房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法

王瑾

摘要：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，建筑工程設(shè)計(jì)階段的成本管理非常重要，建筑工程可以分成多個(gè)不同的階段，對(duì)于成本的控制也可以按照這種分法來(lái)劃分，設(shè)計(jì)階段的成本控制是其之一，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制可以提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，并推動(dòng)建筑工程的高效完成。本文開(kāi)發(fā)商視角對(duì)工程設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性、面臨的問(wèn)題以及成本控制管理策略等方面進(jìn)行了全面的分析，望能為開(kāi)發(fā)商提供一些參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：建筑工程；開(kāi)發(fā)商；工程設(shè)計(jì)；成本控制

前言：

建筑工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)是很復(fù)雜的，需要考慮到很多方面因素的影響，而成本控制的目的就是為了控制建筑項(xiàng)目的建設(shè)成本，不要超過(guò)成本預(yù)算，這樣才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，這是成本控制的基本出發(fā)點(diǎn)。對(duì)于建筑工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在提高施工技術(shù)、保證施工質(zhì)量的同時(shí)，其經(jīng)濟(jì)效益也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。成本控制包括設(shè)計(jì)階段、施工階段等，內(nèi)容較復(fù)雜，在工作過(guò)程中需要運(yùn)用各種策略以提高成本控制水平和效率。故此，加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制顯得尤為重要。通過(guò)各方面進(jìn)行成本控制，并采用合理科學(xué)的措施加強(qiáng)管理，進(jìn)而提高建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

1工程設(shè)計(jì)階段成本控制面臨的問(wèn)題

1.1 重視不足

對(duì)于該階段的成本控制缺乏重視，成本控制作為建筑工程施工中的重要內(nèi)容，本是在進(jìn)行施工前開(kāi)始必須做好的準(zhǔn)備工作，而部分開(kāi)發(fā)商卻只是將成本控制的重心放在施工階段，例如對(duì)材料的采購(gòu)、施工效率的監(jiān)管等，從而忽視了對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的成本控制，導(dǎo)致后續(xù)的工程項(xiàng)目成本增加，影響施工進(jìn)度及質(zhì)量。

1.2 成本控制手段不佳

成本控制手段不佳也是當(dāng)前工程設(shè)計(jì)階段成本控制工作的不足之處。加強(qiáng)成本控制需要選擇科學(xué)的手段和方式，但由于對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制方式研究不多，從而在進(jìn)行成本控制中無(wú)從下手，對(duì)整體工程的成本控制的效果都會(huì)產(chǎn)生影響。

1.3 范圍劃分不清晰

在建筑工程項(xiàng)目的施工中，設(shè)計(jì)階段成本控制的范圍劃分不清晰也是影響成本控制效率的重要因素?，F(xiàn)階段，大部分建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)交給設(shè)計(jì)院，這種方式在進(jìn)行成本計(jì)算中很難將范圍進(jìn)行劃分，同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)費(fèi)用納入到成本控制的范疇，并且也并未周密地考慮到設(shè)計(jì)階段的成本控制，對(duì)整體工程的成本控制的效果都會(huì)產(chǎn)生影響。

2設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)分析

設(shè)計(jì)階段本身的費(fèi)用在整個(gè)工程來(lái)說(shuō)是非常少的，只有總費(fèi)用的3%還不到，可是卻會(huì)對(duì)超過(guò)75%以上的工程造價(jià)產(chǎn)生影響，所以說(shuō)，設(shè)計(jì)階段的成本控制是絕對(duì)不能夠忽視的，這會(huì)對(duì)整個(gè)工程的成本以及盈利情況產(chǎn)生重要的影響，如果能夠進(jìn)行有效的控制，可以在整體工程造價(jià)上降低10%，這就是非?？捎^的一個(gè)比例了，并且設(shè)計(jì)質(zhì)量除了能夠直接對(duì)建設(shè)費(fèi)用產(chǎn)生影響，通過(guò)對(duì)工期的影響同樣也會(huì)在一定程度上影響到施工的總成本，可見(jiàn)，要做好工程造價(jià)的控制工作，就一定要重視對(duì)于設(shè)計(jì)階段成本的控制工作。而對(duì)于設(shè)計(jì)階段成本的控制，應(yīng)該從以下幾方面來(lái)入手。

2.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇合適的設(shè)計(jì)單位

盡可能的進(jìn)行整體招標(biāo)，將工程的主體和配套設(shè)施，包括這些設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)都放在一起，采用設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，要嚴(yán)格的控制投標(biāo)單位，制定科學(xué)的評(píng)標(biāo)方法，選擇那些最合適的方案來(lái)進(jìn)行合作，開(kāi)發(fā)商要做好和設(shè)計(jì)單位的溝通，充分的表達(dá)出幾方對(duì)于項(xiàng)目的各種要求，在開(kāi)拓創(chuàng)新的同時(shí)又要盡量的降低工程造價(jià)。

