房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理方式研究

解麗

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和競爭加劇，傳統(tǒng)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理模式已無法滿足項(xiàng)目管理需要，動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的必然選擇。基于此，文章主要分析了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理中的問題，提出了相關(guān)對策，以供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；動態(tài)管理

引言：

最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)完善，也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越發(fā)巨大的競爭壓力。在房地產(chǎn)領(lǐng)域競爭不斷加劇的情況下，各企業(yè)的資金投入力度持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理問題已經(jīng)引起了企業(yè)管理人員的高度重視。在這種情況下，企業(yè)需要做好財(cái)務(wù)動態(tài)管理工作，為企業(yè)決策提供可靠支持，保證資金的合理運(yùn)用，使得企業(yè)能夠更好地應(yīng)對市場競爭，獲得穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的推動作用，同時(shí)還能促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范性管理能力的提升。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理存在的問題

1.財(cái)務(wù)動態(tài)管理意識不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國起步比較晚，再加上房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式的有關(guān)內(nèi)容不了解，從而無法迎合企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)決策人員缺少對財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式意義的了解。房地產(chǎn)企業(yè)在開展管理工作的過程中，過于注重房地產(chǎn)的建設(shè)和營銷，忽略了財(cái)務(wù)管理，對財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式的認(rèn)識存在失誤，財(cái)務(wù)動態(tài)管理意識不高，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動態(tài)自身作用的發(fā)揮帶來約制。

2.財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式不合理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，缺少動態(tài)管理意識，缺少完善的財(cái)務(wù)動態(tài)管理機(jī)制。財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式?jīng)]有得到全面構(gòu)建，財(cái)務(wù)動態(tài)管理流程缺少合理性，動態(tài)管理標(biāo)準(zhǔn)不精細(xì)，引發(fā)諸多違規(guī)行為，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)落實(shí)財(cái)務(wù)動態(tài)管理工作帶來了嚴(yán)峻影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭逐漸加劇，房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益改變，投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)的全面提升，缺少合理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式，給企業(yè)管理質(zhì)量的提升造成了影響。

3.財(cái)務(wù)動態(tài)監(jiān)督力度偏低

即便房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)構(gòu)建了財(cái)務(wù)動態(tài)管理機(jī)制，但是結(jié)合真實(shí)應(yīng)用情況來說，整體執(zhí)行力度普遍偏低。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有設(shè)定財(cái)務(wù)動態(tài)管理部門，導(dǎo)致財(cái)務(wù)動態(tài)管理無法得到全面落實(shí)，再加上缺少保障體系，不能對財(cái)務(wù)管理中存在的問題加以處理。部分房地產(chǎn)企業(yè)即便設(shè)定了財(cái)務(wù)動態(tài)管理部門，但是由于部門職責(zé)分配不合理，雖然可以及時(shí)找出財(cái)務(wù)管理中存在的問題，但是處理方面缺少實(shí)時(shí)性。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)監(jiān)管工作時(shí)，由于財(cái)務(wù)信息相對封閉，因此外部監(jiān)管主體無法對企業(yè)財(cái)務(wù)管理真實(shí)狀況加以監(jiān)管。

4.財(cái)務(wù)融資渠道單一

從保證資金鏈穩(wěn)定的角度，房地產(chǎn)企業(yè)需要切實(shí)做好融資工作，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供資金保障。而最近幾年，政府部門出臺了一系列的調(diào)控政策，金融機(jī)構(gòu)對融資行為的監(jiān)管也越發(fā)重視，房地產(chǎn)企業(yè)引入信貸資金的難度較大，加上當(dāng)前房地產(chǎn)市場相對混亂，許多房地產(chǎn)市場本身無法滿足銀行貸款最低門檻，缺乏充足的資金來維持資金鏈，對于企業(yè)發(fā)展影響巨大。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理方式

1.完善財(cái)務(wù)管理組織體系

想要確保財(cái)務(wù)管理工作的順利開展，對其中存在的問題進(jìn)行解決，需要對財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，避免不同機(jī)構(gòu)和部門各自為政的情況。房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身的發(fā)展需求出發(fā)，對財(cái)務(wù)管理組織體系進(jìn)行完善，通過專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)和完善的規(guī)章制度來保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。例如，財(cái)務(wù)預(yù)算的制定和實(shí)施主體都是財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)預(yù)算編制所需的各種數(shù)據(jù)信息則需要其他部門提供，通過各部門的相互配合，才能保證財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性，確保其能夠得到有效落實(shí)。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同部門之間的交流與合作，提升了各部門工作人員對于企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理部門人員工作配合的積極性，從根本上增強(qiáng)了員工對于企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的意識，在實(shí)際工作環(huán)節(jié)有利于全面落實(shí)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容，促進(jìn)企業(yè)長期可持續(xù)化發(fā)展。

