輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司運(yùn)營效率評(píng)價(jià)※

應(yīng)里孟

（1.溫州商學(xué)院，浙江 溫州 325035；（2.浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，浙江 杭州 310018）

一、引言

中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)發(fā)展的“黃金十年”（2003-2013）之后，市場開始出現(xiàn)供過于求，行業(yè)開始進(jìn)入新常態(tài)。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是以重資產(chǎn)模式運(yùn)營，該模式對(duì)資金需求量大，資金鏈流轉(zhuǎn)周期長，一旦面臨行業(yè)調(diào)整所帶來的經(jīng)營困境，企業(yè)很容易面臨資金鏈斷裂和被市場淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這一高層總基調(diào)背景下，以萬達(dá)、萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求從“重資產(chǎn)”運(yùn)營向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營的轉(zhuǎn)型?！拜p資產(chǎn)”運(yùn)營模式的核心在于將非核心和非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)外包，將自有資源集中投放于自身核心的和優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，通過杠桿效應(yīng)，迅速擴(kuò)大企業(yè)總規(guī)模，以求從產(chǎn)業(yè)鏈中獲取最大的投資回報(bào)。

那么，輕資產(chǎn)化后的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營效率會(huì)發(fā)生什么樣的變化？這是一個(gè)需要實(shí)證檢驗(yàn)的問題?，F(xiàn)有研究已從多方面考察了中國房地產(chǎn)企業(yè)的效率問題。例如，孟川瑾（2008）運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法，對(duì)2006年位列中國企業(yè)500強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率進(jìn)行了研究。周陽敏（2010）研究了不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效率差異。姚芬等（2011）應(yīng)用DEA的BCC模型以及超效率DEA模型，測(cè)算了2009年房地產(chǎn)公司的投資效率。馮玉梅等（2011）以DEA模型對(duì)我國房地產(chǎn)上市公司的融資效率進(jìn)行了分析。林宇等（2013）采用三階段DEA模型研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資效率的影響。李治國（2014）運(yùn)用TOPSIS模型，研究了“限購政策”對(duì)房地產(chǎn)市場經(jīng)營效率的影響。但此類研究并未關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式變化所帶來的影響。

針對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，楊瑛哲等（2017）基于模糊兩階段DEA模型，運(yùn)用2010—2014年的數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)了14家代表性房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型效率，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效率還整體偏低。不過，該研究背景是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并非專門針對(duì)那些轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)上市公司。在房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究方面，楊柳和湯谷良（2017）研究了萬科集團(tuán)和綠地地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，劉樺和李英杰（2017）構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的評(píng)價(jià)模型，但這些研究尚未涉及到輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司運(yùn)營效率的評(píng)價(jià)問題。為此，本文選取11家已經(jīng)宣告采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的代表性房地產(chǎn)上市公司，通過構(gòu)建投入產(chǎn)出指標(biāo)體系，采用DEA的BBC模型對(duì)這些公司的運(yùn)營效率進(jìn)行評(píng)價(jià)，以檢驗(yàn)相關(guān)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效果。

二、運(yùn)營效率評(píng)價(jià)方法

效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)核心概念，目前對(duì)其尚未有一個(gè)公認(rèn)的權(quán)威定義，比較同行的做法是用投入和產(chǎn)出的比值來衡量效率。事實(shí)上，我們可以將上市公司的運(yùn)營過程比作一個(gè)投入產(chǎn)出系統(tǒng)，從而通過計(jì)算投入與產(chǎn)出的比值可以看出一個(gè)公司在運(yùn)營過程中的有效性和經(jīng)濟(jì)性。如果投入既定，但產(chǎn)出更高，那就意味著運(yùn)營效率的提高，相應(yīng)的，公司的經(jīng)營績效就越好。關(guān)于如何評(píng)價(jià)企業(yè)的運(yùn)營效率，學(xué)界提出了參數(shù)分析和非參數(shù)分析兩大類。在參數(shù)分析中，最常采用的方法為隨機(jī)前沿面法。在非參數(shù)分析中，運(yùn)用最廣的為數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）。由于參數(shù)分析要事先確認(rèn)一個(gè)前沿生產(chǎn)函數(shù)，而非參數(shù)分析因?yàn)椴⒉恍枰崆按_定具體的生產(chǎn)函數(shù)，所以被更廣泛的應(yīng)用于測(cè)算效率。

