聯(lián)合辦公大亂斗

“2018年，香港寫字樓最大的一筆租約是氪空間簽下來的，簽了7層樓。接下來我們會進入東京、新加坡等亞太區(qū)的一線城市。到年底，北京和上海Top 20的寫字樓基本上都要被我們吞掉了?！?月22日，劉成城在北京駿豪中央公園廣場的“氪空間”對著數(shù)家媒體說。

倘若不了解這位1988年出生的年輕人同時也是一家技術(shù)媒體創(chuàng)始人的背景，你可能會以為他是那種習(xí)慣在地圖面前大筆一揮的地產(chǎn)開發(fā)商。

劉成城發(fā)表擴張宣言的地方，正是氪空間的新遷總部。他們從業(yè)主駿豪中央公園廣場手中租下那層寫字樓后，就把整個辦公室改造成了一個裝修風(fēng)格和WeWork出奇一致的“大客廳”：員工并不都有固定工位，需要談事情的人，可以去陽光充足的沙發(fā)區(qū)，還有專門的電話間，需要會議室的話掃描門口的電子二維碼預(yù)訂即可。會議室與會議室之間有隔板，不過全是透明的玻璃，會議室的墻壁上則有熱情的熱帶植物貼紙—就是美式家庭常常會在客廳里貼的那種。

這個大客廳，也是氪空間的樣板房。除此之外，氪空間在全國有49個這樣的項目、2萬多個工位正在對外出租。每個月付上2000元左右的會員費，你就可以“拎包來上班了”。

2015年左右，中國迅速涌現(xiàn)了上百家這樣的聯(lián)合辦公公司。它們不按面積，而是按單個工位收費，把每個來這里上班的人稱為會員而不是租戶。同時，它們的辦公室也不叫辦公室，叫社區(qū)，管理員則叫社區(qū)經(jīng)理。

這種有著“共享經(jīng)濟”光環(huán)的空間，與當時正處于高潮期的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”（以下簡稱“雙創(chuàng)”）氛圍，可以說是相映成趣。那個時候，出于成本考慮，多數(shù)聯(lián)合辦公空間都還窩在城市邊緣的商住兩用房，或者專注于改造廢舊工廠—創(chuàng)業(yè)境遇和其他領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者沒多大不同。3年過去，它們中“還活著”的公司，搖身一變，紛紛扮演起城市中心頂級寫字樓里的大租戶角色。

做技術(shù)媒體出身、嗅覺靈敏的劉成城2014年便在北京的中關(guān)村“創(chuàng)業(yè)大街”成立了孵化器性質(zhì)的氪空間。隨后，氪空間的運營模式在2016年作出重大轉(zhuǎn)型，從此更專注于純粹的辦公室租賃生意。而這一年中國還發(fā)生了一個重要事件，就是WeWork入華。

可以說，2 010年創(chuàng)立于美國紐約的WeWork是一眾中國本土聯(lián)合辦公品牌的偶像。WeWork創(chuàng)始人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）腦子里每迸發(fā)一個新理念，都有可能迅速升級為整個產(chǎn)業(yè)的“教義”。依靠講著幾乎相同的商業(yè)模式故事，WeWork的中國學(xué)徒中的佼佼者，也能不斷從資本市場成功拿回為快速完成資源整合所需的本金。2016年7月，WeWork登陸中國市場，首站選擇了上海。此后它憑借一舉一動，又充當了一條非?；钴S的“鯰魚”，積極攪動中國聯(lián)合辦公市場，讓本土同行不敢懈怠。

今年4月1日，WeWork拿下了上海最貴的寫字樓—上海國金中心的一層樓，日租金為每平方米15元至18元。經(jīng)WeWork重新設(shè)計掛牌運營后，這里每個工位每天的租金接近300元。這件事進一步刺激那批并不差錢的本土聯(lián)合辦公品牌加入到這場爭搶頂級寫字樓的陣營之中。

隨后，在4月12日，WeWork中國區(qū)業(yè)務(wù)與本土聯(lián)合辦公品牌中規(guī)模排在前五名的祼心社宣布“合并”。就在這筆據(jù)稱價格達到4億美元的全資收購被公之于眾的前后，中國本土品牌的并購行動也突然變得異?；钴S。WeWork四處尋找并購對象的同時，僅僅兩個月內(nèi)，中國聯(lián)合辦公市場就先后發(fā)生了優(yōu)客工場并購無界空間、P2并購Workingdom、WeWork并購裸心社等三大筆交易，這些交易使得優(yōu)客工場、P2和WeWork在中國的項目數(shù)量幾乎都翻倍了。

