基于商圈視覺下的城市社區(qū)商業(yè)建設(shè)對(duì)策研究

曹永芬

【摘要】社區(qū)商圈作為滿足居民日常消費(fèi)需求的商業(yè)集群由于受傳統(tǒng)商業(yè)布局、社區(qū)管理等因素的影響，未能滿足居民消費(fèi)需求。文章在分析目前社區(qū)商圈存在的問題基礎(chǔ)上，提出了社區(qū)商圈建設(shè)的管理模式，從滿足社區(qū)消費(fèi)者需求出發(fā)，強(qiáng)調(diào)政府的總體規(guī)劃和政策扶持、注重引領(lǐng)品牌企業(yè)進(jìn)入社區(qū)經(jīng)營(yíng)等措施，以促進(jìn)社區(qū)商圈的快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】商圈 社區(qū)商圈 民生服務(wù) 對(duì)策

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和居民收入水平的提高，民眾消費(fèi)能力呈現(xiàn)逐漸增強(qiáng)和需求多樣化發(fā)展趨勢(shì)。城市居民消費(fèi)的吃、穿、用、住、行、娛等支出，主要是通過城市核心商圈和自己所在社區(qū)商圈實(shí)現(xiàn)的，因此科學(xué)合理地規(guī)劃布局城市商圈是構(gòu)建居民和諧消費(fèi)、促進(jìn)城市商貿(mào)流通業(yè)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

1.核心商圈與社區(qū)商圈的關(guān)系

1.1 商圈的涵義

商圈是指在一定區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力，能有效吸引顧客所形成的一定的地理區(qū)域。而現(xiàn)代的商圈內(nèi)涵日趨豐富，商圈除了商業(yè)區(qū)以外，還包括由酒店、休閑娛樂、寫字樓、商務(wù)配套、以及其他大量的服務(wù)配套場(chǎng)所形成的商務(wù)區(qū)域。

核心商圈一般處在城市中心，是離某些零售企業(yè)最近、顧客密度最大、人均銷售額最高，業(yè)態(tài)配置最齊全的區(qū)域，是集吃、喝、玩、樂于一體的一站式消費(fèi)中心。布局了集商務(wù)配套、商業(yè)區(qū)、休閑娛樂、金融等服務(wù)的商業(yè)高密集區(qū)域。一般的大中城市只布局一個(gè)核心商圈，也有例外，像重慶就存在兩個(gè)以上的核心商圈。

社區(qū)一詞最早是由德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯在社會(huì)學(xué)的研究中提出來，費(fèi)孝通先生將社區(qū)一詞引入我國(guó)，在商圈布局研究中的社區(qū)通常是指聚集在一定地域中人群的生活共同體，即在一定地域內(nèi)發(fā)生各種社會(huì)關(guān)系和社會(huì)活動(dòng)，有特定的生活方式，并具有成員歸屬感的人群所組成的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)實(shí)體。社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為依托，社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。而社區(qū)商圈是以各種類型的社區(qū)商業(yè)有機(jī)組合形成的商業(yè)體系，它是城市商業(yè)空間的一個(gè)重要層次，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務(wù)需求、休閑娛樂需求等。

1.2 核心商圈與社區(qū)商圈的關(guān)系

按照傳統(tǒng)的商圈理論，一個(gè)城市的商圈從空間構(gòu)成上劃分為三個(gè)層次，即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市社區(qū)發(fā)展迅速并日趨成熟，社區(qū)商圈建設(shè)成為城市商圈體系中不可缺少的一個(gè)重要組成部分，應(yīng)該把社區(qū)商圈劃定在次級(jí)商圈的范圍，它是構(gòu)成城市商業(yè)體系的一個(gè)層次。

社區(qū)商圈是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性的特點(diǎn)，因而具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

2.加快社區(qū)商圈建設(shè)的意義

2.1 社區(qū)商圈的建設(shè)有利于城市商業(yè)的良性發(fā)展

城市的每一個(gè)商圈都是構(gòu)成商業(yè)流通的核心。在不同層面上推動(dòng)著城市商業(yè)的發(fā)展。社區(qū)商圈作為商圈體系構(gòu)成的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)居民的消費(fèi)滿足情況，更重要的是關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，從而影響整個(gè)城市商業(yè)的綜合服務(wù)能力和服務(wù)水平。

2.2 集中化小區(qū)的開發(fā)需要社區(qū)商圈的服務(wù)

