共有產(chǎn)權(quán)房人才房制度研究

摘 要：本文首先梳理共有產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的發(fā)展脈絡(luò)并對(duì)于其現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，其次對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房作為人才房招攬人才和幫助青年樹立正確住房需求的獨(dú)特作用進(jìn)行論述，最后通過總結(jié)試點(diǎn)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于人才房制度的共有產(chǎn)權(quán)房的完善提出建議。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)房；青年；人才房

一、共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀

住建部于2014年4月正式發(fā)文制定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安為共有產(chǎn)權(quán)房保障模式全國(guó)試點(diǎn)城市。 作為“加快建設(shè)多主體供給，完善租購并舉住房制度，實(shí)現(xiàn)多渠道保障”的重要舉措，共有產(chǎn)權(quán)房自2017年以來發(fā)展迅速。2017年，習(xí)近平主席多次在十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國(guó)務(wù)院住房部出臺(tái)支持試點(diǎn)城市開展共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)建設(shè)，明確其發(fā)展的戰(zhàn)略意義。[1]2018年，兩會(huì)期間針對(duì)記者提出的“高房?jī)r(jià)，買不起”這一問題，住建部部長(zhǎng)王蒙徽給出了解決方案，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前是我國(guó)住房體制改革的重要內(nèi)容。

迄今為止，廣州、南京、杭州等12個(gè)試點(diǎn)城市已成立51家國(guó)有租賃公司，試點(diǎn)城市均建立了由政府主導(dǎo)的租賃住房交易和管理服務(wù)平臺(tái)。預(yù)計(jì)到2020年，提供給共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房的用地將會(huì)占到增量的30%。[2]共有產(chǎn)權(quán)房作為多渠道保障中的“新環(huán)節(jié)“，已經(jīng)引起人們的廣泛關(guān)注和討論。

二、共有產(chǎn)權(quán)房的獨(dú)特作用

產(chǎn)權(quán)明晰的共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)由政府或者代持機(jī)構(gòu)和購房人共同擁有，使用權(quán)屬于購房人。其不僅具有住房保障性功能，同時(shí)滿足一定條件可以按照市場(chǎng)化的方式來運(yùn)作，退出機(jī)制靈活。鑒于共有產(chǎn)權(quán)房作為政府的公共產(chǎn)品，其本身具有優(yōu)惠性，因此針對(duì)購買人群的吸引力十分之大。大學(xué)畢業(yè)生等青年，在選擇第一份工作時(shí)，工作所在地的房?jī)r(jià)通常是考慮的因素之一。鑒于當(dāng)前“蟻?zhàn)濉薄拔伨印钡痊F(xiàn)象現(xiàn)狀，部分青年因?yàn)榫幼…h(huán)境較差選擇逃離北上廣，因而，我認(rèn)為通過共有產(chǎn)權(quán)房這一制度可以有效地幫助青年實(shí)現(xiàn)剛開始就業(yè)時(shí)的住房需求，同時(shí)于城市而言更好地接納人才。

有利于吸引人才落戶。共有產(chǎn)權(quán)房模式的推進(jìn)，能夠解決處于夾心層人群中單身青年的住房問題。對(duì)于單身青年的分析而言，很大部分屬于高校畢業(yè)生以及外地引入的人才。切實(shí)解決了這一群體的住房問題，有利于一個(gè)城市的人才引入，促進(jìn)城市的科教文化建設(shè)，從而帶動(dòng)城市在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的快速發(fā)展。單身青年屬于我國(guó)住房保障體制中的邊緣化群體。畢業(yè)大學(xué)生以及其他進(jìn)城市務(wù)工的年輕人，在就業(yè)初期，收入偏低，積蓄較少，但是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房均僅針對(duì)家庭，單身青年稱為被雙排斥的“夾心層”。同時(shí)城市房?jī)r(jià)問題是諸多青年不得不離開自身發(fā)展的城市的重要原因。城市需要人才資源的人文支持，優(yōu)秀青年有著自己的遠(yuǎn)大理想與抱負(fù)，也有著自身的才華與能力，能夠推動(dòng)城市在科技文化方面的發(fā)展，因而解決大學(xué)畢業(yè)生以及其他單身青年過渡期的住房問題對(duì)于城市發(fā)展具有重要意義。