僅從數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過這一輪整合，優(yōu)客工場成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公空間管理者，其項目數(shù)量達到160個。氪空間的規(guī)模排在第二。

以Airbnb和Uber為代表的共享住宿、共享出行熱潮過后，眼下最火熱的“共享經(jīng)濟”案例正是以WeWork為代表的共享辦公。但是，如果深究“共享經(jīng)濟”這4個字究竟能幫助辦公室物業(yè)租賃這門非常傳統(tǒng)的生意提升多少利潤率，在《第一財經(jīng)周刊》的調(diào)查中，不少入局者都變得支支吾吾。有實力的選手，似乎也不屑回答這個算術(shù)題，他們正忙于在中國各大城市的明星建筑物上插上自己的旗幟，他們的擴張熱情，很難不讓人聯(lián)想起當年經(jīng)濟酒店品牌如何在城市的水泥森林里搶奪地盤的往事。

#“小而美”的思路走不通#

最先挑起這場規(guī)模戰(zhàn)爭的，應(yīng)該是創(chuàng)立于2015年的優(yōu)客工場和它的創(chuàng)始人毛大慶。這位萬科前高管可以說是WeWork最積極的學(xué)習(xí)者，連公司名字—優(yōu)客工場原來的英文名叫作UrWork—都取得十分接近，為此WeWork還曾將優(yōu)客工場告上法庭訴其商標侵 權(quán)。

不過這并沒有影響毛大慶對WeWork的學(xué)習(xí)熱情?！癢eWork成立7年估值就達到170億美元，憑什么啊？不就租辦公室、租桌子嗎？我以前也想不明白，那就做調(diào)查、大量挖、深挖?！泵髴c在2017年7月的一次融資主題的線下活動上說。

一番挖掘后，毛大慶領(lǐng)悟到WeWork不是個房地產(chǎn)公司，而是個技術(shù)創(chuàng)投公司，它在創(chuàng)業(yè)的前五年投資了空間里的92家創(chuàng)業(yè)公司，其中有21家在納斯達克上市了。而這只是WeWork的第一筆收入，其第二筆收入是銷售服務(wù)，入駐企業(yè)最需要什么服務(wù)，WeWork就投資一家公司去服務(wù)它們。據(jù)說WeWork在服務(wù)上的收入已占到總營收的10%，其中明星產(chǎn)品是保險。“人家的生意真的是一個閉環(huán)……關(guān)鍵是以后的價值爆發(fā)點在哪里，算這點桌子錢沒意思。”毛大慶說。

對WeWork和市場的“深挖”讓毛大慶得出一個結(jié)論：“小而美”的思路是不可取的，聯(lián)合辦公必須先得有規(guī)模，然后在閉環(huán)中通過各種增值服務(wù)獲取收益。當會員在望京用過優(yōu)客工場的辦公室，去國貿(mào)開會時ta可能也要用到優(yōu)客工場在附近的會議室，或者出差去外地時也有這種需求?？傊?，只有形成網(wǎng)絡(luò)，這種空間才有價值。

聯(lián)合辦公這門生意的進入門檻并不高?！懊科椒矫椎难b修成本差不多1000元，加上每平方米5元的租金成本，1000平方米規(guī)模的話，差不多100萬元就能起步?！鞭k辦網(wǎng)總經(jīng)理曹建成告訴《第一財經(jīng)周刊》。辦辦網(wǎng)是一家位于上海的寫字樓租賃信息平臺，其母公司的主業(yè)是改造并經(jīng)營大型創(chuàng)業(yè)園區(qū)的寫字樓項目。當然，坐標如果設(shè)定在一線或新一線城市，目前也只有市郊的創(chuàng)業(yè)園區(qū)或者是市區(qū)里環(huán)境相對老舊的辦公樓，物業(yè)租金才有可能低到每平方米5元這個水平。

