長白山國際旅游度假區(qū)項目選址初探

李斌

摘要：旅游業(yè)是吉林省國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，長白山擁有吉林省核心旅游資源，其周邊地區(qū)正形成旅游度假項目建設(shè)發(fā)展的熱潮。通過對長白山國際旅游度假區(qū)項目選址綜合性闡述，明確以綜合性、協(xié)調(diào)性及安全性為項目選址原則，全面地分析確定選址條件、選定區(qū)位條件、用地條件、周邊可依托條件、旅游資源條件、發(fā)展前景等五大要素，對項目選址方案進行論證比較，最終以定性定量分析綜合得分高低確定項目選址。

關(guān)鍵詞：旅游 選址 要素比較 定量分析

中圖分類號：Q958 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）06-0251-04

一、項目背景

（一）長白山景區(qū)發(fā)展政策背景

自國家提出東北振興政策以來，吉林省結(jié)合自身發(fā)展特點，提出《中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要——以長吉圖為開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)》，并獲得國務(wù)院正式批復(fù)，“長吉圖”先導(dǎo)區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略?！兑?guī)劃綱要》中提出合力推進長白山旅游經(jīng)濟帶建設(shè)，共同優(yōu)化旅游線路和旅游服務(wù)，壯大長白山旅游經(jīng)濟。長白山的旅游以及配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提到重要的戰(zhàn)略位置進行考慮，對所有在長白山地區(qū)進行開發(fā)的建設(shè)項目都具有重大的指導(dǎo)意義。

（二）相關(guān)規(guī)劃背景

吉林省旅游“十三五”規(guī)劃對本項目的發(fā)展具有宏觀政策的促動作用，規(guī)劃中提出重點發(fā)展長白山景區(qū)以國際旅游度假區(qū)、國際滑雪場、溫泉度假區(qū)、自駕游基地等主要以生態(tài)休閑度假為內(nèi)容的建設(shè)項目。在長白山旅游“十三五”規(guī)劃中提出打造長白山國際生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和長白山國際生態(tài)旅游度假區(qū)的戰(zhàn)略。

《長白山旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2011～2020）》是具體指導(dǎo)長白山地區(qū)旅游發(fā)展的導(dǎo)向性發(fā)展規(guī)劃，是本項目規(guī)劃和建設(shè)的直接上位規(guī)劃，具有更為直接的引導(dǎo)作用。規(guī)劃中提出將長白山旅游景區(qū)總體定位為：以生態(tài)保護為前提，以天池及其他重要自然資源為核心吸引物群，以自然旅游為主導(dǎo)、文化旅游為支撐，集觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、運動等功能為一體，環(huán)境、社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的世界級生態(tài)旅游度假目的地。提出以“觀賞樂園、避暑勝地、冰雪世界、休閑天堂”為主題的世界級旅游目的地的旅游項目發(fā)展定位，具體建設(shè)世界級生態(tài)旅游目的地、戶外運動目的地、度假養(yǎng)生目的地、冬季體驗?zāi)康牡?、夏季避暑目的地。因此，從旅游發(fā)展定位和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，《長白山旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對本項目都具有直接指導(dǎo)意義。

二、項目簡介

項目性質(zhì)：某長白山國際旅游度假區(qū)項目

項目定位：旅游休閑、度假、房地產(chǎn)開發(fā)

項目規(guī)模：約1000畝

建設(shè)內(nèi)容：高檔酒店、溫泉別墅群、國際滑雪場、水上樂園等及相應(yīng)配套設(shè)施

三、項目選址依據(jù)

（一）選址原則

1.綜合性原則

鑒于項目建設(shè)與發(fā)展受自然、經(jīng)濟和社會多方面因素的綜合作用，需從全面、科學(xué)、系統(tǒng)的發(fā)展視角，融合城市規(guī)劃學(xué)、地理學(xué)、社會學(xué)、工程學(xué)、旅游學(xué)等多學(xué)科知識，綜合考慮影響項目建設(shè)的各項因素，確定全面涵蓋項目發(fā)展要求的各個要素，建立評價指標體系，力求實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。