2.2開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

工程設(shè)計(jì)人員過(guò)于重視技術(shù)、功能的設(shè)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)性上的考慮則比較少，往往因?yàn)樽非蠊δ?、技術(shù)，而導(dǎo)致設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷的提升，很容易造成工程造價(jià)的增加，這對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)是非常不利的。而且，目前設(shè)計(jì)工作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本都是按照面積計(jì)算，這樣也會(huì)造成一定的浪費(fèi)，削弱了成本控制了力度。因此，必須對(duì)工程的整體成本設(shè)定上限，要求設(shè)計(jì)不能超過(guò)這個(gè)額度，在開(kāi)始設(shè)計(jì)之初就要掌握各種材料的價(jià)格指標(biāo)，最大的投資額等等，這樣，設(shè)計(jì)人員才會(huì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中有意識(shí)的去對(duì)成本進(jìn)行控制，防止出現(xiàn)只設(shè)計(jì)而不考慮成本的情況。甲方單位一定要積極的和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，并為他們提供詳細(xì)的工程基礎(chǔ)資料，收集類似的工程項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐钠渌鼧潜P(pán)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過(guò)進(jìn)行對(duì)比、分析，來(lái)獲得性價(jià)比最好的方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)于工程造價(jià)的控制。設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)完成之后要及時(shí)提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)概算。

2.3高度重視圖紙會(huì)審環(huán)節(jié)，建立設(shè)計(jì)缺陷數(shù)據(jù)庫(kù)

施工圖會(huì)審是確保設(shè)計(jì)科學(xué)性、準(zhǔn)確性、合理性的重要手段之一，因此必須高度重視圖紙會(huì)審環(huán)節(jié)。在圖紙會(huì)審前，各相關(guān)部門的專業(yè)技術(shù)人員都要充分熟悉圖紙內(nèi)容，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，陳述設(shè)計(jì)依據(jù)、意圖，解答施工方提出的問(wèn)題，各專業(yè)有沖突的地方及時(shí)調(diào)整，盡量避免發(fā)生錯(cuò)、漏、碰現(xiàn)象，造成在施工過(guò)程中產(chǎn)生變更簽證，增加費(fèi)用。

建立設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)是完善設(shè)計(jì)的有效手段，將各相關(guān)部門在施工、結(jié)算、交付使用等過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行分類、匯總和分析，納入設(shè)計(jì)缺陷數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)在數(shù)據(jù)庫(kù)中給出類似問(wèn)題的解決措施，不定期的更新設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)中的內(nèi)容，設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)中出現(xiàn)的問(wèn)題在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中不允許再次出現(xiàn)。

2.4充分利用合同來(lái)控制造價(jià)

合同是對(duì)雙方進(jìn)行約束，保護(hù)自己權(quán)益的主要手段，也是控制成本非常有效的一種方式。設(shè)計(jì)合同中應(yīng)該明確的說(shuō)明設(shè)計(jì)單位提供甲方認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款計(jì)劃，甲方會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的進(jìn)度與質(zhì)量來(lái)安排付款，如果設(shè)計(jì)進(jìn)度被延期，有責(zé)任一方需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。為了增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，不能隨意修改，也應(yīng)該在設(shè)計(jì)合同中添加設(shè)計(jì)變更或者修改的限制，比如費(fèi)用限制等。在進(jìn)行了成本估算以后，設(shè)計(jì)單位就要盡量的對(duì)造價(jià)上限進(jìn)行控制，防止設(shè)計(jì)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本費(fèi)用要超過(guò)控制限額太多。

3 設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)例分析

在建筑工程的建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)重要內(nèi)容，但設(shè)計(jì)階段的成本控制長(zhǎng)期被忽視，導(dǎo)致此階段的成本控制水平低。筆者經(jīng)手的某建筑工程在前期策劃階段，需要編制成本估算，在此之前的工作內(nèi)容側(cè)重于工程預(yù)結(jié)算的編制和審核，對(duì)已竣工結(jié)算的工程也只是將所發(fā)生的成本進(jìn)行匯總分析。對(duì)新建項(xiàng)目進(jìn)行全成本估算的編制還是第一次，在編制的過(guò)程中也遇到了一些困難，一是對(duì)全成本的概念理解不透徹，對(duì)九大項(xiàng)費(fèi)用的分類不夠熟悉，二是基礎(chǔ)資料的收集不夠，目前公司已竣工的項(xiàng)目較少，可供參考的數(shù)據(jù)有限，因此需要將已完成的項(xiàng)目和在建項(xiàng)目已發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分類，匯總分析后得出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，再與當(dāng)前項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比較得出了相應(yīng)的預(yù)估費(fèi)用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批完成以后，還將進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化與估算。由此可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制重要性，設(shè)計(jì)階段如果能有效的控制成本，對(duì)后續(xù)施工的造價(jià)影響是很大的。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上可知，設(shè)計(jì)階段的成本控制至關(guān)重要，同時(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制需要設(shè)計(jì)部門、管理層等相互配合，成本管理不是某一個(gè)部門的職責(zé)，而是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所有參與部門的共同職責(zé)，要樹(shù)立全過(guò)程、全員、全成本的“三全成本管理”觀念。轉(zhuǎn)變工作思路，牢固樹(shù)立成本全過(guò)程控制的價(jià)值觀，以主動(dòng)控制、事前控制為前提，積極參與到項(xiàng)目成本管理工作中。從而更好的提升設(shè)計(jì)階段成本控制的水平，進(jìn)而提升項(xiàng)目的整體收益，提高單位的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

[1]陳美玲.論房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制策略研究[J].華章，2013（8）.

[2]周乾東.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2016（14）：202-202.

[3]王娜.幸?；▓@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2014（6）：100-100.

[4]夏金萍.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理策略探討[J].門窗，2016（8）：238-238.

（作者單位：寧夏鐵路多元發(fā)展集團(tuán)地產(chǎn)置業(yè)有限公司）