聯(lián)合辦公品牌P2的第一個項目，位于上海靜安區(qū)法租界的一棟法式住宅，面積連500平方米都不到。P2的創(chuàng)始人Bob Zheng在2008年時就已租下那棟樓，創(chuàng)業(yè)做一款互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。2010年團隊縮編后，他就把多余的房間出租給了其他也在創(chuàng)業(yè)的朋友。這房子的內(nèi)部曾按Bob Zheng喜好的風(fēng)格重新裝修過，看起來像個咖啡館。Bob Zheng記得他的團隊和其他創(chuàng)業(yè)公司的員工經(jīng)常在晚上一起吃火鍋，他們每周都有電影日—實際就是從音像店租碟拿到創(chuàng)業(yè)的小樓里看。元宵節(jié)的時候，他們還一起扎了兔子燈。

后來，想要擠進這棟面積狹小但氛圍友好的小樓里創(chuàng)業(yè)的朋友變得越來越多，到了2012年，Bob Zheng就帶著他們?nèi)?公里外的延平路，找了個廢舊廠房再次裝修分租，就這樣，P2誕生了?！斑@個生意的基礎(chǔ)還是地產(chǎn)，就算你最終做不大，只有一個空間，只要你的賬能算得過來，按理說你也不會虧錢?？扇绻麆e的品牌都在擴張，就算你可能更便宜，可是這個品牌要是沒有知名度，我都沒聽過，怎么可能去入駐呢？”無界空間創(chuàng)始人萬柳朔對《第一財經(jīng)周刊》說。他也覺得“小而美”這條路是行不通的。

然而把聯(lián)合辦公與孵化器結(jié)合起來做成有形孵化器的做法，到了2016年前后，也基本沒能挺過創(chuàng)投圈的寒冬。

在雙創(chuàng)的背景下，講求復(fù)合模式的聯(lián)合辦公項目曾受到各地政府鼓勵，能拿到一定的政府補貼和用地優(yōu)惠，數(shù)額從數(shù)萬元到數(shù)百萬元不等。而這種聯(lián)合辦公產(chǎn)品也常被稱作“眾創(chuàng)空間”，多數(shù)免費向創(chuàng)業(yè)者開放，被認為有成功潛力的創(chuàng)業(yè)項目能優(yōu)先入 駐。

在氪空間創(chuàng)立之初，劉成城對投資人講的故事是“重新定義孵化器”。氪空間自我定義為“創(chuàng)業(yè)開始的地方”，每個入駐的創(chuàng)業(yè)項目都有3個月的免租期。最初兩三年，位于中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街的1300平方米空間，租金部分因為有政府每年200萬元的補貼，可以不構(gòu)成支出，剩下每年的水電、物業(yè)及人力成本大概在100萬元左右。

氪空間當時的收入主要來自為創(chuàng)業(yè)項目與投資人牽線的服務(wù)費，公司本身并不參與投資，然而這種深度服務(wù)很難形成更大的規(guī)模。融資服務(wù)最后成了大家經(jīng)營空間的賣點，但是“很多人拿到錢就搬出去了”，導(dǎo)致辦公室出租業(yè)務(wù)的收入很微薄。

劉成城在2016年提出氪空間要轉(zhuǎn)變經(jīng)營方向，事實上那時國內(nèi)孵化器項目“去庫存”的大趨勢已經(jīng)非常明顯。

這一年，氪空間沒有再繼續(xù)發(fā)布“創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象報告”。但是，當年3月，氪空間參與了納什空間的B輪融資。事實上，納什空間的生意屬于同時在兩個賽道奔跑：聯(lián)合辦公空間和獨立辦公室。創(chuàng)始人張劍2009年開始創(chuàng)業(yè)時，最早是想做“辦公領(lǐng)域的自如”—租下寫字樓或商務(wù)型公寓，裝修并配上家具后溢價出租。他們將這種房間稱為“超級工作室”。

這實際上是門很傳統(tǒng)的“二房東”生意，張劍的人脈和資源也主要集中在小物業(yè)。他告訴《第一財經(jīng)周刊》，2014年年底納什旗下200多間超級工作室的入駐率超過了95%，而他第一次關(guān)注到WeWork這種新模式，正是在那個時候—后者彼時剛剛完成估值達50億美元的D輪融資。