2.協(xié)調(diào)性原則

項目的建設(shè)和發(fā)展將會對區(qū)域原有自然環(huán)境、經(jīng)濟和社會等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響，特別是項目選址與當?shù)卣某青l(xiāng)發(fā)展規(guī)劃關(guān)系密切，應(yīng)該與現(xiàn)狀建成區(qū)、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。從項目建設(shè)和發(fā)展涉獵的各個方面，即用地、能源供應(yīng)、給排水、地質(zhì)、環(huán)境保護等方面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各個關(guān)系，實現(xiàn)項目建設(shè)和發(fā)展同區(qū)域整體發(fā)展的協(xié)調(diào)。

3.安全性原則

山地項目選址要充分考慮區(qū)域及當?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造情況，場地不應(yīng)設(shè)置在滯洪區(qū)、滑坡、巖溶發(fā)育地帶、沖溝發(fā)育地帶，活斷層及7度以上地震區(qū)。項目工程建設(shè)應(yīng)盡量避免較大規(guī)模地影響原有生態(tài)格局的活動，保證當?shù)卦猩鷳B(tài)格局的穩(wěn)定性和安全性。

（二）選址條件

項目選址是一項多因素的技術(shù)經(jīng)濟分析工作，必須在綜合分析和多方案比較的基礎(chǔ)上，慎重進行，需要考慮的選址條件如下：

1.自然地理環(huán)境

自然地理環(huán)境是度假區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要因素，它是度假區(qū)所在地的本地條件，氣候條件直接影響客源，進而影響度假旅游淡旺季的分配與長短，最終影響旅游度假區(qū)的經(jīng)濟效益。土質(zhì)、地形、氣候、植被和野生動植物的生態(tài)環(huán)境均在度假區(qū)建設(shè)的考慮范圍內(nèi)。

2.旅游資源條件

旅游度假區(qū)的一個主要功能就是“游”，自然旅游資源是度假區(qū)依托的主要資源，在旅游度假區(qū)選址時，需要具體評價自然風景的豐度與品位度。文化是發(fā)展旅游業(yè)的靈魂，深度發(fā)掘文化旅游資源，開發(fā)有豐厚文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，能為旅游度假區(qū)建設(shè)增添活力。

3.以交通為主的基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施主要指旅游度假區(qū)擬建地區(qū)的道路網(wǎng)絡(luò)、水電、醫(yī)療、教育、娛樂等配套設(shè)施。度假區(qū)所在城市必須有良好的區(qū)域，方便對外公共交通的可進入性，可進入性涉及游客到達目的地的相對容易或困難程度。

4.市場區(qū)的社會經(jīng)濟特征

旅游業(yè)的成敗決定于能否抓住消費者的消費需求和心理，這就要求規(guī)劃者對市場區(qū)的人口特征進行分析，分析其數(shù)量、收入、婚姻狀況、家庭規(guī)模、閑暇時間、教育水平、職業(yè)、宗教、對旅游的態(tài)度、對各種旅游產(chǎn)品與服務(wù)的偏好等。根據(jù)消費者的需求與心理，打造旅游吸引物，發(fā)揮自身特色，促進旅游的可持續(xù)發(fā)展。

5.區(qū)域經(jīng)濟狀況

區(qū)域經(jīng)濟狀況往往影響土地、勞力、資金的可獲得性及成本。企業(yè)關(guān)系涉及同行業(yè)的競爭以及與其他行業(yè)的競爭，涉及資源的爭奪。

（三）選址指標

1.指標選取

旅游度假區(qū)的選址具有三種類型：資源型、客源型和資源—客源型，主要考慮的因素為資源條件與區(qū)位條件，結(jié)合旅游度假區(qū)項目選址的條件與影響因素，本報告選取區(qū)位條件、用地條件、周邊可依托條件、旅游資源條件、發(fā)展前景等五大要素，對項目選址方案進行論證比較。

