我國住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展分析

◎文/張致和 劉 馨

20世紀(jì)60年代，住房抵押貸款證券化開始于美國。由于通貨膨脹加劇，利率攀升，金融機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)收益率不能彌補(bǔ)攀高的短期負(fù)債成本。同時，商業(yè)銀行的儲蓄資金被大量提取，經(jīng)營陷入困境。為了緩解金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動性不足的問題，美國政府決定啟動住房抵押貸款二級市場，銀行界為改變自身貸款的流動性，擴(kuò)大資金來源，分散貸款信用風(fēng)險，將貸款處理后面向市場發(fā)行證券。

近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)越來越快地融入到世界經(jīng)濟(jì)中，住房抵押貸款證券化市場也已成功起步。本文將展開對我國住房抵押貸款證券化模式、發(fā)展歷程等方面的系統(tǒng)分析。

一、我國住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款證券化作為一種金融技術(shù)和金融工具，在美國已發(fā)展的相當(dāng)成熟和完善，它是美國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的典型代表。2005年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，我國住房抵押貸款證券化市場試點工作正式啟動。

（一）我國住房抵押貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行的兩次試點工作

1.第一次試點工作

2005年3月21日，中國建設(shè)銀行和國家開發(fā)銀行獲批開展信貸資產(chǎn)證券化首批試點工作。2005年底，兩家銀行分別以 “個人住房抵押貸款”和“優(yōu)質(zhì)公司貸款”作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行了總額為71.96億元的資產(chǎn)支持證券（ABS）。 次年 4月，國家開發(fā)銀行又以“優(yōu)質(zhì)公司貸款”為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行了57.3億的證券化產(chǎn)品，累計共129.26億元。在央行和銀監(jiān)會主導(dǎo)下，陸續(xù)出臺了一些試點法規(guī)（見表 1）：

表1 第一次試點出臺的相關(guān)法規(guī)

這些法規(guī)確立了以信貸資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，由信托公司組建信托型 SPV（Special Purpose Vehicle，簡稱 SPV，指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實體。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體，也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國外投資者融資），在銀行間債券市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券并進(jìn)行流通的證券化框架。

對于第一次試點工作，銀行間市場資產(chǎn)證券化交易系統(tǒng)運(yùn)行平穩(wěn)，已能夠進(jìn)行更大規(guī)模的資產(chǎn)支持證券的發(fā)行交易。同時，試點取得的成功經(jīng)驗為未來的證券化業(yè)務(wù)發(fā)展提供了可借鑒的模式和操作平臺。兩家試點銀行形成了符合國際慣例的交易結(jié)構(gòu)，監(jiān)管層也制定了包括試點管理辦法、機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入、會計準(zhǔn)則等相關(guān)法律法規(guī)，并且爭取到了國家試點稅收優(yōu)惠政策。

2.第二次試點工作

第一次試點工作取得了階段性成果，為了進(jìn)一步積累和總結(jié)經(jīng)驗，改進(jìn)和完善制度，2007年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)同意擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點工作，要求在試點過程中始終加強(qiáng)制度建設(shè)和風(fēng)險防范。各相關(guān)部門也針對試點工作過程中暴露出的問題，認(rèn)真研究擴(kuò)大合格機(jī)構(gòu)投資者范圍，加強(qiáng)基礎(chǔ)資產(chǎn)池的信息披露，規(guī)范引導(dǎo)信用評級機(jī)構(gòu)、評級行為等制度措施，確保擴(kuò)大試點工作順利進(jìn)行。此次試點發(fā)起機(jī)構(gòu)包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司和汽車金融公司等金融機(jī)構(gòu)，證券化的資產(chǎn)已由簡單的信貸資產(chǎn)和住房抵押貸款擴(kuò)大到其他資產(chǎn)。至2008年底，共發(fā)行證券化產(chǎn)品412.87億元，如果加上幾家資產(chǎn)公司和上海通用公司的不良資產(chǎn)證券、個人汽車抵押貸款支持證券等，總市值已逾600億元。

至2008年底，第二次試點工作結(jié)束，央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門出臺了若干法律法規(guī)（見表 2）：

2007年9月，為解決產(chǎn)品流動性差的問題，央行發(fā)布了 《關(guān)于資產(chǎn)支持證券質(zhì)押式回購交易有關(guān)事項的公告》，允許資產(chǎn)支持證券進(jìn)行質(zhì)押式回購交易，發(fā)揮其應(yīng)有的質(zhì)押融資功能。