而氪空間的這筆戰(zhàn)略投資，目的就是為圈取更多辦公室資源鋪路。確定轉(zhuǎn)型后，氪空間在一年時間內(nèi)就在全國多個城市新開了20個項目。

#誰是聯(lián)合辦公的目標用戶？#

曾把聯(lián)合辦公當敵人看待的開發(fā)商的態(tài)度這個時候也有所緩和。

“2015年聯(lián)合辦公熱潮起來的時候，很多開發(fā)商覺得聯(lián)合辦公也沒有什么特別之處，即使到了2016年，他們還是持觀望態(tài)度?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《第一財經(jīng)周刊》說。作為全球五大寫字樓租售業(yè)務(wù)代理行之一，它的老顧客業(yè)主們咨詢的一個典型問題就是“你們怎么看這個問題”。

這個問題指的就是聯(lián)合辦公的出現(xiàn)。仲量聯(lián)行調(diào)研了終端用戶，即在聯(lián)合辦公空間里上班的人的體驗后出了一份報告，名字叫“轉(zhuǎn)瞬即逝，還是大勢所趨”，而結(jié)論基本傾向于后者。

2017年，一批開發(fā)商就在這種“未來的工作方式”論點下入場了。

陳思烺是廣東開發(fā)商雅居樂的創(chuàng)始人陳卓林的大兒子，2017年6月，他創(chuàng)立了一個叫“寰圖”的聯(lián)合辦公品牌，一次性租下14個物業(yè)，這些物業(yè)全部是一線城市的甲級寫字樓。其中位于上海市中心人民廣場的項目位置比WeWork還要好，整個空間按五星級酒店裝修，6成的面積用來辦公，其余4成則用作室內(nèi)高爾夫球、咖啡廳、時尚餐廳、SPA和花店。里面的椅子全部采購自Steelcase，每個工位月租金6000元。

創(chuàng)業(yè)之前，陳思烺在摩根士坦利做分析師，他稱很多人都向他表達過對于工作室的期望，并表示“如果可以住大房子、好房子，我肯定選擇大房子、好房子”。

2017年11月，新加坡開發(fā)商凱德宣布推出聯(lián)合辦公品牌“凱德·C3”，半年后，其第一個項目在上海凱德·國正中心開業(yè)。

比凱德早兩年就在北京望京嘗試過聯(lián)合辦公的潘石屹也決定不再保守，他推動SOHO 3Q的團隊去公司的自有寫字樓之外尋找物業(yè)。凱德的第一個C3開出來不到一周，他就去上海地產(chǎn)大廈為SOHO 3Q的第一個租賃經(jīng)營項目剪了彩。接下來，SOHO 3Q很快還會有兩個租賃項目開出，其位于南京新地中心西格瑪廣場、杭州財富金融中心的新店已在裝修中。

根據(jù)世邦魏理仕的不完全統(tǒng)計，截至目前，中國一線城市的聯(lián)合辦公公司數(shù)量已超過300家。

在北京，氪空間今年加速針對朝陽區(qū)和西城區(qū)布局。位于國貿(mào)附近的建國路社區(qū)剛開業(yè)沒多久，它又宣布拿下了東二環(huán)附近5A級寫字樓兆泰國際的兩層樓，面積達到7000平方米，而位于東三環(huán)萬科大都會的店面也即將開放。趁著市場火熱，氪空間還提高了工位的價格，均價從1600元漲到了2800元。

但問題來了—創(chuàng)業(yè)已經(jīng)變得如此奢侈了嗎？

“創(chuàng)業(yè)風(fēng)口轉(zhuǎn)瞬即逝，你沒時間去找辦公室，也沒辦法預(yù)估公司規(guī)模的大小?！毙杀憷肆Y源部負責(zé)人尉遲對《第一財經(jīng)周刊》說。猩便利所做的創(chuàng)業(yè)項目，正是2017年最火的“風(fēng)口”主題—無人便利店，而它的HR部門主管聲稱公司無法按照任何一家既有公司的規(guī)模預(yù)估自己的團隊，所以創(chuàng)始人在決定創(chuàng)業(yè)時就選擇了WeWork。

結(jié)果也表明了這一點。在WeWork辦公期間，猩便利每個月差不多都要新租一層樓的工位。有位員工在面試時公司還只有100人，辦完入職人數(shù)就漲到了300。在團隊規(guī)模達到500人時，猩便利搬出了WeWork，因為那里沒有更多工位可以提供給它了。

