方法，以供參考?/p>
關(guān)鍵詞：國有土地；房屋征收與補償；影響；會計處理
2011年1月21日，國務(wù)院頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，對房屋征收與補償活動進行規(guī)范，能維護公共利益、保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。新條例的執(zhí)行，也代表著《城市房屋拆遷管理條例》的廢止，與此同時帶來了一些新的會計處理問題。以下對此進行探討。
1.我國房屋征收與補償?shù)默F(xiàn)狀
依據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，我國在2005年，城市發(fā)展建設(shè)征用土地263km2，城市建成區(qū)面積為29636km2；2015年城市發(fā)展建設(shè)征用土地1548km2，城市建成區(qū)面積為51584km2。相比之下，10年時間城市發(fā)展建設(shè)征用土地面積擴大5.88倍，建成區(qū)面積擴大1.74倍。在城市化發(fā)展的同時，城市布局改變、基礎(chǔ)設(shè)施興建，也帶來了更為復(fù)雜的房屋征收與補償問題。而且，房屋征收工作范圍廣，涉及多個利益群體，因此一直受到社會各界關(guān)注。不論征收人、被征收人、第三方利益人，在房屋征收期間的關(guān)注點，普遍放在了征收補償價格上。
新《條例》的頒布，要點包括以下幾點[1]：①政府是公共利益征收的唯一補償主體，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，禁止使用暴力手段推動搬遷工作；②針對公共利益的范圍進行明確界定，要以保障國家安全、促進國民經(jīng)濟社會發(fā)展為前提；③實現(xiàn)了征收過程的程序化，要尊重被征收人的意愿，能維護被征收人的合法權(quán)益；④明確了征收補償標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估被征收房屋的價值，采用貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償形式；⑤被征收人協(xié)商選擇評估機構(gòu)，有利于房屋評估的公平和公正；⑥征收房屋應(yīng)先補償后搬遷，由政府發(fā)放補償款，增加了公信力，促進依法征收順利進行。
2.新《條例》對房屋征收與補償?shù)挠绊?/p>
2.1 補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)
新《條例》明確指出，房屋征收補償?shù)姆秶呛戏ńㄖ?，或處于批?zhǔn)期限以內(nèi)的臨時建筑。針對違法建筑、超出批準(zhǔn)期限的臨時建筑，征收時不進行補償。補償范圍的確定，從源頭上規(guī)范了各級政府的補償行為。具體到補償項目上，主要包括三個方面：一是被征收房屋的價值補償；二是征收過程中產(chǎn)生的搬遷、安置補償；三是個體或企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補償?？v觀因房屋征收引起的糾紛矛盾，主要原因在于征收方、被征收方都想得到經(jīng)濟利益的最大化，對此新《條例》指出，征收補償標(biāo)準(zhǔn)不能低于公告日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以此保障被征收人的合法權(quán)益。
2.2 補償?shù)姆绞胶统绦?/p>
在征收房屋的補償方式上，包括貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方案，且政府要尊重被征收人的選擇權(quán)。以后者為例，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，然后計算被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價。在舊城改造中，被征收人如果選擇在改建地段進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么政府就要提供改建地段附近的房屋。在補償程序上，以前房屋征收工作中，由于補償程序有漏洞、執(zhí)行不到位，存在補償工作未完成、就要求被征收人搬遷的情況。新《條例》中規(guī)范了補償程序，一方面在征收決定之前，應(yīng)該保證補償費用到位，嚴(yán)格專款專用；另一方面在征收工作中，遵循先補償后搬遷的原則[2]。
2.3 征收實施單位利潤
根據(jù)新《條例》的規(guī)定，房屋征收實施單位在工作中，不能以營利為目的。該規(guī)定的提出，能夠保障被征收人的利益，保障社會公共利益，同時也為會計處理工作、監(jiān)管工作提出了新問題。
2.4 相關(guān)獎懲措施
為了促進征收工作順利進行，提高搬遷人員的積極性，新《條例》提出獎勵補助措施：對于積極搬遷人員，由當(dāng)?shù)卣o予合適的獎勵和補助。相應(yīng)地，對于征收過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，也提出了明確的處罰措施。以房地產(chǎn)評估機構(gòu)為例，如果出具了虛假、差錯的評估結(jié)果，進行罰款處理。
3.房屋征收與補償?shù)臅嬏幚矸椒?/p>
3.1 房屋征收實施單位
3.1.1 會計科目設(shè)置
第一，實施單位是政府和被征收方之間的紐帶，能對補償費用代收代付，因此要設(shè)置“代收補償款”科目[3]。第二，被征收人可能采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償形式，因此要購置一定數(shù)量的安置房，為了和固定資產(chǎn)相區(qū)別，要設(shè)置“安置房”科目。
3.1.2 會計處理方法