2008年，金融危機(jī)全面爆發(fā)，美國的次級貸款過度證券化是金融危機(jī)爆發(fā)的重要原因，人們很容易將罪責(zé)歸咎于資產(chǎn)證券化，因此直至2014年6月，我國沒有再次發(fā)行證券化產(chǎn)品的消息傳出，可見銀行和企業(yè)界對此變得更加謹(jǐn)慎了。

表2 第二次試點期間發(fā)布的相關(guān)法規(guī)

（二）我國住房抵押貸款證券化市場的特點

1.以信托方式實行住房抵押貸款證券化

根據(jù) 《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，我國住房抵押將以無政府擔(dān)保的信托方式實現(xiàn)證券化。我國第一個相關(guān)產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》對SPV作出了嚴(yán)格的規(guī)定，這意味著我國SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。

2.投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者

現(xiàn)階段，我國MBS（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS，即抵押支持債券或者抵押貸款證券化。MBS是最早的資產(chǎn)證券化品種）只能在銀行間債券市場交易。由于我國住房抵押貸款證券化市場處于起步階段，相關(guān)的法律金融制度不完善，逐步開放MBS業(yè)務(wù)可以積累經(jīng)驗，保護(hù)中小投資者的利益，避免市場過度的非理性行為；另一方面，MBS在我國是一種全新的固定收益證券，其特征與普通和其他固定收益類證券不同，對風(fēng)險管理能力要求較高，而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面的認(rèn)識比較成熟，能夠保證國內(nèi)住房抵押貸款證券化項目的順利實施。

3.信用增級的形式靈活多樣

政府不為MBS提供信用擔(dān)保，信用增級的形式靈活多樣。信用增級是指在住房抵押貸款證券化進(jìn)程中通過合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級的方式可以分為外部法和內(nèi)部法。外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任，向交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù)，并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險；內(nèi)部法是指通過重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序，提高優(yōu)先級證券的信用級別，或通過發(fā)起人提供更多證券以提高信用級別。

二、我國住房抵押貸款證券化市場存在的問題

我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展歷史比較短暫，業(yè)務(wù)開展范圍也比較小，在證券化發(fā)展的過程中，又遇到了嚴(yán)重的金融危機(jī)，在嚴(yán)峻的外部環(huán)境下，我國現(xiàn)在推行的住房抵押貸款證券化并不成熟。主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順

明晰的房屋產(chǎn)權(quán)是進(jìn)行住房抵押貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行貸款證券化的基礎(chǔ)。近幾年來，在有些地方建設(shè)與出售給居民的準(zhǔn)商品房中，政府有土地、政策上的投入，因而享有部分產(chǎn)權(quán)。由于政府、開發(fā)商和居民三者所占的產(chǎn)權(quán)比重很難界定，這就造成了房地產(chǎn)市場上的房屋產(chǎn)權(quán)處于不完整狀態(tài)。這樣，在違約情況下處理房屋以保護(hù)貸款人相關(guān)利益的基本問題就難以得到解決。這種產(chǎn)權(quán)不明晰的情況長期存在，會間接影響到住房抵押貸款一級市場的需求。

（二）商業(yè)銀行的需求仍不迫切

目前，我國商業(yè)銀行并不缺乏持有抵押貸款所需的資金。這一方面是因為我國抵押貸款市場總量不大，商業(yè)銀行還沒有因為住房抵押貸款期限長而出現(xiàn)信貸資金不足和經(jīng)營風(fēng)險等問題；另一方面是因為我國金融機(jī)構(gòu)存款的增長速度較快，在優(yōu)質(zhì)貸款項目不多的情況下，銀行普遍出現(xiàn)存差，資金存在剩余。

我國商業(yè)銀行屬于全國性銀行，抵押貸款在全國的優(yōu)化配置可以不通過二級市場實現(xiàn)。并且，我國商業(yè)銀行部分信貸資產(chǎn)質(zhì)量較差，貸款資產(chǎn)多為中長期資產(chǎn)，期限普遍在10年以上，而其負(fù)債往往是短期負(fù)債，期限多在5-10年以下，這就要求銀行等貸款機(jī)構(gòu)對自身資產(chǎn)和負(fù)債的久期盡可能匹配，否則將導(dǎo)致流動性不足，并且在利率波動幅度較大的經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)面臨著較高的利率風(fēng)險。提高資產(chǎn)質(zhì)量是當(dāng)前的一項迫切任務(wù)，住房抵押貸款是壞帳率最低的資產(chǎn)，每家商業(yè)銀行都把它視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和新的利潤增長點，將抵押貸款業(yè)務(wù)作為重點發(fā)展的業(yè)務(wù)之一，在達(dá)到風(fēng)險警戒線前，商業(yè)銀行是不會愿意出售這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。