聯(lián)合辦公品牌和租戶，雙方都在試圖計算這種換成以工位為單位的租賃模式的成 本。

“如果一個聯(lián)合辦公項目的入駐率低于65%，就是虧本生意?！彪纯臻gCMO陶然對《第一財經(jīng)周刊》說。

租戶當然也會計算成本，相比環(huán)境普通的寫字樓每平方米5到8元的租金水平，WeWork、氪空間這樣每個工位3000元的價格，到底是不是太貴了？

一位北京中關(guān)村地區(qū)的地產(chǎn)中介告訴《第一財經(jīng)周刊》，這一帶的不少聯(lián)合辦公空間已經(jīng)一房難求，比如氪空間創(chuàng)業(yè)大街店的獨立辦公室的入駐預(yù)約已經(jīng)排到7月，SOHO 3Q座無虛席，而夢想家在5月下旬也只剩下8個開放式工位。唯一不太好租出去的是一些利用當年各大電腦城的地下樓層改建的聯(lián)合辦公項 目。

而WeWork在三里屯的店面，開業(yè)不過3個月，入駐率已經(jīng)超過了90%。據(jù)入駐的創(chuàng)業(yè)公司舞邦動力介紹，它們已經(jīng)等了快兩個月，但據(jù)說要到7月1日才能有獨立辦公室騰出來，現(xiàn)在團隊只能在流動區(qū)域?qū)⒕鸵幌隆?/p>

“拿我們的會員費直接跟一般寫字樓的租金比，就像拿聯(lián)想電腦跟英特爾的CPU去比價，肯定不合適?！眲⒊沙菍Α兜谝回斀?jīng)周刊》說。言下之意，寫字樓并不會提供從前臺到后勤甚至IT的管家式服務(wù)，它只是“電腦的CPU”。

曾入駐方糖小鎮(zhèn)和SOHO 3Q的中商數(shù)據(jù)創(chuàng)始人周長青感覺這筆賬算不清楚，不過市場上對辦公彈性的需求一直存在，在聯(lián)合辦公之前，幾乎沒有寫字樓提供過這種產(chǎn)品。早期，周長青的公司也曾在雷格斯那樣的商務(wù)中心“應(yīng)急”過一段時間，月租三四千元，打電話或用水都得另外收費。

另一位在需要跟重要客戶開會時也租用過雷格斯的創(chuàng)業(yè)者則對《第一財經(jīng)周刊》表示：“那里純粹是滿足你對面子的需求?！?/p>

WeWork做的生意，簡單說似乎就是把“雷格斯”變得更大眾化了，讓小公司也有機會隨時進入城市中心的甲級寫字樓。

但是在這種辦公空間越來越多的這兩年，創(chuàng)業(yè)公司的數(shù)量似乎并沒有顯著增長。事實上，根據(jù)騰訊科技和IT桔子聯(lián)合發(fā)布的《中國創(chuàng)投領(lǐng)域資金風(fēng)向報告》，經(jīng)歷了2016年年初的資本寒冬后，2017年上半年，國內(nèi)共有230家新成立的創(chuàng)業(yè)公司，較2016年下半年下跌74%。“創(chuàng)業(yè)潮”的說法正在淡出舞臺。

#“鐵粉”們的分歧#

有趣的是，眼下優(yōu)客工場和氪空間—這兩個WeWork在中國的“鐵粉”在各自的學(xué)習(xí)心得上正在發(fā)生分歧。

先發(fā)展線下辦公空間的物理規(guī)模，然后基于可出租工位的數(shù)字發(fā)展“會員”規(guī)模，最終引導(dǎo)會員形成一個充滿企業(yè)服務(wù)想象空間的“在線社區(qū)”—這個“三步曲”正是WeWork對外宣講的模式核心。優(yōu)客工場和氪空間都認同這個三步曲，但它們對“發(fā)展節(jié)奏”的判斷，以及對線下辦公室物業(yè)資源的選擇標準并不相同。

在萬科之前，毛大慶還在酒店式公寓雅詩閣工作過。在與酒店生意的類比中，毛大慶認為聯(lián)合辦公也應(yīng)該走“連鎖”模式，同時，他還借用了酒店業(yè)的輕資產(chǎn)模式。

在酒店業(yè)，一個品牌剛起步時多以租賃方式進入市場，等到產(chǎn)品得到市場認可后，又通常采用加盟合作模式繼續(xù)擴大市場份額—加盟的業(yè)主提供物業(yè)并承擔裝修成本，而酒店公司負責(zé)派駐管理團隊。萬豪、希爾頓以及如家使用的都是這種模式，品牌方賺取品牌使用費和管理費，業(yè)主方拿走總收入中剩余的那部分。

