淺析我國營改增及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

蘭潔

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，分析了營改增制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、稅負(fù)、財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理等的影響，并分析了房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)改革和未來良性發(fā)展的對(duì)策措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 稅負(fù) 財(cái)務(wù)管理

一、營改增的背景

增值稅主要有兩個(gè)方面的特點(diǎn)，一個(gè)是環(huán)環(huán)扣除，不存在重復(fù)征稅；另一個(gè)是稅負(fù)公平，征稅范圍廣。營改增制度實(shí)施以后，增值稅抵扣鏈條把第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有效的聯(lián)系起來，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票因此可以進(jìn)行抵扣，進(jìn)而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、營改增對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營改增對(duì)企業(yè)開發(fā)成本的影響

由于建筑業(yè)企業(yè)需要很多價(jià)值不是特別高，但是用量非常大的零星材料，在購買這些材料時(shí)通常很難取得增值稅專用發(fā)票，造成建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣難度增大，致使企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅增加，導(dǎo)致建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)明顯上升。

營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本造成影響的另外一個(gè)因素是國家政策導(dǎo)致稅負(fù)的增加。按照財(cái)政部國家稅務(wù)總局規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)貨物，可以選擇簡(jiǎn)易辦法按照6%的征收率計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅，而這些貨物往往所占的工程造價(jià)比重比較大。對(duì)應(yīng)營改增之前，建筑業(yè)企業(yè)購入上述原材料后，銷項(xiàng)稅率高于進(jìn)項(xiàng)稅率5%，因此營改增之后很大程度上將增加建筑業(yè)企業(yè)的稅負(fù)。

另外，建筑工程的人工費(fèi)中勞務(wù)公司的勞務(wù)服務(wù)，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，這樣就造成勞務(wù)公司稅負(fù)大幅度增加，只能通過向建筑施工企業(yè)收取高額的勞務(wù)費(fèi)用，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給建筑施工企業(yè)。

（二）營改增對(duì)企業(yè)納稅的影響

房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是采用土地增值稅和營業(yè)稅并行的征稅制度，土地增值稅和營業(yè)稅在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中往往會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象，增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)率。增值稅可以隨著商品的不斷流通進(jìn)行價(jià)稅的抵扣，從而使上一環(huán)節(jié)的增值稅得到扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)獲取的增值稅發(fā)票全部為增值稅專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)該呈下降的趨勢(shì)。

（三）營改增對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的影響

（1）營改增對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的影響。購買所需材料取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有相應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，而降低企業(yè)的建筑成本，從而降低企業(yè)完工固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，累計(jì)折舊也會(huì)相應(yīng)的降低，進(jìn)而企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的總額都會(huì)降低。

（2）營改增對(duì)利潤表項(xiàng)目的影響。實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在確定收入時(shí)，按照增值稅暫行條例的規(guī)定，需要將收入中包含增值稅額的部分減去。因此，在與實(shí)施營改增之前相比，營業(yè)收入在確定時(shí)有所下降。企業(yè)的開發(fā)成本上升，那么相應(yīng)的企業(yè)的營業(yè)成本也會(huì)上升。國家規(guī)定免除房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金，進(jìn)而會(huì)使得稅金的金額以及納稅成本水平明顯降低。

（3）營改增對(duì)現(xiàn)金流量表項(xiàng)目的影響。在營改增制度實(shí)施后，由于增值稅的相抵扣性，就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出在現(xiàn)金流量表中的數(shù)值比在營改增制度實(shí)施之前會(huì)相應(yīng)的減少，這樣房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有較多現(xiàn)金流，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。隨著時(shí)代的進(jìn)步市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要考慮是否加大投融資的范圍。

（四）營改增對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（1）對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的影響。在一定的程度上，營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了較大的影響。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在工作的同時(shí)要學(xué)習(xí)全新的知識(shí)和提高業(yè)務(wù)水平。而財(cái)務(wù)管理人員需要站在整個(gè)企業(yè)乃至整個(gè)市場(chǎng)的高度上，對(duì)營改增制度實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的種種有利或者不利的局面進(jìn)行科學(xué)性的分析，進(jìn)而合理的制定出房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略。

（2）資本機(jī)構(gòu)管理的影響。營改增制度實(shí)施后，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收率，進(jìn)而顯著地減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員就需要選擇最佳的資本結(jié)構(gòu)，將資本結(jié)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的范圍之內(nèi)，使企業(yè)自身的盈利能力和企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都能夠得到顯著地提升。

三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展應(yīng)采取的對(duì)策

（一）開發(fā)成本方面

企業(yè)可以在工程建設(shè)期間，將開發(fā)成本分別在不同的建筑環(huán)節(jié)進(jìn)行攤銷，這樣就能使增值額在不同的環(huán)節(jié)進(jìn)行攤銷，進(jìn)而為建筑安裝企業(yè)更好的節(jié)省開支。

房地產(chǎn)企業(yè)在購買原材料的環(huán)節(jié)，杜絕在原材料采購中沒有發(fā)票的現(xiàn)象，選出條件相對(duì)合理的材料供應(yīng)商來進(jìn)行合作。避免購買材料過量、材料存貨過多而造成的商品成本上升。

企業(yè)應(yīng)該盡可能地從勞務(wù)公司招聘施工人員。通過這種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可以得到增值稅發(fā)票，進(jìn)而減少企業(yè)稅務(wù)開支。

（二）稅負(fù)方面

提高企業(yè)自身的納稅意識(shí)，不能放棄取得增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須嚴(yán)格把關(guān)質(zhì)量等方面，達(dá)到在依法繳納稅款的同時(shí)科學(xué)合理的節(jié)稅。

企業(yè)需要計(jì)算出所有項(xiàng)目活動(dòng)中，能夠通過抵扣減輕稅收負(fù)擔(dān)的支出占總支出的比率，努力提高比率數(shù)值，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)。利用外包的方式，去解決無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際納稅能力以及納稅情況等來采取積極合理的措施，做好稅務(wù)籌劃工作，積極有效的變更企業(yè)的經(jīng)營模式。

（三）財(cái)務(wù)管理方面

在財(cái)務(wù)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與建筑施工公司的工程核算管理，確保能夠及時(shí)取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票。與此同時(shí)，企業(yè)需要完善會(huì)計(jì)核算體系，保證賬實(shí)相符，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確率。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主要加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)。為了能夠積極應(yīng)對(duì)營改增制度實(shí)施后，企業(yè)可能面臨的各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要在營改增制度試行前就做好本企業(yè)關(guān)于稅制改革的知識(shí)普及和專業(yè)技能的培訓(xùn)工作。

要做好增值稅專用發(fā)票的管理與跟蹤，企業(yè)需要從提高工作人員素質(zhì)方面，來解決發(fā)票處理流程的改變導(dǎo)致的增值稅專用發(fā)票票據(jù)管理難度加大的問題。

企業(yè)需要改善營模式。盡量縮減企業(yè)的開發(fā)周期，釋放資金空間，合理運(yùn)用開發(fā)經(jīng)費(fèi)。提高房地產(chǎn)企業(yè)商品房的舒適度，就可以提高房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)管理控制、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，做到人無我有，人有我優(yōu)的境界。