在城市興建了一批規(guī)模規(guī)模較大的住宅樓盤，這類大型化、集中化小區(qū)的推出必然要有相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行配套。另外，城市發(fā)展過程中的“郊區(qū)化”現(xiàn)象也為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。社區(qū)商圈的主要功能是為社區(qū)居民滿足購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)等需求，同時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類，發(fā)揮家的延伸作用，滿足現(xiàn)代人個(gè)性化的需求，創(chuàng)造自由生存空間的需求。

2.3 社區(qū)商圈有利于提高民眾的生活質(zhì)量

進(jìn)入小康社會(huì)后，商業(yè)流通不再是簡(jiǎn)單地滿足人們生活需要，更重要的是承擔(dān)著提高人們生活品質(zhì)的功能。發(fā)展社區(qū)商業(yè)不僅能改善居民消費(fèi)環(huán)境，方便人們生活，而且是改善居民生活品質(zhì)和提升幸福指數(shù)的重要途徑。

3.加強(qiáng)城市社區(qū)商圈建設(shè)的對(duì)策

3.1 合理規(guī)劃社區(qū)商圈，推動(dòng)區(qū)域流通良性發(fā)展

社區(qū)商圈是城市商圈的基礎(chǔ)層級(jí)，它的建設(shè)關(guān)系到整個(gè)商品流通領(lǐng)域是否能健康發(fā)展。另一方面加快社區(qū)商業(yè)建設(shè)，也是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，是關(guān)系居民生活質(zhì)量的民心工程。首先，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)是規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的重要內(nèi)容，其中商業(yè)布局又是重中之重。政府在商業(yè)總體規(guī)劃中拿入其城市商圈建設(shè)規(guī)劃中，從宏觀上有利于社區(qū)商圈布局。其次，政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施有效的監(jiān)管，能夠在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)就按照政府規(guī)劃落實(shí)社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)備，這樣就從微觀層面能夠有效的執(zhí)行。再次，物業(yè)管理公司或開發(fā)商在招商過程中有一個(gè)總的設(shè)計(jì)，按照政府指導(dǎo)對(duì)各種業(yè)態(tài)的進(jìn)入進(jìn)行選擇配備，形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局。

近幾年，各級(jí)地方政府出臺(tái)了關(guān)于社區(qū)商圈建設(shè)的文件，為社區(qū)商圈的建設(shè)提供了有效支持，推動(dòng)了社區(qū)商圈的快速發(fā)展。重慶明確提出，到2015年，將基本實(shí)現(xiàn)“51015”目標(biāo)，即居民出家門步行5分鐘到達(dá)便利店，10分鐘到達(dá)超市、餐飲店，驅(qū)車15分鐘可到達(dá)購物中心。未來每個(gè)便民商圈都要求配置10種必備型業(yè)態(tài)+2種選擇型業(yè)態(tài)以上的多元化商業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)居民便利消費(fèi)，而必備型業(yè)態(tài)中標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)、社區(qū)綜合超市和社區(qū)便民店是重點(diǎn)發(fā)展的三大類便民商業(yè)設(shè)施。

3.2 政府扶持社區(qū)商圈建設(shè)

社區(qū)商圈建設(shè)過程中，政府除了科學(xué)的規(guī)劃之外，一方面根據(jù)市場(chǎng)需要出臺(tái)一些相關(guān)的法律法規(guī)和制定優(yōu)惠政策措施，例如對(duì)進(jìn)入社區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從稅收、融資等方面給予支持，引導(dǎo)投資方與社區(qū)物業(yè)管理方形成良好的合作關(guān)系，推進(jìn)社區(qū)商圈業(yè)態(tài)合理布局。另一方面政府還可以針對(duì)社區(qū)商圈搭建信息共享平臺(tái)，吸引投資者走進(jìn)社區(qū)經(jīng)營(yíng)，也為更多創(chuàng)業(yè)者提供方便，共創(chuàng)社區(qū)商圈繁榮。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，社區(qū)商圈規(guī)劃建設(shè)走在了時(shí)代的前沿，做出了表率，早在2007年青島市政府就提出連續(xù)三年從財(cái)政資金中撥出一定的額度支持社區(qū)商圈的建設(shè)，對(duì)安置失業(yè)人員的企業(yè)承包或失業(yè)人員在社區(qū)創(chuàng)辦的企業(yè)給予減免稅收、資金補(bǔ)貼和小額擔(dān)保貸款等優(yōu)惠措施，使的社區(qū)商圈成為很多品牌企業(yè)青睞的領(lǐng)域。

3.3 引導(dǎo)品牌企業(yè)進(jìn)入社區(qū)經(jīng)營(yíng)