開放加盟讓毛大慶的優(yōu)客工場擴張加速。2017年，該品牌的城市地圖已經(jīng)標注了拉薩、襄陽、開封、沈陽、延安等三四線城市。

“‘辦公是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，我反對說（我們是）聯(lián)合辦公，我更愿意說是coworking—一起工作?！泵髴c對《第一財經(jīng)周刊》說。他給優(yōu)客工場制定的最新定位是“辦公服務(wù)提供商”，即基于優(yōu)客工場的會員—不論是初創(chuàng)公司還是未來的大公司—向它們提供從會計咨詢、資本對接、廣告營銷到云計算等一系列企業(yè)辦公產(chǎn)品。

毛大慶的這一思路被劉成城貶斥為盲目的“互聯(lián)網(wǎng)思維”。

同樣也在加速擴大規(guī)模的氪空間，眼下則全力在一線城市的中心區(qū)域積累寫字樓資源，進駐非一線城市的愿意并不強烈。陶然稱，氪空間在成都的試水項目并不成功，因為那里的寫字樓“空置率”過高。根據(jù)戴德梁行的市場研究數(shù)據(jù)，成都甲級寫字樓的空置率自2012年以來從未低于20%，乙級寫字樓的情況則更糟糕?！暗谝粋€階段應(yīng)該是先把物理空間的生意做好，下一個階段才是銷售增值服務(wù)?！眲⒊沙菍Α兜谝回斀?jīng)周刊》說，他認為至少要有50萬會員，即差不多500個項目時，銷售增值服務(wù)的生意才成為可能。距離這個目標，從現(xiàn)在算起，氪空間的線下空間規(guī)模還需要至少20倍的增長。

“WeWork和我們一樣都是選址核心寫字樓。”作為WeWork的學(xué)習(xí)者，劉成城自稱，根據(jù)他對WeWork商業(yè)模式的研究，毛大慶對WeWork的解讀“都是錯的”，而氪空間領(lǐng)會了WeWork的精髓，就是首先要確保在單個工位上掙到錢。

劉成城說，自己向投資人和潛在顧客講的兩個非常好用的故事，一個是WeWork神話—這點和毛大慶一樣—另一個則是小米與聯(lián)想的對比。

“同樣是1999元的手機，為什么小米可以賺錢而聯(lián)想不能？”他經(jīng)常這樣開頭，然后自問自答：因為小米改造了手機的供應(yīng)鏈，“聯(lián)想的做法是先花10億元購買芯片，加工制造用掉100天，等手機到客戶手里時，芯片的價格已經(jīng)降了。而小米是先預(yù)售，拿到銷售收入后才去購買芯片，它的采購價才是最低的。”

接著這個例子，劉成城就會開始講述他對“供應(yīng)鏈”的精細化改造—其設(shè)計團隊搜集了有關(guān)空間設(shè)計的40個指標，從電燈、桌子、地毯到咖啡機，其中20項被歸為財務(wù)模型敏感型，另外20項則是用戶體驗敏感型。“比如咖啡杯的大小屬于財務(wù)敏感型，不管你給用戶用大杯子還是小杯子，他都會打滿，但大杯通常都會浪費掉?！眲⒊沙钦f，改動一個參數(shù)就能影響大約5%的利潤率，而要求特定規(guī)格也意味著從電燈、桌子到咖啡杯都需要定制。

事實上，WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成表示，WeWork能夠做到的細節(jié)更多。他向《第一財經(jīng)周刊》展示了公司可以精確到毫米的3D建模工具、模塊化設(shè)計流程以及大數(shù)據(jù)預(yù)測。這一系列工具會幫助監(jiān)測所有項目的空間使用率。安裝在會議室、流動工位、各個辦公室的傳感器時刻都在傳輸數(shù)據(jù)，形成人流熱力圖。那些熱度低的角落會被拿回來分析癥結(jié)并在下一個項目中避免?？傊甒eWork會想盡一切辦法“讓建筑避免死角”。

此外，WeWork在空間設(shè)計上強調(diào)一個人與人可以更密切互動的空間。其內(nèi)部樓梯和過道的設(shè)計寬度只有1.2米，據(jù)說也是設(shè)計中非常重要的元素，“只有1.2米的時候，你就不得不跟擦肩而過的人打招呼了。”艾鐵成說。

