商用辦公樓宇租賃公司的經(jīng)營戰(zhàn)略

李昱桔

一、闡述商用辦公樓宇市場現(xiàn)狀以及主要問題

（一）租戶凈流出的情況比較嚴(yán)重

基于金融危機(jī)的背景下，租貸公司為了減少經(jīng)營成本，某些租戶為了節(jié)省資金而向郊區(qū)或者是二線、三線的城市搬遷，久而久之就會(huì)致使租戶呈現(xiàn)出凈流出的狀態(tài)。不僅如此，隨著投資的興起，一線城市中的商務(wù)區(qū)項(xiàng)目如雨后春筍一般涌現(xiàn)出來，城市副中心已深得人心，這樣也在很大程度上致使某些企業(yè)外移。

（二）地段和品質(zhì)對(duì)租貸公司的發(fā)展帶來影響

周所周知，地段位置和商用辦公樓宇質(zhì)量是衡量商用辦公樓宇租貸需求以及資金價(jià)格的關(guān)鍵所在。所謂中央商務(wù)區(qū)（CBD）象征著城市的綜合實(shí)力，同時(shí)也是城市發(fā)展的重要標(biāo)志。從上世紀(jì)中期開始，我國一線城市的CBD建設(shè)隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高而得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并獲得了顯著的效果。我國一線城市已經(jīng)超過72%的商用辦公樓宇處于該城市的中心地帶，和四周區(qū)域進(jìn)行比較，這些商務(wù)區(qū)的租金以及出租率都要比周邊區(qū)域高出很多。

本文以某城市商用辦公樓宇作為論述對(duì)象，該辦公樓宇位處中心地帶，地理位置優(yōu)越，然而之前也受到了很多因素的影響--該地段四周有很多的小路，道路之間的距離也比較狹窄，同時(shí)這里面有很多關(guān)于汽配的商鋪遍及到很多地方，這樣就會(huì)對(duì)物業(yè)的商務(wù)價(jià)值帶來較大的影響。經(jīng)過這幾年對(duì)該地區(qū)路段的不斷調(diào)整，這些制約的因素才慢慢消除。

針對(duì)高端客戶來說，特別是現(xiàn)階段商用辦公樓宇租貸的重點(diǎn)-一些發(fā)達(dá)國家中的金融企業(yè)對(duì)商用辦公樓宇的質(zhì)量、位置提出了愈來愈多的要求，不過分關(guān)注租金成本。這樣就會(huì)使某城市商用辦公樓宇在市場中得到了相關(guān)區(qū)域的大力支持。

二、試析商用辦公樓宇租貸公司的經(jīng)營戰(zhàn)略

（一）加大對(duì)外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部客戶需求的調(diào)研力度

就商用辦公樓宇租金不而言，不但要結(jié)合租貸公司的實(shí)際狀況進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，而且還和托架經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系，尤其是和通貨膨脹密不可分。所以，應(yīng)當(dāng)采取有效措施加大國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度等外部宏觀環(huán)境的掌握和認(rèn)識(shí)，并在第一時(shí)間調(diào)整好租金措施以及服務(wù)內(nèi)容，和入駐客戶共同面臨未來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)商用辦公樓宇市場進(jìn)行再定位

由于商用辦公樓宇和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著息息相關(guān)的聯(lián)系。尤其是從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，租戶的凈流出給商用辦公樓宇租貸公司的發(fā)展帶來了較大的阻礙，然而也為其采取了恰當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)商用辦公樓宇市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展空間。這樣就要求租貸公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣膶?shí)際需求，主動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)品定位、客戶定位等，并對(duì)商用辦公樓宇的客戶屬性進(jìn)行確定，對(duì)租戶的結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，提供和客戶屬性相匹配的設(shè)施，提升物理管理資質(zhì)等級(jí)等相關(guān)措施，這樣才能吸引更多的客戶，從原來的被動(dòng)轉(zhuǎn)換為主動(dòng)，為商用辦公樓宇租貸公司的良好發(fā)展提供應(yīng)有的保障。

（三）提高客戶關(guān)系管理質(zhì)量

周所周知，客戶關(guān)系管理是增強(qiáng)客戶滿意度的關(guān)鍵措施，對(duì)于商用辦公樓宇來說，租貸公司應(yīng)當(dāng)采取有效措施增強(qiáng)現(xiàn)有租賃客戶的服務(wù)能力。例如針對(duì)客戶提出的要求進(jìn)行深入考察的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建相應(yīng)的商務(wù)中心，這樣才能為客戶提供多方面的服務(wù)，如傳真、代訂機(jī)票等，進(jìn)而更好的符合客戶的實(shí)際要求，同時(shí)也大大降低了商務(wù)成本等，為推動(dòng)租貸公司的不斷發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）采取軟硬件結(jié)合的方式提升租貸公司的形象

商用辦公樓宇的整體形象通常體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一方面是硬件；另一方面是軟件。針對(duì)硬件來說，租貸公司可以借助于相關(guān)信息技術(shù)等高科技優(yōu)化現(xiàn)有的辦公樓宇，這樣才能促使辦公樓宇朝著智能化的方向發(fā)展。就軟件而言，需要對(duì)相關(guān)人員的行為加以規(guī)范，例如接待、談吐等。

（五）加大政府支持的力度，營造和諧的辦公環(huán)境

從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，人流量大和環(huán)境嘈雜的特點(diǎn)，租貸公司應(yīng)采取恰當(dāng)?shù)氖侄螐亩鄠€(gè)渠道獲得當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，其中包含?duì)人流量和車流量的科學(xué)布置，減少出現(xiàn)雜亂無章的情況等，與此同時(shí)還要針對(duì)位置較為分散的辦公樓宇之間，增添餐飲、商業(yè)設(shè)施等供給，這樣才能促使辦公樓宇和餐飲以及商業(yè)設(shè)施形成一體，進(jìn)而為該區(qū)域的商用辦公樓宇營造出一個(gè)溫馨的辦公環(huán)境。

三、結(jié)語

總而言之，針對(duì)商用辦公樓宇的發(fā)展歷程來說，相關(guān)人員認(rèn)為，建造出多功能商用辦公樓宇是辦公樓發(fā)展的關(guān)鍵所在，除了要對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行考察以后，還應(yīng)當(dāng)遵循適度、超前的原則。租貸公司應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，將更多的時(shí)間和精力投入到對(duì)商用辦公樓宇的研究當(dāng)中，只有這樣才能滿足租戶的實(shí)際需要，進(jìn)而為企業(yè)謀取豐厚的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位為重慶高科集團(tuán)有限公司）