對于貨幣補償，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，借、貸分別記在“銀行存款”、“代收補償款”科目中。第二，實施單位支付補償款時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“房屋補償款”、“安置費”、“搬遷費”、“停業(yè)損失補償費”等。第三，給予被征收人獎勵補助時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“獎勵支出”。第四，實施單位向房產(chǎn)評估機構(gòu)支付費用時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“評估費用”。
對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，會計處理方法同貨幣補償一致。第二，實施單位購買安置房時，入賬以實際購買價、稅費為準(zhǔn)，借、貸分別記在“安置房”、“銀行存款”科目中。第三，產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，借、貸分別記在“代收補償款”、“安置房”科目中，兩者的差價記在“其他應(yīng)付款”科目中。
3.2 被征收企業(yè)
3.2.1 會計科目設(shè)置
專項應(yīng)付款包括以下內(nèi)容：①企業(yè)收到政府的補償款、搬遷費用；②產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在交付之前，征收單位要向被征收人支付安置費或周轉(zhuǎn)用房；③補償款的存款利息。依據(jù)財企[2005]123號規(guī)定[4]，企業(yè)在搬遷過程出現(xiàn)固定資產(chǎn)損失或報廢，要作為清理業(yè)務(wù)核算，凈損失核銷專項應(yīng)付款；設(shè)備在拆裝、運輸、調(diào)試中產(chǎn)生的費用，也要核銷專項應(yīng)付款。
3.2.2 會計處理方法
對于貨幣補償，會計處理如下：第一，企業(yè)收到補償款，按照實際款項記錄，借、貸分別記在“銀行存款”、“專項應(yīng)付款”科目中；收到政府獎金，借貸分別記在“銀行存款”、“營業(yè)外收入”科目中。第二，房產(chǎn)清理期間，按固定資產(chǎn)的賬面凈值，借記在“固定資產(chǎn)清理”科目中；按已提折舊則記在“累計折舊”科目中，貸記在“固定資產(chǎn)”科目中。第三，換出固定資產(chǎn)支付的清理費用，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中。第四，核銷專項應(yīng)付款時，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第五，設(shè)備在拆裝運輸中產(chǎn)生的費用，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中。第六，向企業(yè)職工支付安置費時，核銷專項應(yīng)付款，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中，其中借可設(shè)置“安置費”明細(xì)科目。第七，針對企業(yè)搬遷造成的損失，補償時借、貸分別記在“遞延收益”、“資本公積”科目中。
對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會計處理如下：第一，不涉及補價時，以換出資產(chǎn)的賬面價值、應(yīng)付稅費作為成本，不確認(rèn)損益，房產(chǎn)清理借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“累計折舊”科目中；獲得換入房屋產(chǎn)權(quán)后，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第二，涉及補價且比例在25%以內(nèi)，換入房屋產(chǎn)權(quán)后，支持補價則借記在“固定資產(chǎn)”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中；收到補價則借記在“固定資產(chǎn)”、“銀行存款”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”科目中。第三，不涉及補價且比例超過25%，按照以貨幣性資產(chǎn)取得非貨幣性資產(chǎn)進行處理。
3.3 涉稅會計處理
第一，在企業(yè)所得稅上，要注意搬遷企業(yè)在所得稅繳納之前的扣除項目，包括固定資產(chǎn)重置費用、技術(shù)改造費用、職工安置費用等。企業(yè)利用搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，要按照稅收規(guī)定攤銷或折舊，也在所得稅前扣除[5]。第二，在土地增值稅上，會計處理前，清算土地增值稅時要將補償費扣除，企業(yè)入賬的土地使用權(quán)，應(yīng)該繳納土地增值稅，計入“固定資產(chǎn)清理”賬戶。第三，在印花稅上，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書按照所載金額的萬分之五貼花，權(quán)利許可證照以件為標(biāo)準(zhǔn)貼花5元，計入“管理費用”賬戶。
4 結(jié)語
綜上所述，隨著城市化進程的加快，國有土地上房屋征收與補償工作的開展，也為會計處理帶來了新問題。文中解讀了新《條例》中補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)、方式和程序、征收實施單位利潤，以及相關(guān)獎懲措施。針對房屋征收實施單位、被征收企業(yè)、涉稅狀況，提出相應(yīng)的會計處理方法，希望為房屋征收補償工作提供參考和支持。
參考文獻：
[1] 姜華.國有土地上房屋征收與補償?shù)臅嬏幚韀J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2012，（12）：33-34.
[2] 陳艷容.政策性搬遷收入稅收政策應(yīng)用與會計處理[J].收藏與投資，2016，（11）：46-47.
[3] 陳益君.基于經(jīng)濟利潤理論對房屋征收補償?shù)乃伎?-以舟山新區(qū)集體土地房屋征收補償為例[J].會計之友，2014，（13）：23-24.
