建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

劉廣省 朱愛(ài)青

（1.山東唐隆置業(yè)有限公司 山東棗莊 277599 2.山東興盟置業(yè)有限公司 山東棗莊 277599）

前言

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，近年來(lái)，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，需要全面確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須做好建筑工程管理工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行合理規(guī)劃和管理，控制工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，高質(zhì)量完成建設(shè)任務(wù)，同時(shí)對(duì)成本進(jìn)行有效控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程效益最大化。因此，有必要對(duì)建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行具體分析，進(jìn)而找到有效的解決對(duì)策。

1 建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用狀況

建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用具體是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)化、模式化管理，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接，協(xié)調(diào)同一環(huán)節(jié)下部同專(zhuān)業(yè)的建設(shè)任務(wù)，從而確保項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本控制目標(biāo)。建筑工程管理具體包含安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理等方面的內(nèi)容，各項(xiàng)管理工作存在密切的內(nèi)在聯(lián)系性，只有全方位實(shí)施建筑工程管理，才能為項(xiàng)目的綜合建設(shè)效益提供保障。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，工程規(guī)模也不斷擴(kuò)大，相比之下，管理體系的建設(shè)則較為滯后。在此情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題，因發(fā)生安全事故、資金周轉(zhuǎn)不暢，導(dǎo)致工程建設(shè)無(wú)法順利進(jìn)行，不僅會(huì)給建設(shè)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，還容易使企業(yè)陷入各種法律糾紛中，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，必須合理運(yùn)用建筑工程管理方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全方位管理[1]。

2 建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用過(guò)程中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）安全管理不受重視，工程事故頻發(fā)。一方面，施工單位沒(méi)有做好安全防范措施，在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中沒(méi)有做好安全檢查和施工監(jiān)督工作，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工存在的安全隱患。另一方面，施工人員自身也缺乏安全防護(hù)意識(shí)和自我保護(hù)能力，施工隨意性較高，容易出現(xiàn)安全問(wèn)題；

（2）質(zhì)量檢查不及時(shí)，在工程建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有制定詳細(xì)的質(zhì)量檢查和管理計(jì)劃，主要以事后管理措施為主，容易因無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收而返工重建，進(jìn)而導(dǎo)致成本失控。在材料質(zhì)量管理方面，部分人員私自更換施工材料，使用較差的材料進(jìn)行施工，導(dǎo)致工程容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，影響建筑使用安全；

（3）工程造價(jià)管理不科學(xué)，缺乏成本控制能力，在造價(jià)編制階段，不能對(duì)工程實(shí)際支出進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在一定盲目性。由于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算制度不合理，造價(jià)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)水平較低，仍采用傳統(tǒng)造價(jià)方法進(jìn)行造價(jià)編制，經(jīng)驗(yàn)成分和主觀(guān)成分影響較大，導(dǎo)致造價(jià)缺乏可實(shí)施性。此外，在造價(jià)執(zhí)行過(guò)程中，也缺乏有效的監(jiān)管辦法，難以實(shí)現(xiàn)造價(jià)目標(biāo)；

（4）施工體系不健全，為追求經(jīng)濟(jì)效益，盲目壓縮工期，沒(méi)有根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際情況，合理安排施工，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)性較差，容易出現(xiàn)施工問(wèn)題。在現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)人員和安全人員配置不足，缺乏科學(xué)的管理方法，不能及時(shí)協(xié)調(diào)各施工環(huán)節(jié)的關(guān)系。設(shè)備調(diào)配和維護(hù)管理不到位，也容易影響施工的順利進(jìn)行[2]。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的措施

3.1 健全安全管理體系

施工安全是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的首要問(wèn)題，在許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，由于安全管理不到位，因發(fā)生施工安全事故，不僅耽誤了施工的正常進(jìn)行，還會(huì)帶來(lái)人員生命財(cái)產(chǎn)損失和工程成本損失，造成惡劣的社會(huì)影響。針對(duì)工程安全管理重視度不足的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)健全安全管理體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制和考核評(píng)價(jià)制度，確保安全管理工作的有效落實(shí)。具體應(yīng)從以下幾方面著手：①根據(jù)施工計(jì)劃安排，制定安全管理計(jì)劃，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，落實(shí)崗位責(zé)任制，一旦出現(xiàn)安全問(wèn)題，要對(duì)相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行處罰；②做好現(xiàn)場(chǎng)施工危險(xiǎn)源的排查和防護(hù)工作，比如容易發(fā)生安全事故的高空作業(yè)、機(jī)械作業(yè)、用電作業(yè)等環(huán)節(jié)，要審核施工人員資質(zhì)，堅(jiān)持持證上崗制度，同時(shí)做好安全網(wǎng)、安全標(biāo)示等保護(hù)措施；③加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全教育，所有施工參與人員必須通過(guò)安全培訓(xùn)和考核后，才能上崗操作[3]。