作為一種線形規(guī)劃方法，DEA是通過聯(lián)接所有最佳觀測(cè)點(diǎn)所形成的分段曲線組合，得到一個(gè)凸性的生產(chǎn)可能性集合。在投入既定的情況下，該集合作為前沿將所有的觀測(cè)值都包含在其中，其效率值是最高的，而其他的決策單元（DMU）及其線形組合不可能再生產(chǎn)出更多的產(chǎn)出；同樣，在產(chǎn)出既定的情況下，也不能以更低的投入生產(chǎn)出既定的產(chǎn)出。本文使用非參數(shù)分析法中的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營效率，首先房地產(chǎn)公司有很多的投入與產(chǎn)出指標(biāo)，變動(dòng)程度高，數(shù)量多，因?yàn)閰?shù)分析法需要提前建立一個(gè)生產(chǎn)函數(shù)，所以比較困難，其次參數(shù)分析法比較適合單個(gè)投入產(chǎn)出量，房地產(chǎn)有多個(gè)投入產(chǎn)出量，用DEA方法能更好的解決這個(gè)問題，最后DEA方法能給無效率的決策單元相關(guān)的建議，讓其有改進(jìn)的方向。

使用DEA有3個(gè)基本條件。第一，要在線性規(guī)劃和對(duì)偶定理的基礎(chǔ)上進(jìn)行；第二，對(duì)一些同類型的DMU，要有多個(gè)投入和產(chǎn)出量，這樣才能進(jìn)行有效性的評(píng)價(jià)分析；第三，決策單元的目標(biāo)和任務(wù)，外部環(huán)境，投入和產(chǎn)出量需要相同。我們將多個(gè)決策單元組成一個(gè)評(píng)價(jià)主體，然后使用每個(gè)DMU的投入和產(chǎn)出量來形成總體的生產(chǎn)前沿面，通過測(cè)算DMU跟生產(chǎn)前沿面的距離，就可以知道其是否有效，當(dāng)測(cè)算出來的值為1時(shí)，則該DMU有效，當(dāng)值為0到1之間，那么DMU就是無效的。

DEA模型有多種，例如，CCR、BCC、FG、ST模型。其中，影響最大的模型是Charnes，Cooper和Rhodes提出的規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型和由Banker，Charnes和Cooper提出的規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型（熊嬋等，2014）。

（一）DEA-CCR模型

選取n家公司，有了n個(gè)決策單元，決策單元由a項(xiàng)投入量和b項(xiàng)產(chǎn)出量組成。我們用Xef來代表第f個(gè)DMU的第e項(xiàng)投入量，Xef＞0；用Ygf來代表第f個(gè)DMU的第g個(gè)產(chǎn)出量，Ygf＞0；用Ve代表第e種投入量的一種度量；用Ug代表第g種產(chǎn)出量的一種度量，因此，Xf=（X1f，X2f，……）T為投入向量 ，Yf= （Y1f，Y2f， ……）T為 產(chǎn) 出 向 量 ， 其 中 ，f=1，2，3，……，n。權(quán)重系數(shù)為，Ve（V1，V2，……，Va）T，Ug=（U1，U2，……，Ub）T。

一個(gè)決策單元所相對(duì)應(yīng)的投入和產(chǎn)出量會(huì)形成自己的效率評(píng)價(jià)值，我們用Pf來表示：

其中Xef,Ygh為歷史資料或預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)可以得到的數(shù)據(jù)；Vg,Ue為變量；Pf≤1，f=1,2,3,……，n

為了知道哪個(gè)決策單元是最有效的，我們將DMUf0作為目標(biāo)，建立相對(duì)效率優(yōu)化評(píng)價(jià)模型對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)：

當(dāng)θ=1時(shí)，表示該DMU為DEA有效；當(dāng)θ＜1時(shí)，表示該DMU為DEA無效；且當(dāng)θ越趨近于1時(shí)，該DMU越有效。

（二）DEA-BCC模型

具體公式為：

本文選取BCC模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營效率進(jìn)行測(cè)算，這個(gè)模型是通過對(duì)樣本的多項(xiàng)投入和產(chǎn)出量進(jìn)行相應(yīng)的分析，得出一個(gè)對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)前沿面，以DMU和前沿面的距離來分析這個(gè)樣本是否有效。