（三）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不夠完善

資信評級行業(yè)在我國還屬于新興行業(yè)，缺乏一套完整而嚴(yán)密的法律規(guī)范框架，尚未形成科學(xué)、統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理體系，所提供的服務(wù)往往滯后，這些因素制約著房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券化市場具有轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險的特征，所以必須通過真正符合公平、公正和科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范信用評級機(jī)構(gòu)，對這類證券進(jìn)行調(diào)查，評估其風(fēng)險。資產(chǎn)證券化必須通過特殊目標(biāo)公司，即SPV作為中介機(jī)構(gòu)，使證券化資產(chǎn)的風(fēng)險、收益與發(fā)起銀行的資信隔離，并提高該項目的信用級別，以實現(xiàn)預(yù)期目的，但我國目前還未有此類公司的建立，這必然會約束住房抵押貸款證券化市場的順利發(fā)展。

（四）相關(guān)的法律不夠完善

為了配合這次信貸資產(chǎn)證券化的實施，中國人民銀行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了 《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》、《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法》等一系列法規(guī)和規(guī)范性文件，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的法律框架已基本具備。但資產(chǎn)證券化是一個參與部門眾多、涉及領(lǐng)域?qū)挿?、專業(yè)化要求較高的金融衍生工具，現(xiàn)行的行政法規(guī)并不能全部解決資產(chǎn)證券化中的法律問題。住房抵押貸款證券化市場所涉及的破產(chǎn)隔離制度、特設(shè)機(jī)構(gòu)的法律監(jiān)督以及擔(dān)保、信用評估、信用增級、稅收與會計制度等仍缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定。目前，我國金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施不全、金融監(jiān)管方式落后、金融風(fēng)險壓力仍然較大等因素，都將制約著抵押貸款證券化的實施。

三、對美國住房抵押貸款證券化市場的經(jīng)驗借鑒

在次貸危機(jī)之后，美國政府作出了全面的改革，主要分為短、中、長期三個目標(biāo)。短期目標(biāo)致力于強(qiáng)化和迅速提高各監(jiān)督機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、監(jiān)管水平；中期目標(biāo)旨在消除美國金融監(jiān)管系統(tǒng)的重復(fù)性監(jiān)管；長期目標(biāo)在于加強(qiáng)穩(wěn)定性監(jiān)管、金融系統(tǒng)審慎性監(jiān)管、商業(yè)行為監(jiān)管和保護(hù)消費(fèi)者利益。美國住房抵押貸款證券化市場的金融監(jiān)管成敗，對我國有著重要的參考意義。

（一）經(jīng)驗借鑒

第一，實現(xiàn)監(jiān)管一體化。當(dāng)前，我國金融業(yè)的主要特征是分業(yè)經(jīng)營，隨著金融業(yè)改革與發(fā)展的進(jìn)行，特別是住房抵押貸款證券化市場發(fā)展進(jìn)程不斷加快，更應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)與溝通。

第二，重新審視抵押貸款證券化所帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移作用，審慎對待金融創(chuàng)新，注意防范系統(tǒng)性風(fēng)險。

第三，健全法律法規(guī)，完善住房抵押貸款證券化市場的法律環(huán)境。我國金融業(yè)的發(fā)展催生了一系列的法律法規(guī)，但對于復(fù)雜的國內(nèi)外金融市場而言，法律環(huán)境依然有待健全與完善。

（二）次貸危機(jī)的警示

美國住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展過程雖然給我們提供了很多寶貴經(jīng)驗，但次貸危機(jī)的出現(xiàn)也說明了其中存在的問題。

次貸危機(jī)的發(fā)生是由于美國資產(chǎn)證券化的濫用。美國的次級抵押貸款是放貸機(jī)構(gòu)向信用額度較低，或經(jīng)濟(jì)情況較差的家庭和個人發(fā)放的住房抵押貸款，許多借貸者不需要任何抵押和收入證明就能夠進(jìn)行貸款。