社區(qū)商圈選擇以品牌連鎖企業(yè)為主體的經(jīng)營(yíng)模式是必然的，通過政府的優(yōu)惠政策和開發(fā)商的積極配合，引導(dǎo)老字號(hào)、品牌專營(yíng)店、專賣店等以直營(yíng)或連鎖的方式進(jìn)入社區(qū)，發(fā)展社區(qū)連鎖經(jīng)營(yíng)，提升管理水平和服務(wù)質(zhì)量。一方面可以杜絕假冒偽劣商品進(jìn)入社區(qū)，經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)、服務(wù)水平等能更好地滿足社區(qū)居民的需要。另一方面大型連鎖企業(yè)資金雄厚、管理先進(jìn)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具有一定的社會(huì)影響力。從而引領(lǐng)其他企業(yè)的進(jìn)入和發(fā)展，可以迅速激活社區(qū)商圈，同時(shí)也使整個(gè)社區(qū)商業(yè)檔次提升。

3.4 合理選擇業(yè)態(tài)配置，滿足社區(qū)居民實(shí)際需要

社區(qū)商圈業(yè)態(tài)配置特點(diǎn)是突出便利性，所以商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。一是按照居民日常生活的需求程度，即強(qiáng)需求、中度需求和弱需求的層次進(jìn)行合理配置。重點(diǎn)是超市、菜市場(chǎng)、便利店、餐飲店、理發(fā)店、藥房，洗衣店等必備型業(yè)態(tài)配置；其次是健身中心、銀行等中度需求行業(yè)布局。二要考慮不同檔次社區(qū)居民需求，對(duì)于一些高檔社區(qū)可以增加高端的休閑、娛樂消費(fèi)設(shè)施，增加健身館、咖啡館、西餐廳等滿足個(gè)性化需求的消費(fèi)場(chǎng)所，在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的大城市形成了社區(qū)購物中心。根據(jù)居民生活水平的提高今后還要不斷創(chuàng)新社區(qū)商圈服務(wù)體系，有能力的企業(yè)可以建立客戶需求信息系統(tǒng)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)和送貨、送餐等上門服務(wù)。同時(shí)，還要發(fā)揮主管職能部門作用，創(chuàng)新管理方式，通過社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)便民商圈規(guī)范發(fā)展，為廣大老百姓提供更好的服務(wù)。

3.5 建立政府指導(dǎo)以企業(yè)為主體的管理模式

企業(yè)擁有先進(jìn)的管理理念和管理方法，因此企業(yè)進(jìn)入社區(qū)商圈發(fā)展和管理工作中去，有利于提高社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平。從發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)商業(yè)管理的現(xiàn)狀看，都是通過引入企業(yè)管理的先進(jìn)管理模式，達(dá)到提高社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)效益的目的。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些社區(qū)商業(yè)實(shí)施政府指導(dǎo)，由開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)服務(wù)商承擔(dān)社區(qū)商業(yè)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的模式已經(jīng)初見成效，如北京新港遠(yuǎn)景房地產(chǎn)顧問有限公司、蘇州工業(yè)同區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司等進(jìn)入社區(qū)商業(yè)管理，并且在全國(guó)其他城市拓展市場(chǎng)，其主要做法是根據(jù)社區(qū)人口數(shù)量、收人水平、商圈半徑等具體情況，進(jìn)行商業(yè)功能、業(yè)種與業(yè)態(tài)的組合與配置，并對(duì)招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)及管理等進(jìn)行全方位策劃管理。這種模式值得借鑒和推廣，也可以引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的公司加入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)商圈的經(jīng)營(yíng)管理，使社區(qū)商圈的建設(shè)能夠達(dá)到一個(gè)更高的水平。

4.結(jié)束語

一個(gè)城市商業(yè)的建設(shè)需要各個(gè)層次商圈的均衡發(fā)展，核心商圈的打造有利于城市品牌建設(shè)，增強(qiáng)其吸引力：而社區(qū)商圈的建設(shè)貼近民生，能夠提升城市居民?；钯|(zhì)量和幸福感。社區(qū)商業(yè)在建設(shè)過程中學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，按照當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行規(guī)劃和布局；更重要的是要與時(shí)俱進(jìn)，在規(guī)劃管理和業(yè)態(tài)配置中引入創(chuàng)新思想，將先進(jìn)的電子信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用到社區(qū)商圈的建設(shè)和管理中，這樣有利于社區(qū)商圈的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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【3】張景梅，城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式研究【J】，建筑與規(guī)劃，2012 （5）：604 -606

【4】王黎莉，我國(guó)社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析【J】，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)嘹望，2012 （2）：51-53

本文系重慶市教育委員會(huì)人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目：商圈理論下的重慶社區(qū)商業(yè)布局研究，項(xiàng)目編號(hào)，15SKG270。