（三）綜合技術(shù)效率（TE）

如圖1所示，一個(gè)企業(yè)用X1和X2作為投入量，Y作為唯一產(chǎn)出量，線段AA’代表的是X1，X2投入量的價(jià)格比，曲線SS’代表完全有效企業(yè)的生產(chǎn)無差異曲線。假如一個(gè)企業(yè)用P點(diǎn)作為投入組合來進(jìn)行單位產(chǎn)品的生產(chǎn)時(shí)，QP這條線段為技術(shù)無效，當(dāng)我們將投入量由P點(diǎn)下降到Q點(diǎn)時(shí)，產(chǎn)出量是不會(huì)減少的。

圖1 綜合技術(shù)效率（TE）和配置效率（AE）

因此，當(dāng)在一定比重下的投入量和固定的產(chǎn)出量下，QP的值最大，那么我們就知道了，QP/OP的值等于投入量可以減少的值，一個(gè)企業(yè)的綜合技術(shù)效率（TE）的表示方式為：

當(dāng)企業(yè)已知投入量的價(jià)格比，那么我們就可以得出配置效率（AE）的表述方式：

RQ則表示為技術(shù)是有效的，配置是無效的，但是當(dāng)線段OQ成為OQ’時(shí)，配置和技術(shù)都會(huì)有效率。

總經(jīng)濟(jì)效率（EE）的表示方式為：

由技術(shù)效率，經(jīng)濟(jì)效率及總經(jīng)濟(jì)效率的表達(dá)方式可以看出當(dāng)TE與AE相乘就可以得到EE：

放寬規(guī)模報(bào)酬不變假設(shè)，我們可以把綜合技術(shù)效率（TE）分為規(guī)模效率（SE）和純技術(shù)效率（PTE）。規(guī)模效率和純技術(shù)效率的差別在于，規(guī)模報(bào)酬在是否可變的不同條件下產(chǎn)生與生產(chǎn)前沿面的距離，如果不可變，為規(guī)模效率，如果可變，為純技術(shù)效率。

圖2 純技術(shù)效率和規(guī)模效率

如圖2所示，線段Oa和曲線bgikd分別表示的就是在規(guī)模報(bào)酬不變和規(guī)模報(bào)酬可變下的生產(chǎn)前沿面。當(dāng)投入量為h點(diǎn)，那么圖2中的技術(shù)效率表示公式為：

技術(shù)效率分為2個(gè)部分，根據(jù)概念，規(guī)模效率為：

則純技術(shù)效率為：

明顯看出：

三、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

（一）指標(biāo)選取

遵循綜合性、重要性、真實(shí)性、可比性、簡潔性和可操作性原則，我們選取了如下指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的投入和產(chǎn)出。

1.投入指標(biāo)

（1）總資產(chǎn)。該指標(biāo)可以體現(xiàn)出一家公司的運(yùn)營規(guī)模，也可以代表公司的生產(chǎn)經(jīng)營的投入水平。

（2）營業(yè)成本。該指標(biāo)反映公司在提供產(chǎn)品或服務(wù)的投入水平。

（3）資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映的是公司的舉債經(jīng)營比率，用于反映公司的債務(wù)投入水平。

（4）應(yīng)付職工薪酬。該指標(biāo)反映的是公司人力資源的投入水平。

2.產(chǎn)出指標(biāo)

（1）凈利潤。該指標(biāo)用于衡量公司的盈力水平。

（2）營業(yè)收入。該指標(biāo)與營業(yè)成本對(duì)應(yīng)，體現(xiàn)了公司經(jīng)營能力水平。

（3）權(quán)益凈利率。該指標(biāo)反映了所有者權(quán)益所獲報(bào)酬的水平。

（二）數(shù)據(jù)來源

2014年，萬科宣布公司在發(fā)展“小股操盤”、“社區(qū)服務(wù)”等業(yè)務(wù)，保利地產(chǎn)在發(fā)展“房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)”“養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營平臺(tái)”等業(yè)務(wù)，這些都屬于輕資產(chǎn)的范圍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世茂股份、綠城等，都規(guī)劃了自己的“輕資產(chǎn)”藍(lán)圖。在2016年底有幾百家房地產(chǎn)上市公司，由于大部分都未開始輕資產(chǎn)化，所以只選擇了20家公司；在香港上市公司的財(cái)務(wù)披露方式與大陸有所差別，所以我們將其中7家在香港上市的房地產(chǎn)公司刪除，因此，選取保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)、海印股份、華僑城、南京高科、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、蘇州高新、萬科A、陽光城這11家公司作為樣本，表1是這11家上市公司的基本情況。

