改制破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理意見

胡春美

不動產(chǎn)是國有企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，與對破產(chǎn)企業(yè)的管理有著密切的關(guān)系，因此要求改制破產(chǎn)企業(yè)做好遺留房產(chǎn)的管理工作?；诖耍疚膹母闹破飘a(chǎn)的概念及改制破產(chǎn)企業(yè)在不動產(chǎn)管理方面的不足入手，給出了加強(qiáng)改制破產(chǎn)企業(yè)遺留不動產(chǎn)的管理對策，以及改制破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)保值增值對策。基于本文的分析，其目的就是優(yōu)化對破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理，實現(xiàn)改制管理的主要目標(biāo)。

在市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的背景下，我國國有企業(yè)開始進(jìn)行企業(yè)改制破產(chǎn)性工作，有助于國有企業(yè)市場競爭力的提升，實現(xiàn)國有企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但是在實際的國有企業(yè)改制破產(chǎn)過程中，存在一定的遺留問題，如房產(chǎn)及不動產(chǎn)的管理等，對國有企業(yè)的改制破產(chǎn)造成了一定的影響。如果管理效果不理想，將會對國有企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對于改制破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理的分析是很有必要的。

一、改制破產(chǎn)企業(yè)分析

對于國有企業(yè)而言，企業(yè)改制主要是指改變國有企業(yè)的所有制，改制方法有破產(chǎn)、重組以及兼并等方式。其中，改制破產(chǎn)主要是指政府部門利用法律途徑，妥善解決國有企業(yè)職工生活、社保以及就業(yè)等方面的過程，從而實現(xiàn)國有企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在國有企業(yè)改制破產(chǎn)的過程中，存在較為嚴(yán)重的房產(chǎn)遺留問題，企業(yè)的不動產(chǎn)處理存在一定的不足，很容易使國有企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)損失，對其可持續(xù)發(fā)展造成負(fù)面影響。具體而言，現(xiàn)行的政府部門通常會成立一個托管單位，來托管企業(yè)改制遺留的資產(chǎn)，從目前看來主要存在以下問題：

第一，賬外不動產(chǎn)過多，在國資委的調(diào)查報告中顯示，國資委出資監(jiān)管的企業(yè)中，有近50%的土地使用權(quán)沒有入賬，在國有企業(yè)中，房產(chǎn)及土地不入賬問題較為普遍；第二，不動產(chǎn)不具備產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，有些國有企業(yè)的不動產(chǎn)來自于政府的無償劃撥以及公建配套，在不動產(chǎn)獲取之初沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致國有企業(yè)的合法權(quán)益受到侵害；第三，不動產(chǎn)價值被低估，很多改制破產(chǎn)企業(yè)都是成立已久，其不動產(chǎn)價值的計量方法是歷史成本法，也就是按照不動產(chǎn)剛剛獲取時的成本進(jìn)行計價，與當(dāng)下的不動產(chǎn)價值存在較大的差距，導(dǎo)致改制破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)價值被低估。

二、改制破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理意見

（一）國有破產(chǎn)企業(yè)遺留的不動產(chǎn)管理對策

在國有企業(yè)選擇改制破產(chǎn)方式進(jìn)行企業(yè)改革時，會遺留大量的不動產(chǎn)，包括房產(chǎn)和土地資源等內(nèi)容。改制破產(chǎn)企業(yè)需要對不動產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，在企業(yè)改革成功的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)的資產(chǎn)安全。具體而言，托管企業(yè)可以從以下幾方面入手，對其不動產(chǎn)進(jìn)行管理。

第一，做好清產(chǎn)核資工作，對于改制破產(chǎn)企業(yè)而言，而賬外不動產(chǎn)需要及時入賬，企業(yè)的管理者需要建立健全的不動產(chǎn)房產(chǎn)原始臺賬，并在臺賬中準(zhǔn)確記錄房產(chǎn)地質(zhì)、房產(chǎn)面積以及租金等信息，實現(xiàn)實物資產(chǎn)的高效管理，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)租金的應(yīng)用。與此同時，在進(jìn)行保值增值考核時，改制破產(chǎn)企業(yè)需要從整體梳理自身的不動產(chǎn)，將賬外不動產(chǎn)納入到賬內(nèi)，實現(xiàn)企業(yè)不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理。