由于美國次級抵押貸款證券化能有效地分散風(fēng)險并降低風(fēng)險累積的可能性，還能為投資者帶來大量收益，因而吸引了以華爾街為首的大批投資者。他們受利益的驅(qū)使，不顧房地產(chǎn)市場降溫可能帶來的巨大風(fēng)險和惡劣影響，大力推動次級抵押貸款的發(fā)展。同時，美聯(lián)儲的長期低利率政策在前，連續(xù)17次加息在后，使那些通過浮動利率貸款購房的客戶無法償還不斷增加的貸款利息，違約率不斷上升。美聯(lián)儲在2003年底已經(jīng)注意到了信貸標(biāo)準(zhǔn)被降低的情況，部分評級機(jī)構(gòu)也對此表示擔(dān)憂，但在此情況下，美聯(lián)儲領(lǐng)導(dǎo)層仍鼓勵使用可調(diào)整利率的住房抵押貸款。這類貸款的累累壞賬，導(dǎo)致了此輪金融動蕩。從投資者角度來說，次貸產(chǎn)品作為衍生品，鏈條過長，基本面容易被忽略，投資風(fēng)險因此被放大。在房屋市場火爆時，這種可以被衍生成各類投資者都能夠接受的投資品種，為銀行帶來了高額利息收入，使得金融機(jī)構(gòu)對房貸衍生品趨之若鶩。但房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入下滑期，則違約涌現(xiàn)，危機(jī)爆發(fā)。因此，美國人曾經(jīng)的錯誤是我們的明鑒，它告誡我們在利用證券化這個工具的時候，萬不可一味追求利益，忽略其風(fēng)險。

四、促進(jìn)我國住房抵押貸款證券化市場健康發(fā)展的建議

目前，我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處于初期階段，和上世紀(jì)70年代的美國一樣，還存在許多問題。例如：相關(guān)的法律法規(guī)還處于部門規(guī)章層次，法律位階不高，操作性不強(qiáng)，和國外相比還欠缺很多具體的規(guī)范和規(guī)定；資產(chǎn)證券化市場的流動性不足，這會帶來非常深遠(yuǎn)的影響；我國的信用評級機(jī)構(gòu)也缺乏經(jīng)驗和認(rèn)識，技術(shù)和方法都處于初級階段，報告的水平不高，難以使投資者信服；信息披露不足，資產(chǎn)證券化的“信息”本質(zhì)要求我們必須解決其信息不對稱的問題，加強(qiáng)信息的收集與披露，與其配套的信息環(huán)境的建設(shè)，也是我們應(yīng)該努力的方向；我國的投資者群體還需要經(jīng)過長時間的培養(yǎng)，才能對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品加深理解和認(rèn)識，更好地利用這個金融工具，規(guī)避風(fēng)險，創(chuàng)造收益。

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在選擇商業(yè)銀行作為住房抵押貸款證券化發(fā)起人的過程中，應(yīng)著重考察商業(yè)銀行發(fā)展的歷史進(jìn)程、貸款結(jié)構(gòu)和銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，因此根據(jù)規(guī)模效益的原則，國有商業(yè)銀行的確是住房抵押貸款證券化發(fā)起人的良好選擇。然而，不同區(qū)域間的社會經(jīng)濟(jì)差異和住房抵押貸款需求差異是客觀存在的，選擇住房抵押貸款規(guī)模較大、風(fēng)險控制機(jī)制較完善、抵押貸款操作較規(guī)范的國有商業(yè)銀行各省市分行，以及地方性商業(yè)銀行作為試點，逐步開展住房抵押貸款證券化，在實踐過程中檢驗和選擇商業(yè)銀行作為發(fā)起人是穩(wěn)健、理性的方式。

（二）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化市場必須建立住房抵押貸款體系，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括兩個方面：一方面，隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點的形成，應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化市場對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要；另一方面，建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險防范機(jī)制。

（三）組建專門的住房抵押證券公司——SPV

SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)，是住房抵押貸款證券化市場關(guān)鍵參與主體之一，對住房抵押貸款證券化市場的運(yùn)行效率及未來發(fā)展有著重要的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國實際情況出發(fā)，可由政府出資設(shè)立半官方的SPV住房抵押證券公司。

（四）推出不同品種的住房抵押貸款證券

在我國，住房抵押貸款證券作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也應(yīng)有一個認(rèn)識和接受的過程。因此，我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。

（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

實行住房抵押貸款證券化，不僅需要具備一定的內(nèi)部條件，而且需要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化市場的有效實施。

第一，成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)；第二，大力培育住房抵押貸款證券化，使其成為住房抵押貸款的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；第三，逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；第四，加強(qiáng)住房抵押貸款證券化市場的法規(guī)建設(shè)，形成涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險業(yè)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系；第五，積極落實對試點階段住房抵押貸款證券化市場的政策，以促進(jìn)住房抵押貸款證券化市場的全面推進(jìn)。

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