2.優(yōu)化財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式

構(gòu)建原理房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式屬于一個(gè)具有系統(tǒng)特性的工作，在建設(shè)前期，應(yīng)該明確管理模式設(shè)計(jì)原理，也就是建立財(cái)務(wù)動態(tài)管理結(jié)構(gòu)，結(jié)合財(cái)務(wù)信息的處理以及反饋結(jié)果，把房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式建立成一個(gè)真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)資金運(yùn)營狀況的新型平臺。在此平臺的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金在各個(gè)市場環(huán)境中的反應(yīng)進(jìn)行預(yù)測，同時(shí)將動態(tài)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，將對比結(jié)果記錄到反饋系統(tǒng)中，給企業(yè)決策人員提供依據(jù)，這樣可以防止房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

3.提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)監(jiān)督能力

提高房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本方面的管理和控制能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的監(jiān)督能力，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的核心競爭力，從而擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營和管理的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，還需要堅(jiān)持“以人為本”的管理理念，將房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本的管理與監(jiān)督能力的提升緊密依靠在廣大員工的積極配合下。建立健全員工激勵(lì)和獎勵(lì)制度，提高規(guī)章制度的執(zhí)行能力。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建立了成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，用于對企業(yè)經(jīng)營的各房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的各個(gè)涉及到成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和預(yù)測，通過嚴(yán)格控制預(yù)算，增強(qiáng)了企業(yè)對于財(cái)務(wù)成本管理的能力。在此基礎(chǔ)上，該房地產(chǎn)企業(yè)還實(shí)行了項(xiàng)目資集中式管理的模式，在進(jìn)行某項(xiàng)目的開發(fā)過程中，制定出完善的執(zhí)行計(jì)劃，防止出現(xiàn)資金閑置或是資金使用過多的情況，確保達(dá)到收支平衡，利用財(cái)務(wù)杠桿原理，降低企業(yè)資金使用的成本。

4.拓展房地產(chǎn)籌資渠道

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略必須要分析外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的變化，調(diào)整和創(chuàng)新財(cái)務(wù)資源配置模式，研究資金籌集渠道和方式、分析籌資風(fēng)險(xiǎn)和成本、合理運(yùn)用資金等，對資金流動做出總體和長遠(yuǎn)的謀劃。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中融資是企業(yè)發(fā)展的一大難題。所以企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地為項(xiàng)目開發(fā)籌集資金，為項(xiàng)目發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。具體有如下幾方面建議：一是，積極拓展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，開展信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式；二是，可以利用發(fā)行股票、債券等方式籌集資金；三是，由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間定期籌資借貸；四是，企業(yè)還可以利用股權(quán)融資及進(jìn)行兼并重組，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)化企業(yè)管理結(jié)構(gòu)，壯大企業(yè)發(fā)展實(shí)力，擴(kuò)大市場份額，五是，公寓、寫字間等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也可考慮售后回租方案促銷，解決資金緊張問題。

5.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)

企業(yè)應(yīng)該在財(cái)務(wù)管理人員招聘時(shí)嚴(yán)格的把關(guān)，選拔具有較高財(cái)務(wù)管理能力、職業(yè)素養(yǎng)的人才，促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平的提高。同時(shí)，企業(yè)還要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)，積極組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。還可以實(shí)行績效考核制度，定期考核財(cái)務(wù)管理人員的工作，從而極大地調(diào)動財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性主動性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。2017年會計(jì)證取消，新會計(jì)法約束加強(qiáng)，金稅三期，五證合一，實(shí)名制辦稅認(rèn)證，會計(jì)信用體系，會計(jì)轉(zhuǎn)型等一系列的事項(xiàng)，都要求我們財(cái)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)，努力學(xué)習(xí)，提高綜合素質(zhì)。因此，企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要加大對財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)的扶持力度，通過多種途徑以及形式強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平以及道德修養(yǎng)，比如專家講座、技能培訓(xùn)班以及技能競賽等，使其在不斷充實(shí)自我的基礎(chǔ)上，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及內(nèi)部控制活動的順利實(shí)施提供保障。

三、結(jié)語

綜上所述，經(jīng)濟(jì)全球化不斷深入發(fā)展的背景下，我國市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中各個(gè)行業(yè)之間的競爭都在持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域尤為明顯。動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理要求不斷提高的必然選擇。動態(tài)財(cái)務(wù)管理幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制項(xiàng)目成本、提高企業(yè)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想保持自身在激烈市場環(huán)境中的地位，必須提高動態(tài)財(cái)務(wù)管理意識、建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理制度、增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力推動企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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