[4] 王舒雯，李瑩.城市房屋征收補償價格影響因素研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014，（10）：25-27.
[5] 許明智.關(guān)于土地征收及房屋拆遷補償資金監(jiān)管風(fēng)險及審計風(fēng)險的思考及建議[J].時代金融（下旬），2015，（9）：207，210.
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劉洪郡
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關(guān)鍵詞：國有土地；房屋征收與補償；影響；會計處理
2011年1月21日，國務(wù)院頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，對房屋征收與補償活動進行規(guī)范，能維護公共利益、保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。新條例的執(zhí)行，也代表著《城市房屋拆遷管理條例》的廢止，與此同時帶來了一些新的會計處理問題。以下對此進行探討。
1.我國房屋征收與補償?shù)默F(xiàn)狀
依據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，我國在2005年，城市發(fā)展建設(shè)征用土地263km2，城市建成區(qū)面積為29636km2；2015年城市發(fā)展建設(shè)征用土地1548km2，城市建成區(qū)面積為51584km2。相比之下，10年時間城市發(fā)展建設(shè)征用土地面積擴大5.88倍，建成區(qū)面積擴大1.74倍。在城市化發(fā)展的同時，城市布局改變、基礎(chǔ)設(shè)施興建，也帶來了更為復(fù)雜的房屋征收與補償問題。而且，房屋征收工作范圍廣，涉及多個利益群體，因此一直受到社會各界關(guān)注。不論征收人、被征收人、第三方利益人，在房屋征收期間的關(guān)注點，普遍放在了征收補償價格上。
新《條例》的頒布，要點包括以下幾點[1]：①政府是公共利益征收的唯一補償主體，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，禁止使用暴力手段推動搬遷工作；②針對公共利益的范圍進行明確界定，要以保障國家安全、促進國民經(jīng)濟社會發(fā)展為前提；③實現(xiàn)了征收過程的程序化，要尊重被征收人的意愿，能維護被征收人的合法權(quán)益；④明確了征收補償標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估被征收房屋的價值，采用貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償形式；⑤被征收人協(xié)商選擇評估機構(gòu)，有利于房屋評估的公平和公正；⑥征收房屋應(yīng)先補償后搬遷，由政府發(fā)放補償款，增加了公信力，促進依法征收順利進行。
2.新《條例》對房屋征收與補償?shù)挠绊?/p>
2.1 補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)
新《條例》明確指出，房屋征收補償?shù)姆秶呛戏ńㄖ?，或處于批?zhǔn)期限以內(nèi)的臨時建筑。針對違法建筑、超出批準(zhǔn)期限的臨時建筑，征收時不進行補償。補償范圍的確定，從源頭上規(guī)范了各級政府的補償行為。具體到補償項目上，主要包括三個方面：一是被征收房屋的價值補償；二是征收過程中產(chǎn)生的搬遷、安置補償；三是個體或企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補償?？v觀因房屋征收引起的糾紛矛盾，主要原因在于征收方、被征收方都想得到經(jīng)濟利益的最大化，對此新《條例》指出，征收補償標(biāo)準(zhǔn)不能低于公告日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以此保障被征收人的合法權(quán)益。
2.2 補償?shù)姆绞胶统绦?/p>
在征收房屋的補償方式上，包括貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方案，且政府要尊重被征收人的選擇權(quán)。以后者為例，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，然后計算被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價。在舊城改造中，被征收人如果選擇在改建地段進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么政府就要提供改建地段附近的房屋。在補償程序上，以前房屋征收工作中，由于補償程序有漏洞、執(zhí)行不到位，存在補償工作未完成、就要求被征收人搬遷的情況。新《條例》中規(guī)范了補償程序，一方面在征收決定之前，應(yīng)該保證補償費用到位，嚴(yán)格專款專用；另一方面在征收工作中，遵循先補償后搬遷的原則[2]。
2.3 征收實施單位利潤
根據(jù)新《條例》的規(guī)定，房屋征收實施單位在工作中，不能以營利為目的。該規(guī)定的提出，能夠保障被征收人的利益，保障社會公共利益，同時也為會計處理工作、監(jiān)管工作提出了新問題。
2.4 相關(guān)獎懲措施
為了促進征收工作順利進行，提高搬遷人員的積極性，新《條例》提出獎勵補助措施：對于積極搬遷人員，由當(dāng)?shù)卣o予合適的獎勵和補助。相應(yīng)地，對于征收過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，也提出了明確的處罰措施。以房地產(chǎn)評估機構(gòu)為例，如果出具了虛假、差錯的評估結(jié)果，進行罰款處理。
3.房屋征收與補償?shù)臅嬏幚矸椒?/p>
3.1 房屋征收實施單位
3.1.1 會計科目設(shè)置