3.2 采取基于全過(guò)程的動(dòng)態(tài)造價(jià)管理方法

工程造價(jià)管理是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的前提保障，需要采用科學(xué)的方法編制工程造價(jià)，并在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行造價(jià)，保證工程的建設(shè)效益。通過(guò)完善造價(jià)管理體系，采取動(dòng)態(tài)控制方法，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理內(nèi)容和特點(diǎn)，制定有效的管理策略，可以確保造價(jià)管理的有效實(shí)施。特別應(yīng)做好材料差額處理，從表1中可以看出，施工階段的造價(jià)費(fèi)用占工程總造價(jià)費(fèi)用的70%以上，要實(shí)現(xiàn)對(duì)施工造價(jià)費(fèi)用的有效管理，必須對(duì)材料差額進(jìn)行嚴(yán)格控制。充分考慮各項(xiàng)價(jià)差系數(shù)與市場(chǎng)價(jià)格的相互作用，對(duì)工程材料費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。如果出現(xiàn)價(jià)格差異較大的情況，要詳細(xì)描述其特征，通過(guò)業(yè)主與施工單位進(jìn)行有效協(xié)商，制定材料差額處理辦法，規(guī)避合同糾紛。

3.3 引入BIM技術(shù)為施工質(zhì)量管理提供支持

BIM技術(shù)即建筑信息模型技術(shù)，目前已經(jīng)在工程質(zhì)量管理中得到了廣泛應(yīng)用，可以為質(zhì)量管理過(guò)程中的事前控制和事中控制提供支持。通過(guò)構(gòu)建三維BIM建筑模型，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集成管理，在統(tǒng)一的信息化管理平臺(tái)下，統(tǒng)籌各專(zhuān)業(yè)施工，從三維BIM建筑模型中查看構(gòu)件屬性和現(xiàn)場(chǎng)施工情況。發(fā)揮信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，快速、準(zhǔn)確的采集建筑基礎(chǔ)信息，為質(zhì)量控制和管理提供依據(jù)。通過(guò)信息化管理平臺(tái)檢查材料質(zhì)量、核對(duì)材料信息，并開(kāi)展施工技術(shù)管理工作。加強(qiáng)技術(shù)人員與施工人員的溝通，避免因信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，導(dǎo)致施工技術(shù)質(zhì)量受到影響。此外，還可以基于BIM模型進(jìn)行防碰撞檢測(cè)，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)施工，利用三維激光掃描技術(shù)構(gòu)建數(shù)字模型，對(duì)建筑質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確定位。BIM技術(shù)在工程質(zhì)量管理中的具體應(yīng)用如表1所示。

3.4 合理控制施工進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理受工程安全管理、質(zhì)量管理和成本管理影響較大，任何一個(gè)管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致進(jìn)度管理失控。在做好上述管理工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)采取精細(xì)化管理辦法，綜合考慮項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)指標(biāo)，合理安排施工進(jìn)度，避免因壓縮工期影響工程建設(shè)質(zhì)量。在工程正式開(kāi)始施工前，首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，根據(jù)專(zhuān)家意見(jiàn)，確定工程施工的重點(diǎn)和難點(diǎn)環(huán)節(jié)，集中精力加強(qiáng)管理。在施工進(jìn)度安排過(guò)程中，應(yīng)統(tǒng)合人員、設(shè)備、材料各方面的規(guī)劃安排，確保材料的穩(wěn)定供應(yīng)和設(shè)備的正常使用。應(yīng)提前做好現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備，完成臨時(shí)道路和生活區(qū)建設(shè)工作，按照施工計(jì)劃，穩(wěn)步推進(jìn)施工進(jìn)度，確保項(xiàng)目工程能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的完成。應(yīng)落實(shí)進(jìn)度管理責(zé)任，詳細(xì)安排每個(gè)班組的施工任務(wù)，對(duì)交叉作業(yè)面進(jìn)行合理實(shí)際，在利用BIM技術(shù)進(jìn)行碰撞檢測(cè)和施工方案調(diào)整的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)班組施工，嚴(yán)格按照各專(zhuān)業(yè)的施工進(jìn)度表進(jìn)行施工。

表1 BIM技術(shù)在工程質(zhì)量管理中的具體應(yīng)用

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理越來(lái)越復(fù)雜的情況，通過(guò)采用先進(jìn)的管理技術(shù)和方法，彌補(bǔ)傳統(tǒng)工程管理存在的不足，可以確保管理的全面性和有效性。在此基礎(chǔ)上，處理好各項(xiàng)管理任務(wù)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程，可以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程建設(shè)效益。

[1]袁沛光.提高建筑工程管理及施工質(zhì)量控制的有效策略[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2016，35（08）：170+172.

[2]曹子瀾.淺談建筑工程管理中的問(wèn)題及解決措施[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2016（02）：115.

[3]齊張華.計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在建筑工程管理中的應(yīng)用[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2011（31）：71～73.