物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

吳昕

行業(yè)利好政策文件與各類監(jiān)管法規(guī)條例推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)領(lǐng)跑萬億市場藍(lán)海。但物業(yè)法規(guī)制度尚未形成完整體系，執(zhí)行和監(jiān)管更需全面落實(shí)，互聯(lián)網(wǎng)+背景下，各行業(yè)巨頭搶奪社區(qū)資源，加劇行業(yè)競爭，集團(tuán)資本驅(qū)動(dòng)和新技術(shù)的發(fā)展優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)卻也使同質(zhì)化的競爭局面提早出現(xiàn)，社區(qū)平臺(tái)搭建下的“傳統(tǒng)管理+增值服務(wù)”已成為老生常談，除了爭相資本化、證券化，何為物業(yè)管理發(fā)展新模式成為行業(yè)的新難題。

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)管理屬于國家鼓勵(lì)類“其他服務(wù)業(yè)”。2014年，國務(wù)院印發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“小二五”規(guī)劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長效機(jī)制，探索建立物業(yè)管理保障機(jī)制。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)現(xiàn)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實(shí)施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式?！笔糯筇岢鼋y(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)文明建設(shè)，商務(wù)部印發(fā)《居民生活服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》更要求以滿足人民群眾日益增長的生活服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)，促進(jìn)居民生活服務(wù)業(yè)集約化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開發(fā)、共享五大發(fā)展理念為統(tǒng)領(lǐng)，為物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展指明方向。

國家主管部門通過制定各類法規(guī)條例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》《物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等建立了企業(yè)的資質(zhì)審查制度，完善了業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約，維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。與此同時(shí)，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)的認(rèn)定并將后勤管理推向社會(huì)力量承擔(dān)，對提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、提升行業(yè)形象都將起到積極影響。

從以上的立法速度和涉及面之廣可以看出隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，我國的物業(yè)管理相關(guān)法律也從無到有，從粗到細(xì)，日漸完善。但是快速發(fā)展的同時(shí)，一些深層次的問題也逐漸暴露，例如：各省市政府對有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾；物業(yè)管理公約權(quán)力不足；現(xiàn)行的法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑等，這些亟待解決的問題與矛盾也必將帶來新一輪物業(yè)管理立法的新高峰，也對物業(yè)管理行業(yè)提出了更高要求，帶來更多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在長期的價(jià)格壓制使得物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)價(jià)值被嚴(yán)重低估，作為傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本只增不減，雖經(jīng)發(fā)改委對物業(yè)價(jià)格一定程度的放開，但如何最大程度搭上政策紅利所帶來的“質(zhì)價(jià)相符”新高速，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，是行業(yè)現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)增速提檔的主要難點(diǎn)之一。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，我國服務(wù)業(yè)需求由生存需求型向舒適享受型轉(zhuǎn)變，“買房一時(shí)，住房一世”的理念被業(yè)主廣泛接受是這一轉(zhuǎn)變在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的直接體現(xiàn)。作為提高居民生活品質(zhì)的重要載體，社區(qū)成為資本市場和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)爭相搶奪的新金礦，而對于一直掌管物理入口的物業(yè)管理企業(yè)來說，如何利用企業(yè)優(yōu)勢，在提供高質(zhì)量的基本服務(wù)的基礎(chǔ)上縱向一體化合理進(jìn)行房地產(chǎn)前期介入，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，橫向覆蓋社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)，培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)+背景下的社區(qū)O2O用戶生態(tài)圈，是廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入增速的新思路。在具備已經(jīng)穩(wěn)定的大存量市場需求（行政機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、衛(wèi)生醫(yī)療體系、城市交通等）下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，使得房地產(chǎn)在各線城市蓬勃發(fā)展，近六成的城市社區(qū)面積還亟待物業(yè)管理入駐，而中西部城市的市場空間更為廣闊，“大行業(yè)、小龍頭”使得眾多物業(yè)管理企業(yè)在萬億市場藍(lán)海中爆炸性增長。截止至2017年，全國物業(yè)管理面積185.1億平方米，較2008年增長47.5%，企業(yè)數(shù)量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，并以每年20%的增速不斷壯大，從業(yè)人員隊(duì)伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計(jì)增長1.8倍，中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)營收均值達(dá)到25734.8萬元，同比增長10.2%。百強(qiáng)企業(yè)不斷深耕已布局城市，積極開拓潛力市場，在過去十年間平均營收CAGR高達(dá)24%，預(yù)計(jì)將來的2-3年增速更為明顯。其中，在物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)共 71家，8家企業(yè)登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。8家企業(yè)登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。綠城、保利、南都、萬科、碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活、萬科等龍頭企業(yè)借助跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)揮企業(yè)群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；通過并購、聯(lián)盟、上市融資等資本操作，為行業(yè)整合優(yōu)化行業(yè)資源配置提供驅(qū)動(dòng)力；通過提供多元化增值服務(wù)，挖掘附加價(jià)值和邊際效益；依托新科技的發(fā)展，實(shí)行扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，降低企業(yè)成本；專業(yè)化分工和行業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)制促進(jìn)服務(wù)水平提升，使競爭環(huán)境更公正透明。但各賽道加入的行業(yè)巨頭如阿里巴巴、騰訊、小米、奇虎360等搶奪社區(qū)資源，加劇行業(yè)競爭，“傳統(tǒng)管理+增值服務(wù)”的方法已被復(fù)制濫用，同質(zhì)化競爭加速優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程，留下手握社區(qū)服務(wù)平臺(tái)APP的各家龍頭企業(yè)思考著下一個(gè)制勝法寶。（作者單位為福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院）