表1 樣本公司基本情況

四、數(shù)據(jù)分析

本文選取了11家公司2012年到2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均來源于上市公司的年度報(bào)告。使用DEAP2.1軟件對(duì)11家樣本的投入與產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行分析。由于房地產(chǎn)的建造周期較長，通常為2到3年，所以我們以2年為一個(gè)時(shí)間跨度進(jìn)行分析，2012-2014年、2013-2015年、2014-2016年分別作為投入產(chǎn)出的一個(gè)期間。通過DEA-BBC模型的初步分析，得出的原始效率值如表2所示。

表2 11家房地產(chǎn)上市公司綜合效率值

首先，選擇2012年為投入指標(biāo)的選取年份，2014年為產(chǎn)出指標(biāo)的年份，結(jié)果顯示保利地產(chǎn)、海印股份、華僑城、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、萬科A、陽光城的DEA有效，剩下的泛海建設(shè)、南京高科、蘇州高新為DEA無效。但是泛海建設(shè)的純技術(shù)效率有效，而規(guī)模效率無效，這說明泛海建設(shè)應(yīng)該優(yōu)化現(xiàn)有企業(yè)的規(guī)模。南京高科和蘇州高新都是純技術(shù)效率與規(guī)模效率都無效。2014年，房地產(chǎn)上市公司向輕資產(chǎn)方向發(fā)展剛起步，平均技術(shù)效率、平均純技術(shù)效率、平均規(guī)模效率分別為0.895、0.939、0.951，這3個(gè)效率值都比較接近1，說明在這樣的情況下，是比較適合房地產(chǎn)上市公司發(fā)展的。從規(guī)模報(bào)酬來看，這3家DEA無效的公司的規(guī)模報(bào)酬都是遞減的，意味著產(chǎn)出需要增加。

其次，選擇2013年為投入指標(biāo)的選取年份，2015年為產(chǎn)出指標(biāo)的年份，結(jié)果顯示保利地產(chǎn)、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、萬科、陽光城6家公司的效率值為1，DEA有效，在剩下的公司中，泛海建設(shè)和南京高科的純技術(shù)效率有效，規(guī)模效率無效，可以通過擴(kuò)大規(guī)模來實(shí)現(xiàn)DEA有效，海印股份和蘇州高新的純技術(shù)效率都低于規(guī)模效率，我們需要提高這2家公司的純技術(shù)效率來使公司的運(yùn)營效率有效，從規(guī)模報(bào)酬角度出發(fā)，我們發(fā)現(xiàn)泛海建設(shè)、華僑城、南京高科、蘇州高新的產(chǎn)出要增加，因?yàn)檫@4家公司的規(guī)模報(bào)酬遞減，海印股份要增加投入，因?yàn)橐?guī)模報(bào)酬遞增。

最后，選擇2014年為投入指標(biāo)的選取年份，2016年為產(chǎn)出指標(biāo)的年份，結(jié)果顯示11家樣本公司的綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率的平均效率為0.811、0.816、0.986，我們發(fā)現(xiàn)海印股份、華僑城、南京高科、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、蘇州高新、陽光城8家的房地產(chǎn)效率值為1，即在生產(chǎn)前沿面上，屬于DEA有效，滿足在投入一定的情況下，產(chǎn)出最大化的最佳條件。而只有保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)以及萬科A這3家公司的房地產(chǎn)效率值小于1，屬于DEA無效，而且這3家公司都是屬于純技術(shù)效率和規(guī)模效率都無效的公司，那么就說明這3家公司現(xiàn)有的規(guī)模不符合公司現(xiàn)有的發(fā)展，應(yīng)該進(jìn)行強(qiáng)化，因?yàn)檩p資產(chǎn)企業(yè)更加注重的是企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和資源，因此也需要提高企業(yè)的管理水平。從公司的規(guī)模報(bào)酬來看，DEA有效的公司，它的規(guī)模報(bào)酬也不變，而DEA無效的公司規(guī)模報(bào)酬是變化的，DEA無效的3家公司中，保利地產(chǎn)和泛海建設(shè)規(guī)模報(bào)酬為遞減的，說明產(chǎn)出不足，需要增加產(chǎn)出，萬科A因?yàn)橐?guī)模報(bào)酬遞增，則需要加大投入。

