房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

盧育柔

土地增值稅歷來受到國家相關部門的高度重視和嚴格管控，土地增值稅的繳納不僅關系到企業(yè)發(fā)展同樣也會影響到國家的建設。所以我國一直在加強土地增值稅稅收的籌劃上不斷尋求突破，通過國家職能部門的宏觀把控，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理收益的基礎上保持市場的穩(wěn)步增長。合理的土地增值稅籌劃方案不僅可以減輕企業(yè)土增稅負、增加企業(yè)盈利，同時對企業(yè)樹立良好的社會形象也有很好的幫助作用。本文就是從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的角度探討論述企業(yè)稅收籌劃的重要意義，通過對國家相關法規(guī)的研究結合企業(yè)自身特點，為企業(yè)稅收籌劃提出可行性的方案，借此提高企業(yè)稅收盈利，提升企業(yè)形象和競爭力。

一、我國土地增值稅的誕生及意義

（一）就企業(yè)而言

針對房價問題國家出臺了土地增值稅，企業(yè)為了在行業(yè)競爭中占據(jù)有利地位，需要不斷對土地增值稅進行專項的籌劃，以減小企業(yè)的土地稅收負擔，提高企業(yè)的盈利，使企業(yè)在市場競爭中不斷突破自身，完善企業(yè)運轉，最終實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的提高。所以，合理的土地增值稅稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要途徑，是企業(yè)健康運轉的先決條件，這樣不僅能實現(xiàn)市場房價的降低，也能保證企業(yè)合理發(fā)展。

雖然從企業(yè)的角度看，土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)存在不友好的一面，因為房地產(chǎn)價格的上升也有國家土地稅務繁重的原因，再加上一些不法商人故意囤積房產(chǎn)，低入高賣，利用國家管理漏洞為自身謀取利益，最終導致了房地產(chǎn)價格的不斷上升。所以政務部門的加入勢在必行，只有通過國家強有力的調(diào)控管制，才能把房價限制在合理的價格區(qū)間內(nèi)，保證購房人群的利益。而企業(yè)則要學會合理的額籌劃土地增值稅，降低企業(yè)稅收負擔，實現(xiàn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）就國家而言

近年來，我國房地產(chǎn)市場競爭不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)一片紅海，無數(shù)企業(yè)在激烈的競爭中被無情的淘汰、取代。我國各地房價普遍高于平均水平，特別是一線發(fā)達城市，房價簡直寸土寸金甚至發(fā)展到有市無價的離譜地步。但由于我國國民固有的思想問題，所以無數(shù)人咬牙負債購買房產(chǎn)，更加加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，甚至呈現(xiàn)出了病態(tài)的增長現(xiàn)象。這就更加說明了政府合理調(diào)控的重要性。因此，土地增值稅的施行起到了十分關鍵的重要作用，他不僅可以緩解企業(yè)壓力，減輕人們購房的困難度。同時，這一政策的制定執(zhí)行也表明了，國家宏觀調(diào)控市場，引導貨幣政策回歸正常狀態(tài)的意圖和決心。

（三）稅務籌劃的意義

有利于保證納稅人的利益。納稅人通過合理的籌劃方法進行稅務繳納，可以選擇對企業(yè)運營負擔最小的方式降低稅收負擔，減小企業(yè)經(jīng)濟損失，提高企業(yè)在行業(yè)中的競爭力，完善企業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)合理高效的發(fā)展。

有利于提高企業(yè)的運營管理能力。企業(yè)資金流動、成本管控、運營利潤是體現(xiàn)企業(yè)整體水平的三個關鍵因素，而企業(yè)進行專項的稅務籌劃就是為了將這些因素的利益最大化，從而對企業(yè)運行進行合理調(diào)整規(guī)劃，以減少企業(yè)損失，提高企業(yè)利潤。

有利于國家稅法的完善。通過對房地產(chǎn)企業(yè)稅務征收的合理化調(diào)控，促進企業(yè)稅務籌劃的完善，不僅可以保證國家法規(guī)的順利實行，促進國家稅法制度的完善，還能有效調(diào)控市場環(huán)境。雖然我國的土地稅務籌劃制度還不健全，存在許多需要進一步研究探索的地方，但只要政府和企業(yè)合作，嚴格執(zhí)行稅務籌劃制度，就能有效監(jiān)測出政府制度的缺點，通過不斷完善制度，規(guī)范市場環(huán)境，為企業(yè)發(fā)展提供健康的平臺。