2.指標解釋

區(qū)位條件：即地塊的自然地理位置、經(jīng)濟區(qū)位（包含經(jīng)濟空間關(guān)系與職能）、交通網(wǎng)絡(luò)條件。

用地條件：即地塊的用地面積、形態(tài)、地形地貌特征、現(xiàn)狀地物等能否滿足項目的要求。

周邊可依托條件：即地塊周邊依托的居民點等級、規(guī)模、社會經(jīng)濟特征，基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會服務(wù)設(shè)施條件。

旅游資源條件：地塊自身及周邊區(qū)域的旅游資源稟賦、資源的豐度與品位度等條件。

發(fā)展前景：對地塊所在地的旅游資源開發(fā)潛力、土地開發(fā)潛力、項目建設(shè)難易程度（包括土地權(quán)屬、用地類型等）作出相應(yīng)的判斷。

四、項目選址多方案比較

（一）地塊各要素定性比較

（二）多方案定量分析

本項目采用方案比較法對各個地塊進行論證，即：確定方案比較的判斷因素，根據(jù)各方案的實際條件給出比重因子和指標評價值，根據(jù)比重因子求出各方案每項指標的評價分和不同方案的評價總分。

具體原理：將最一般的影響因素，確定其權(quán)數(shù)為1，再將其他種種因素與之相比較，分別確定其權(quán)數(shù)。其中例如就區(qū)位條件中的“自然地理位置”這一因素而言，對地塊x影響程度最佳，規(guī)定等級系數(shù)為6，以此類推。其他因素對各方案的影響，依據(jù)相同方法均可根據(jù)實際情況給出等級得分系數(shù)，由此把等級系數(shù)和權(quán)數(shù)相乘后加和，即可得到選址方案的最后得分。

其數(shù)學(xué)表達式為：

■（i=1、2、3…6；j=1、2、3…16；n=16）

式中：Q為各地塊綜合得分；

Wj為第j個指標權(quán)重值；

Pij為第i個地塊第j個指標得分值。

首先為6個地塊影響因子賦權(quán)重，以長白山旅游景區(qū)游客滿意度測評研究中因子分析為借鑒，通過因子分析可以判定五大主因子的累積解釋率超過85%，經(jīng)過因子分析之后，可以對主要因子分類解釋。

F1：為區(qū)位條件因子，包括了自然地理位置、經(jīng)濟區(qū)位及交通區(qū)位這三項因子，這三項因子均解釋旅游目標地塊的區(qū)位背景條件。

F2：為用地條件因子，包括地塊形態(tài)、地塊面積、地形地貌特征及現(xiàn)狀四項變量，這四項變量都是地塊自身土地利用現(xiàn)狀，解釋了地塊發(fā)展旅游業(yè)及旅游房地產(chǎn)業(yè)的土地資源供給情況。

F3：為周邊可依托條件因子，包括周邊各等級居民點、基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施條件三項指標，這三方面涉及地塊發(fā)展旅游業(yè)及旅游房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)設(shè)施內(nèi)容。

F4：為旅游資源條件因子，包括了自然風光、景區(qū)特色、觀賞價值、資源豐富度、文化價值等多項因子，歸納為數(shù)量、品位和綜合價值三項指標，這三項指標都是關(guān)于旅游資源的內(nèi)容。

F5：為地塊發(fā)展?jié)摿σ蜃?，包括了地塊及其周邊旅游資源開發(fā)潛力、土地開發(fā)及擴張潛力，另外還包括地塊項目建設(shè)難易程度者三項指標，這三項指標很好地解釋了地塊發(fā)展的空間大小。

在此基礎(chǔ)上通過綜合評價確定權(quán)重，指標權(quán)重的確定關(guān)乎到各因子的影響作用，確定因子權(quán)重主要是根據(jù)因子分析來確定，首先是通過因子分析的方法得到16個評價項目的權(quán)重集。因子得分系數(shù)越大說明了變量與因子之間的關(guān)系就越大，對因子的貢獻也就越大，所對應(yīng)的賦予權(quán)數(shù)也越大。由于各個評價指標對應(yīng)的原始數(shù)據(jù)是存在差異的，所以還要對其進行歸一化處理，這樣得到的結(jié)果較為合理、客觀。