（一）綜合技術(shù)效率具體分析

我們從表2中提取出各公司的綜合技術(shù)效率數(shù)據(jù)，如表3所示。

表3 11家房地產(chǎn)上市公司綜合技術(shù)效率值

從表3得知，這11家房地產(chǎn)上市公司在這3個(gè)周期中的平均值為0.84，其中有4家公司的綜合技術(shù)效率為1，分別是世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、陽光城，這4家公司達(dá)到了在投入不變的情況下，產(chǎn)出最大化的最佳狀態(tài)，說明他們?cè)谙嗤臈l件下，都能夠合理利用現(xiàn)有的資源，使投入產(chǎn)出達(dá)到平衡。海印股份和華僑城的技術(shù)效率都接近于1，為0.91和0.95，在2012—2014年、2014—2016年的技術(shù)效率都達(dá)到了1，只有在2013—2015年是沒有在生產(chǎn)前沿面上；萬科A的技術(shù)效率為0.88，雖然在平均值以上，但是由于在2014—2016年只有0.628，技術(shù)效率并沒有快要達(dá)到1。保利地產(chǎn)雖然在2個(gè)期間都達(dá)到了1，但在2014—2016年期間的技術(shù)效率沒有達(dá)到1，并且只有0.109，比較低，這讓保利地產(chǎn)這幾年的技術(shù)效率都在平均值以下。南京高科和蘇州高新這兩家公司的技術(shù)效率只有在2014—2016年達(dá)到1，雖然目前低于平均值，但是已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)，說明這2家公司適合輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。然而泛海建設(shè)的3個(gè)期間的技術(shù)效率都沒有達(dá)到1，這是因?yàn)閲页雠_(tái)的宏觀調(diào)控，該公司所在的市場需求并不是很大，以及輕資產(chǎn)運(yùn)營模式可能并不是很適合這家公司的發(fā)展。

（二）純技術(shù)效率的具體分析

我們從表2中提取出各公司的純技術(shù)效率數(shù)據(jù)，如表4所示。

在對(duì)這11家公司的純技術(shù)效率進(jìn)行整體分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)平均值為0.89，進(jìn)行單個(gè)分析時(shí)，有5家上市公司的純技術(shù)效率為1，分別為華僑城、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份以及陽光城，表明這5家房地產(chǎn)上市公司在現(xiàn)有規(guī)模下，使產(chǎn)出最大化，管理水平有效率以及資源使用合理。剩余6家中，只有海印股份在平均值以上，為0.92，在2013—2015年期間未達(dá)到1，其他2個(gè)期間都為1。南京高科和蘇州高新在前2個(gè)期間的純技術(shù)效率都未達(dá)到1，在2014—2016年為1，說明這2家公司已適應(yīng)輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式。剩下的公司中，萬科A的純技術(shù)效率與整體平均值雖然一樣，為0.89，在2014—2016年的效率較低，只有0.655，說明萬科A在2016年的負(fù)債總額比2015年上漲29%，在后續(xù)期間運(yùn)用輕資產(chǎn)模式后勁不足，出現(xiàn)問題，而問題更大的為保利地產(chǎn)與泛海建設(shè)，前2個(gè)期間都為1，在2014—2016年的純技術(shù)效率僅僅只有0.112和0.203，使得平均值都低于整體的平均。探究原因，發(fā)現(xiàn)這2家公司的應(yīng)付職工薪酬都大幅度上漲，說明2家公司的人力資源管理不是很有效，導(dǎo)致效率值降低。