同時(shí)有利于轉(zhuǎn)換青年人觀念，幫助其樹立合理購房需求。青年時(shí)期，工作剛剛起步，大多數(shù)青年處于購房能力不足的階段。但是住房需求也屬于剛性需求，擁有自己的住房不僅能夠又心理上的安居感更有物質(zhì)上的安全感。由于沒有組成婚姻家庭，無法享受到其他以家庭為保障對(duì)象的住房保障政策。但是我們也提倡工作初期的青年不宜過早購買商品房，應(yīng)當(dāng)合理消費(fèi)。特別是鑒于當(dāng)前許多父母傾其一生積蓄只為給子女添購房產(chǎn)，這不僅讓父母有極大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也讓青年有較大的還貸壓力。因此，通過為其提供共有產(chǎn)權(quán)房，一方面能夠滿足其過渡期的住房需求，同時(shí)也能夠避免其過早背負(fù)高價(jià)房貸，引導(dǎo)培養(yǎng)“梯度購房需求”的社會(huì)購房文化模式。

三、完善建議

其一，拓寬融資渠道。融資困難，政府財(cái)政不足是當(dāng)下許多城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房的首要難題。共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房，政府承擔(dān)著供給的重要任務(wù)。首先，有限的財(cái)政收入和財(cái)政補(bǔ)貼之外可以結(jié)合地區(qū)發(fā)展特點(diǎn)開展特色融資，可以通過向地區(qū)特色企業(yè)進(jìn)行融資。其次，還可以通過債券、住房公積金等方式拓寬融資渠道，增強(qiáng)政府的供應(yīng)能力。最后，可以探索PPP模式，與企業(yè)合作從初始資金籌集到開發(fā)建設(shè)，借助于企業(yè)力量和市場(chǎng)資金，幫助共有產(chǎn)權(quán)房順利落地。

其二，選址科學(xué)合理。通過總結(jié)試點(diǎn)城市共有產(chǎn)權(quán)房模式的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，部分地區(qū)存在招標(biāo)期間流拍和供應(yīng)階段遇冷的現(xiàn)象。通過文獻(xiàn)查閱可知，原因在于政府受限于財(cái)政壓力、前期調(diào)研不足和選址方式不盡科學(xué)，通常單獨(dú)選址建立共有產(chǎn)權(quán)房且選址低價(jià)較低、較為偏僻和交通不便。此類共有產(chǎn)權(quán)房的對(duì)于購房人群的住房需求的滿足實(shí)際上是打了折扣。因此，應(yīng)當(dāng)在政府財(cái)政支持的限度內(nèi)，通過前期調(diào)研了解目標(biāo)人群的工作地點(diǎn)和生活習(xí)慣，同時(shí)結(jié)合科學(xué)的選址方式進(jìn)行選址，從而將這一負(fù)面影響降到最低。

其三，明確準(zhǔn)入條件。共有產(chǎn)權(quán)房從本質(zhì)上來看屬于政府的公共產(chǎn)品，即使作為人才房也應(yīng)當(dāng)考慮到目的實(shí)現(xiàn)的有效性。[3]通過反思經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)力尋租的問題，應(yīng)當(dāng)制定了嚴(yán)格的制度從源頭來限制市場(chǎng)投機(jī)，真正惠及保障人群。因此，共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入條件應(yīng)當(dāng)明確合理，了解清楚當(dāng)?shù)厝瞬攀袌?chǎng)的供需情況，在政府能夠承擔(dān)的范圍之內(nèi)，確定保障人群的范圍和數(shù)目，以期最大程度內(nèi)精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)幫助夾心層人群?jiǎn)紊砬嗄甑耐瑫r(shí)，最大程度的實(shí)現(xiàn)招攬人才的目標(biāo)，助力城市持續(xù)發(fā)展。

綜上，共有產(chǎn)權(quán)房模式的推進(jìn)，解決處于夾心層人群中單身青年的住房問題。對(duì)于單身青年的分析而言，很大部分屬于高校畢業(yè)生以及外地引入的人才。切實(shí)解決了這一群體的住房問題，有利于一個(gè)城市的人才引入，促進(jìn)城市的科教文化建設(shè)，從而帶動(dòng)城市在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂萍，保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索[J].城市發(fā)展研究，2013（02），20.

[2]張朝微，共有產(chǎn)權(quán)房政策研究綜述[J]科技視界，2016（24），01.

[3]林濤，關(guān)于海南試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房制度的政策建議[J]特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2017（12），12.

作者簡(jiǎn)介：

柯茜（1998-），女，漢，湖北，本科，河北大學(xué)政法學(xué)院，法學(xué)專業(yè)。

（作者單位：河北大學(xué)政法學(xué)院）