第二，合理評估不動產(chǎn)的價值，在進(jìn)行清產(chǎn)核資時，改制破產(chǎn)企業(yè)需要對不動產(chǎn)進(jìn)行價值重估，合理預(yù)估改制破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)價值。在進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，改制破產(chǎn)企業(yè)需要將產(chǎn)權(quán)交易所作為中介，完成不動產(chǎn)交易，實現(xiàn)不動產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓的公正、公平、公開。這樣才能夠避免改制破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)價值被低估，利用市場具備的價值發(fā)現(xiàn)功能，確保改制破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格與其市場價值相符，避免國有資產(chǎn)出現(xiàn)損失。

第三，合理應(yīng)用破產(chǎn)拍賣手段，一般來說，國有破產(chǎn)企業(yè)在完成清算工作之后，會對遺留的不動產(chǎn)采取拍賣處理手段，實現(xiàn)不動產(chǎn)的變現(xiàn)。拍賣可以吸引更多的競買人參與不動產(chǎn)的競爭，盡最大限度實現(xiàn)企業(yè)不動產(chǎn)的價值，避免破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)因為私下交易而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在實際的拍賣過程中，國有破產(chǎn)企業(yè)的最高領(lǐng)導(dǎo)者需要進(jìn)行不動產(chǎn)低價的制定，并對拍賣的全過程進(jìn)行監(jiān)督，保障拍賣活動的順利進(jìn)行，以此實現(xiàn)遺留不動產(chǎn)的有效管理，充分發(fā)揮出遺留不動產(chǎn)的價值。

第四，加強(qiáng)對租金的管理，通常情況下，改制破產(chǎn)企業(yè)會選擇出租的方式進(jìn)行不動產(chǎn)的處理，這就要求改制破產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對租金以及租賃合同的管理，實現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)的有效管理。具體而言，改制破產(chǎn)企業(yè)需要通過集體決策的方式，明確不動產(chǎn)的承租方及具體的租金，而且租金的數(shù)額不可以低于周邊房產(chǎn)租金的平均值。與此同時，改制破產(chǎn)企業(yè)需要在租賃合同中明確限制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)租要求，避免權(quán)力尋租現(xiàn)象的出現(xiàn)，并根據(jù)房產(chǎn)市場的狀況適時調(diào)整房產(chǎn)的租金，避免國有資產(chǎn)的流失。

（二）國有不動產(chǎn)保值增值對策

要想實現(xiàn)國有不動產(chǎn)保值增值，國有企業(yè)需要合理處置其不動產(chǎn)，應(yīng)用市場手段進(jìn)行土地資源的合理配置，促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)的保值增值。具體而言，國有破產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩方面入手：第一擴(kuò)大不動產(chǎn)的有償使用范圍，對于國有企業(yè)而言，破產(chǎn)之后需要改變以往的土地?zé)o償使用的狀況，就需要擴(kuò)大國有破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)的有償使用范圍，實現(xiàn)國有企業(yè)不動產(chǎn)的市場化發(fā)展，盡最大限度地降低其房產(chǎn)的劃撥；第二，擴(kuò)大不動產(chǎn)的出讓及租賃范圍，在國有企業(yè)改制破產(chǎn)之后，其房產(chǎn)的處理方式就是出讓或者租賃。如果國有企業(yè)能夠擴(kuò)大出讓及租賃的范圍，能夠提升國有破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)的價值，提升不動產(chǎn)的有償性及流動性，促進(jìn)不動產(chǎn)的市場化發(fā)展。

另外，在上述對策具體實施的過程中，國有企業(yè)需要采用科學(xué)合理的手段進(jìn)行不動產(chǎn)的核算，通過計提折舊手段，將不動產(chǎn)進(jìn)行分類核算，確保企業(yè)的具體賬目數(shù)據(jù)和實際狀況一直，并在不動產(chǎn)管理制度中明確指出不動產(chǎn)處置收入以及有償使用收入的相關(guān)結(jié)算內(nèi)容，以此為改制破產(chǎn)企業(yè)提供寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)的最優(yōu)化配置，實現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)的保值，甚至增值。

三、結(jié)語

綜上所述，國有企業(yè)需要認(rèn)識到改制破產(chǎn)過程中不動產(chǎn)管理的重要性，保障自身的經(jīng)濟(jì)效益。通過本文的分析可知，改制破產(chǎn)企業(yè)需要做好清產(chǎn)核資工作、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理、合理評估不動產(chǎn)的價值、加強(qiáng)對租金的管理，并通過有效的不動產(chǎn)保值增值對策，促進(jìn)國有企業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)國有企業(yè)的有效改制破產(chǎn)。希望本文的分析可以為相關(guān)研究提供理論參考。（作者單位為合肥創(chuàng)信資產(chǎn)管理有限公司）