表4 11家房地產(chǎn)上市公司純技術(shù)效率值

（三）規(guī)模效率的具體分析

我們從表2中提取出各公司的規(guī)模報(bào)酬和規(guī)模效率數(shù)據(jù)，如表5所示。

表5 11家房地產(chǎn)上市公司規(guī)模效率值與規(guī)模報(bào)酬變化值

表5顯示，11家房地產(chǎn)公司在2012年到2016年之間的規(guī)模報(bào)酬平均值為0.94，接近1，其中世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、陽光城的規(guī)模效率在生產(chǎn)前沿面上。在剩下的公司中保利地產(chǎn)、海印股份、華僑城、萬科A的規(guī)模效率都在平均值以上，分別為0.99、0.99、0.95、0.99。雖然南京高科和蘇州高新的規(guī)模效率低于平均值，但依然較高，分別為0.83和0.89。泛海建設(shè)的規(guī)模效率是這11家公司中最低的，為0.70。我們還發(fā)現(xiàn)，在2012—2014年，有3家規(guī)模報(bào)酬遞減，8家規(guī)模報(bào)酬不變。在2013—2015年，規(guī)模報(bào)酬遞減的有4家，規(guī)模報(bào)酬遞增有1家，規(guī)模報(bào)酬不變的有6家。在2014—2016年，規(guī)模報(bào)酬不變的有8家，規(guī)模報(bào)酬遞減的有2家，規(guī)模報(bào)酬遞增的有1家。低于平均值的3家公司存在的共同問題就是，公司規(guī)模與公司自身發(fā)展需求不相匹配，就會(huì)帶來公司的低運(yùn)營效率。

五、結(jié)論與建議

在新常態(tài)背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式成為許多房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑選擇。在這次轉(zhuǎn)型中，如何去獲取更高的收益，運(yùn)營效率成為一個(gè)重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，這篇文章以中國房地產(chǎn)上市公司為例，選取11家代表性的輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，采集它們2012—2016年的數(shù)據(jù)，運(yùn)用DEA-BBC模型，來評(píng)價(jià)這些公司的運(yùn)營效率。研究發(fā)現(xiàn)，在2012—2014年，有8家運(yùn)營是有效的，剩余3家運(yùn)營無效；在2013—2015年的期間，運(yùn)營有效的公司增加到6家，運(yùn)營無效的有5家；2014—2016年，又得到了2012—2014年相同的結(jié)果。綜上得出結(jié)論，由于宏觀政策的影響且房地產(chǎn)上市公司以輕資產(chǎn)作為運(yùn)營方式還處于調(diào)試階段，運(yùn)營效率還處于不穩(wěn)定狀態(tài)，會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。存在運(yùn)營無效的公司的一個(gè)共同點(diǎn)就是公司規(guī)模與公司自身發(fā)展需求不相匹配。為提高輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的運(yùn)營效率，本文提出如下建議：

第一，拓展融資途徑。輕資產(chǎn)運(yùn)營本質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)營杠桿放大的過程，資金鏈斷裂依然是輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)公司無法忽視的風(fēng)險(xiǎn)。文中發(fā)現(xiàn)的公司規(guī)模與自身發(fā)展需求不匹配是導(dǎo)致公司運(yùn)營無效率的重要原因。在當(dāng)前房地產(chǎn)直接融資渠道收緊的政策背景下，為保障公司能夠保持一個(gè)最優(yōu)的發(fā)展規(guī)模，需要進(jìn)一步拓展外部融資途徑。在間接融資方面，當(dāng)前證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司定向增發(fā)政策收緊，大部分公司開始轉(zhuǎn)而通過可轉(zhuǎn)債方式來籌集資金。在新興的融資形態(tài)方面，“眾籌”成為房地產(chǎn)開放商的一種新的融資方式，2015年5月29日，萬科、碧桂園等房地產(chǎn)公司就聯(lián)合成立了“中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”。在新常態(tài)下，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，充分拓展融資途徑，將是輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司降低融資風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。

第二，改善財(cái)務(wù)管理。在對(duì)輕資產(chǎn)化的房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營效率進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，2012年到2016年，11家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了62%。顯然，運(yùn)營效率下降的原因就是資產(chǎn)負(fù)債率過高，資產(chǎn)負(fù)債率過高同樣會(huì)使公司利潤減少，財(cái)務(wù)費(fèi)用增多，績效降低，所以這些公司需要通過改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)來控制負(fù)債率。

第三，優(yōu)化人力資源的管理。輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)公司更加向服務(wù)類型靠攏，人是核心要素。人力資源質(zhì)量提高有助于生產(chǎn)成本的降低，繼而提升企業(yè)的運(yùn)營效率。因此，公司可以轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的人力資源結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)技能型、應(yīng)用型人才比例，建立起相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和員工培訓(xùn)體系。

第四，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展。隨著社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的個(gè)性化需求越來越高，輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)公司更應(yīng)該將主要資源用于研發(fā)環(huán)節(jié)，通過不斷創(chuàng)新將新材料、新設(shè)計(jì)、新業(yè)態(tài)、新服務(wù)、新管理等運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的各環(huán)節(jié)，提高獲取房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中的超額利潤，從而提高公司的運(yùn)營效率。

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