第一，實施單位是政府和被征收方之間的紐帶，能對補償費用代收代付，因此要設(shè)置“代收補償款”科目[3]。第二，被征收人可能采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償形式，因此要購置一定數(shù)量的安置房，為了和固定資產(chǎn)相區(qū)別，要設(shè)置“安置房”科目。
3.1.2 會計處理方法
對于貨幣補償，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，借、貸分別記在“銀行存款”、“代收補償款”科目中。第二，實施單位支付補償款時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“房屋補償款”、“安置費”、“搬遷費”、“停業(yè)損失補償費”等。第三，給予被征收人獎勵補助時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“獎勵支出”。第四，實施單位向房產(chǎn)評估機構(gòu)支付費用時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“評估費用”。
對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，會計處理方法同貨幣補償一致。第二，實施單位購買安置房時，入賬以實際購買價、稅費為準(zhǔn)，借、貸分別記在“安置房”、“銀行存款”科目中。第三，產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，借、貸分別記在“代收補償款”、“安置房”科目中，兩者的差價記在“其他應(yīng)付款”科目中。
3.2 被征收企業(yè)
3.2.1 會計科目設(shè)置
專項應(yīng)付款包括以下內(nèi)容：①企業(yè)收到政府的補償款、搬遷費用；②產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在交付之前，征收單位要向被征收人支付安置費或周轉(zhuǎn)用房；③補償款的存款利息。依據(jù)財企[2005]123號規(guī)定[4]，企業(yè)在搬遷過程出現(xiàn)固定資產(chǎn)損失或報廢，要作為清理業(yè)務(wù)核算，凈損失核銷專項應(yīng)付款；設(shè)備在拆裝、運輸、調(diào)試中產(chǎn)生的費用，也要核銷專項應(yīng)付款。
3.2.2 會計處理方法
對于貨幣補償，會計處理如下：第一，企業(yè)收到補償款，按照實際款項記錄，借、貸分別記在“銀行存款”、“專項應(yīng)付款”科目中；收到政府獎金，借貸分別記在“銀行存款”、“營業(yè)外收入”科目中。第二，房產(chǎn)清理期間，按固定資產(chǎn)的賬面凈值，借記在“固定資產(chǎn)清理”科目中；按已提折舊則記在“累計折舊”科目中，貸記在“固定資產(chǎn)”科目中。第三，換出固定資產(chǎn)支付的清理費用，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中。第四，核銷專項應(yīng)付款時，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第五，設(shè)備在拆裝運輸中產(chǎn)生的費用，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中。第六，向企業(yè)職工支付安置費時，核銷專項應(yīng)付款，借、貸分別記在“專項應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中，其中借可設(shè)置“安置費”明細(xì)科目。第七，針對企業(yè)搬遷造成的損失，補償時借、貸分別記在“遞延收益”、“資本公積”科目中。
對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會計處理如下：第一，不涉及補價時，以換出資產(chǎn)的賬面價值、應(yīng)付稅費作為成本，不確認(rèn)損益，房產(chǎn)清理借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“累計折舊”科目中；獲得換入房屋產(chǎn)權(quán)后，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第二，涉及補價且比例在25%以內(nèi)，換入房屋產(chǎn)權(quán)后，支持補價則借記在“固定資產(chǎn)”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中；收到補價則借記在“固定資產(chǎn)”、“銀行存款”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”科目中。第三，不涉及補價且比例超過25%，按照以貨幣性資產(chǎn)取得非貨幣性資產(chǎn)進行處理。
3.3 涉稅會計處理
第一，在企業(yè)所得稅上，要注意搬遷企業(yè)在所得稅繳納之前的扣除項目，包括固定資產(chǎn)重置費用、技術(shù)改造費用、職工安置費用等。企業(yè)利用搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，要按照稅收規(guī)定攤銷或折舊，也在所得稅前扣除[5]。第二，在土地增值稅上，會計處理前，清算土地增值稅時要將補償費扣除，企業(yè)入賬的土地使用權(quán)，應(yīng)該繳納土地增值稅，計入“固定資產(chǎn)清理”賬戶。第三，在印花稅上，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書按照所載金額的萬分之五貼花，權(quán)利許可證照以件為標(biāo)準(zhǔn)貼花5元，計入“管理費用”賬戶。
4 結(jié)語
綜上所述，隨著城市化進程的加快，國有土地上房屋征收與補償工作的開展，也為會計處理帶來了新問題。文中解讀了新《條例》中補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)、方式和程序、征收實施單位利潤，以及相關(guān)獎懲措施。針對房屋征收實施單位、被征收企業(yè)、涉稅狀況，提出相應(yīng)的會計處理方法，希望為房屋征收補償工作提供參考和支持。
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