定性指標定量化處理，以評價值最高者作為最優(yōu)方案。

注：1號地塊——寶財嶺地塊、2號地塊——松山林場地塊、3號地塊——光明林場地塊。

根據(jù)上表明顯可以看出，綜合區(qū)位條件、用地條件、周邊可依托條件、旅游資源和發(fā)展?jié)摿?項因子綜合得分情況分析，綜合得分由高到低的排序依次為：寶財嶺地、光明林場地塊、松山林場地塊。

寶財嶺地塊由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，連接長白山西坡與南坡，旅游資源豐富，在資源開發(fā)和土地開發(fā)方面均具有很大優(yōu)勢，因此綜合得分較高，以24.59的得分居首位；光明林場在五項因子綜合評價中均處于相對較高水平，大部分指標得分系數(shù)均大于等于5分，地塊面積雖較小，但擴張空間較大，整體優(yōu)勢僅次于寶財嶺地塊；松山林場地塊占優(yōu)勢的指標最多，但由于地塊涉及國有林場轉(zhuǎn)產(chǎn)問題，政策敏感度較大，從而導(dǎo)致綜合得分最低。

五、結(jié)語

地塊一：寶財嶺地塊

優(yōu)勢：寶財嶺地塊，緊靠池南區(qū)，北臨池西區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件便利。該地塊借地利之勢，既可體驗西區(qū)風景區(qū)的高端旅游項目，又可領(lǐng)略南坡風景區(qū)保存完好的原始風貌。同時，地塊位于長白山腹地，具有較好的私密性。隨著池西區(qū)旅游的進一步開發(fā)以及池南區(qū)旅游的發(fā)展，地塊內(nèi)的豐富旅游資源未來開發(fā)潛力巨大；地塊現(xiàn)狀為宅基地、耕地及集體林地，開發(fā)周期短，開發(fā)成本相對低，項目實施能夠得到政府政策支撐，開發(fā)前景樂觀，開發(fā)價值高。

不足：地塊附近無高等級交通設(shè)施，社會服務(wù)設(shè)施不足，現(xiàn)狀設(shè)施多依靠漫江鎮(zhèn)。

地塊二：松山林場地塊

優(yōu)勢：松山林場地塊位于長白山腹地，西臨池西旅游開發(fā)區(qū)，三面群山環(huán)抱，中心區(qū)域地勢平坦，域內(nèi)的松江河穿流而過，河水充沛清澈，森林資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)越。與省道S302、長白山環(huán)山公路相連，距離中心城鎮(zhèn)區(qū)域較近，是近年來投資熱度較高的地塊，發(fā)展前景較好。

不足：地塊受土地權(quán)屬的限制，項目開發(fā)首先需要得到國家林業(yè)局林地征用批復(fù)手續(xù)才能開發(fā)利用，這一過程難度大，周期較長，對項目整體投資回收不利。

地塊三：光明林場地塊

優(yōu)勢：光明林場地塊毗鄰池北旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，景區(qū)成熟度高，客流量大。承載地區(qū)域交通體系較完善，區(qū)位條件優(yōu)越，現(xiàn)狀地塊從用地面積、地形地貌特征等方面來看，都比較符合項目發(fā)展要求。所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施完備，自身有一定的服務(wù)設(shè)施，有很大的提升空間。旅游資源比較豐富，山、水、林、泉、文化等景觀要素兼?zhèn)洌糜伍_發(fā)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。

不足：周邊高等級交通設(shè)施較少，影響地塊可進入性。項目可能存在征地動遷及經(jīng)濟林補償?shù)日系K性因素。

綜合上述定性、定量分析，寶財嶺地塊在區(qū)位條件、用地條件、可依托條件、旅游資源條件以及發(fā)展前景上具有很大優(yōu)勢，符合項目的選址要求，因此，建議寶財嶺地塊為項目優(yōu)先考慮的選址地塊。

責任編輯：楊國棟