二、我國土地增值稅稅收籌劃的方式

（一）利用地域劃分進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅務是根據(jù)國家法律規(guī)定的方式來計算的，按照實際收入的一定份額繳納，企業(yè)如果想要達到稅務減緩的目的，就要從源頭上做起，先從建筑規(guī)劃建造入手進行優(yōu)化，做到對建筑成本的合理把控，然后在銷售環(huán)節(jié)也要改變傳統(tǒng)的模式，以合理的方式繳納較低數(shù)目的稅務。也可以通過租賃的方式規(guī)避高額稅收，通過租賃的辦法，企業(yè)需要繳納的稅收也會明顯減少，可以有效保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。除此之外，企業(yè)可以通過多家聯(lián)合共同修建的方式籌劃建房，由多個合作企業(yè)共同分擔修建、管理、維護的費用，減小獨自承擔的壓力，通過合理的比例調(diào)整分紅。

（二）利用增加扣除的項目來進行納稅

我國法律有明確規(guī)定，對土地增值稅管理提出專項的要求，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，企業(yè)在繳納土地增值稅時可以扣除一定的項目金額，以節(jié)約納稅成本。房地產(chǎn)企業(yè)應采用合理的措施，對企業(yè)建筑的銷售費用以及其他的管理維護費用等進行合理規(guī)劃，減小企業(yè)稅負負擔。

利用國家減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，應用合作建房優(yōu)惠政策，結合不同企業(yè)的可利用資源，集中整合為一個完整的建筑集團，共同完成房地產(chǎn)開發(fā)工作。因為合作各方的條件限制，不滿足繳納稅務的條件，所以這樣的合作模式可以有效的規(guī)避土地增值稅的繳納，而只需要承擔收房時所需繳納的稅務即可。這樣的合作共贏模式不僅可以降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，還能在加強合作的基礎上共同學習進步，使企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，提高企業(yè)競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的狀態(tài)有很強的聯(lián)系，我國許多地區(qū)的房地產(chǎn)增值率分布不均勻，起伏波動很大，這些不均勻分布狀態(tài)會對企業(yè)的稅收繳納產(chǎn)生不同的影響。有些企業(yè)家大業(yè)大，所涉及的地區(qū)也很廣泛，這就會出現(xiàn)給企業(yè)稅收帶來一定的影響，通常遇到這種情況企業(yè)都會選擇使用均分的稅收籌劃方式繳納稅收，這樣的做法容易使企業(yè)規(guī)避土地增值稅的繳納，從而節(jié)約企業(yè)稅負。

（三）適用稅率的降低

一般而言土地增值稅根據(jù)四級稅率進行繳納的，根據(jù)企業(yè)建筑的修建方式分為普通標準住宅和房地產(chǎn)開發(fā)兩種模式，利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策，企業(yè)在開展房地產(chǎn)土增稅籌劃的過程中，可以有效降低土地增值稅稅額。同時，也可以通過適當增加房地產(chǎn)開發(fā)成本的辦法，降低增值額，使增值率低于20%，達到減免稅收的目的。

三、納稅籌劃的意義

本文所論述的稅收籌劃可以合理避稅，即納稅人在國家修改法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，通過合理的籌劃達到減少稅收繳納金額的行為。由于我國近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性不夠，導致房價普遍偏高，國民購買力不足等問題，國家出臺了許多的專項政策進行市場規(guī)范，在降低企業(yè)成本的同時也增加了企業(yè)的營業(yè)利潤，然后通過國家宏觀調(diào)控降低房地產(chǎn)價格，保證人民利益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)使用合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，他不僅能夠提高企業(yè)收益，還能提高企業(yè)競爭力。企業(yè)充分利用有效的資源，通過提高企業(yè)對資源的利用，有利于企業(yè)樹立良好的社會形象，促進國家的發(fā)展和社會的進步。

四、結語

為了使企業(yè)的利益得到保證，我們需要時刻關注國家稅收政策的變動，更新掌握國家房地產(chǎn)稅收一線資料，以保證企業(yè)土地增值稅籌劃方案的合理有效性，并且通過國家稅法的改變來調(diào)整籌劃策略，從而幫助企業(yè)合理規(guī)避國家稅收征收。土增籌劃要從企業(yè)整體出發(fā)，全局把控企業(yè)稅收繳納，不要局限于某一項稅收的高低變化上，要從整體上為企業(yè)設立最合理的優(yōu)化籌劃制度，以保證企業(yè)利益的最大化。但是，最好的稅收籌劃方案不一定就是最低的納稅方案，他需要站在企業(yè)發(fā)展的高度整體籌劃如何獲取企業(yè)的最高利益。所以，稅收籌劃方法需根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展方案制定可行性計劃，為企業(yè)發(fā)展做貢獻。 （作者單位為佛山市荃享房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）