劉成城告訴《第一財經(jīng)周刊》，2017年底，氪空間曾和WeWork就中國業(yè)務(wù)的合并展開過一輪談判，計劃促成類似于Uber中國與滴滴的交易，但關(guān)于最終由誰掌握這家合資公司的控股權(quán)雙方未能談攏。

最后的結(jié)果我們已經(jīng)知道了，WeWork買下了裸心社。而氪空間提出，要在明年擴張至既有規(guī)模的3倍。

#先把故事放到一邊#

其實，沒有人確切知道到底需要聚集多少會員，才能支撐起一個所謂“服務(wù)平臺”的商業(yè)價值。有的說需要50萬，也有的說只要20萬就夠了。

從結(jié)構(gòu)上看，聯(lián)合辦公空間的現(xiàn)有租戶多數(shù)是小型創(chuàng)業(yè)公司。根據(jù)房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行2018年5月發(fā)布的《大中華區(qū)的聯(lián)合辦公空間》報告，聯(lián)合辦公的用戶中有74%都是初創(chuàng)企業(yè)，成熟公司不到3成。盡管WeWork的租戶結(jié)構(gòu)正在迅速發(fā)生著變化，大公司的占比已經(jīng)接近4成，但中國市場的情況不同。氪空間預(yù)測，它們的入駐公司未來仍然會以“小B”企業(yè)為主。

小公司或者初創(chuàng)企業(yè)的數(shù)量倒是不容低估，但是它們的支付能力畢竟有限。位于深圳的聯(lián)合辦公品牌孔雀機構(gòu)和位于北京的Mad Space先后于2016年破產(chǎn)，部分原因就在于過早地在商業(yè)模式里加入了太多基于“互聯(lián)網(wǎng)思維”的幻想。

為擴大會員規(guī)模和提升會員支付能力，各家聯(lián)合辦公公司負責(zé)銷售工位的經(jīng)紀人都在努力說服更多的中型及大型公司成為租戶，話術(shù)也從“創(chuàng)業(yè)加速器”變成了“和創(chuàng)新者在一起”或者“千禧一代的工作方式”之類。

無論吸引大公司還是更多會員，辦辦網(wǎng)的曹建成都懷疑，這些聯(lián)合辦公項目是否能真的如愿?！拔铱赡芫筒粫敢庾寙T工去那種墻紙?zhí)ǖ霓k公室辦公，他們會分心的。”曹建成說，他覺得即使這種產(chǎn)品的未來在于千禧一代，可能也只是更適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

而他更懷疑的，其實是這種共享經(jīng)濟模式宣講的對于整個企業(yè)辦公文化的變革本身。2015年，聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)進入高峰期，辦辦網(wǎng)也嘗試將郊區(qū)的一個階梯教室改造成開放式辦公空間，每個工位定價600元。那個項目自始至終未賺過錢，此后又嘗試的另外4個項目同樣如此。

“我就一直不知道它是怎么賺錢的，除非市場上最后只剩一家規(guī)模最大的公司？但是摩拜已經(jīng)是（共享單車市場）最后一家了啊。”曹建成回憶說，聯(lián)合辦公的產(chǎn)品很早就出現(xiàn)了，但它直到2015年才爆發(fā)，很大原因是資本的推動。

但這個資本故事，眼下還在不斷加演新劇集?！拔医ㄗh你們8月出這個報道，因為那時候國內(nèi)聯(lián)合辦公市場會出更大的消息?！眲倓?cè)肼氹纯臻g兩個月的陶然5月28日對《第一財經(jīng)周刊》說。根據(jù)他的暗示，這個更大的消息當然還是與融資或者并購有關(guān)。

作為這個領(lǐng)域最大的神話，WeWork的估值還在迅速“滾雪球”，這會給每一位入局者最大的安全感。

“你們媒體聽到的估值還是200億美元吧？但它最近一輪沒公開的融資，估值已經(jīng)是320億美元。馬上今年夏天應(yīng)該還會宣布一輪融資消息，估值漲到了400億美元?！弊谀陈?lián)合辦公空間極為舒適的沙發(fā)區(qū)，一位WeWork的中國“鐵粉”對《第一財經(jīng)周刊》透露說。