谫論房屋完損等級的評定

劉勵(lì)

摘 要：房屋的完損等級分成五個(gè)等級類別。房屋完損等級評定，可以掌握各類結(jié)構(gòu)的房屋中完好、基本完好、一般損壞房、危險(xiǎn)房的數(shù)量和各類的比重是多少。房屋進(jìn)行完損狀態(tài)的檢查評定工作，是一項(xiàng)關(guān)系到房屋使用安全、修繕經(jīng)營活動(dòng)的具有重要意義的工作。

關(guān)鍵詞：房屋 完損等級 評定方法

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2018）02-0-01

一、總論

房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。關(guān)于房屋的質(zhì)量等級，我們把它分成五個(gè)等級類別。一類是完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；二類是基本完好房，是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆大部分完好，少量缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用；三類是一般損壞房，是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆大部分老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞、或殘缺；四類是嚴(yán)重?fù)p壞房，是指房屋年久失修、結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，房屋嚴(yán)重漏雨，或裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞；五類是危險(xiǎn)房，是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能確保住用安全。

房屋完損等級評定，是按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性完好或損壞等級來加以評定的。通過對現(xiàn)有房屋等級評定，可以使我們很好地掌握各類結(jié)構(gòu)的房屋中完好、基本完好、一般損壞房、危險(xiǎn)房的數(shù)量和各類的比重是多少。掌握了這些房屋完損狀況的基礎(chǔ)資料，對制定房屋修繕計(jì)劃和施工方案，確定房屋修繕的范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及房屋估價(jià)、計(jì)算折舊等，將會(huì)提供出可靠的依據(jù)。房屋完損等級的評定，對于現(xiàn)有房屋進(jìn)行完損狀態(tài)的檢查評定工作，是一項(xiàng)關(guān)系到房屋使用安全、修繕經(jīng)營活動(dòng)、構(gòu)建當(dāng)前和諧社會(huì)的具有重要意義的工作，房屋完損等級評定工作的好壞，直接反映出對房屋管理的技術(shù)水平。這也就是我們說的進(jìn)行房屋完損等級評定工作的目的和意義。

二、分論

房屋自建成投入使用之日起，就進(jìn)入了消耗的過程。在這個(gè)過程中，由于種種原因，或遲或早地出現(xiàn)了不同程度的各種損壞和危險(xiǎn)。這應(yīng)該說是房屋由好變壞的普遍規(guī)律。而造成房屋損壞及其變化發(fā)展的原因是多方面的：

1.自然損壞（特殊的自然損壞如風(fēng)、雹、水、雷、震等除外）

房屋長期暴露在自然界中，受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲、干濕冷熱氣候變化的影響，使構(gòu)件、部件、裝修、設(shè)備受侵蝕、起變化。例如鐵件的銹爛，混凝土的碳化，鋼筋混凝土保護(hù)層的剝落，塑料的老化等，尤其是外露的部分更易損壞。

2.人為損壞（是相對于自然損壞來說的，可解釋為人為的因素而造成房屋的損壞和提前損壞）

人為損壞分為兩種情況。一是內(nèi)在的人為損壞，是房屋使用者所造成。主要表現(xiàn)在：（1）不合理的局部拆改、加建，在改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí)，不采取相應(yīng)的合理技術(shù)措施。（2）不適當(dāng)?shù)母淖兎课萦猛?，使用?quán)房屋的原構(gòu)件、部件遭受破壞而又不采取措施。（3）房屋使用者愛護(hù)不夠，使用不當(dāng)致使房屋受損等。二是外來的人為損壞，這是外界條件所造成。主要表現(xiàn) 在：（1）鄰房建設(shè)的打樁或地基基礎(chǔ)處理不當(dāng)，給房屋帶來損害。（2）在房屋上懸掛招牌、電纜、豎廣告牌、架等造成房屋的損壞等。

3.設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣

房屋在修造和修繕時(shí)，由于設(shè)計(jì)不當(dāng)、施工質(zhì)量差、用料不符合要求等，影響了房屋的正常使用，或使房屋加速和提前損壞。例如屋頂?shù)钠露炔环弦?，下雨時(shí)排水不暢，甚至積水，造成滲漏；磚砌體砌筑質(zhì)量低劣，影響砌體承重能力而損壞變形；木構(gòu)件選用木材質(zhì)量差，或制作、安裝不合格，使用后不久就變形、斷裂、腐朽；陽臺(tái)、走廊等，因混凝土澆筑質(zhì)量差、去水不暢或鋼筋位置不準(zhǔn)確，造成積水、滲漏，或者甚至板面斷裂。

4.預(yù)防維護(hù)不善

例如鐵件的銹蝕沒有及時(shí)除銹油漆；門窗鉸鏈螺絲松動(dòng)沒有及時(shí)擰好；木材出現(xiàn)蟻患沒有及時(shí)防治；粉刷脫層沒有及時(shí)修補(bǔ)；屋頂、樓面漏水沒有及時(shí)止漏等。由于不注意保養(yǎng)房屋，沒有防微杜漸，導(dǎo)致于釀成大患。

因此，我們經(jīng)常說，房屋和其他物質(zhì)一樣，在使用過程中經(jīng)歷著由新變舊、由好變壞、由小損變大損至嚴(yán)損，再由嚴(yán)損變危險(xiǎn)，直至拆除報(bào)廢等階段。也正是因?yàn)橛羞@個(gè)變化規(guī)律，也就有之于相適應(yīng)的小修、中修、大修、綜合維修、翻修等相應(yīng)的修繕措施，以補(bǔ)救已損壞的房屋和預(yù)防、延遲損壞的到來。只經(jīng)常保持房屋處于完好狀態(tài)，才能保障房屋使用者的正常使用和使用安全，才能盡量延長房屋的壽命，充分發(fā)揮已有房屋的作用。

三、結(jié)論

房屋完損的等級，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差，其中應(yīng)根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來綜合評定。操作中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將房屋劃分為鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，以及磚木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)類。每類房屋分為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分。

1.評定房屋的完損等級，應(yīng)以在評定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)之上，再對整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評定。

2.在評定房屋完損等級時(shí)，我們應(yīng)以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按照所規(guī)定的方法進(jìn)行，而絕不能僅按建筑年代來代替劃分評定，更不能僅以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評定房屋完損等級。

3.評定房屋完損等級時(shí)，應(yīng)特別認(rèn)真對待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評定，這是因?yàn)榈鼗A(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。

4.完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)，一定要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，我們說這樣才能保證完好房屋的質(zhì)量；

5.評定房屋完損等級時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍內(nèi)時(shí)，則整幢房屋完損等級可下降一個(gè)等級，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級；

6.評定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)；

7.在遇到對重要房屋評定完損等級時(shí)，我們說必要時(shí)應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測試后，才能確定其完損程度；

8.正在大修理中的房屋，我們可以暫按大修前的房屋進(jìn)行評定。

參考文獻(xiàn)

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