商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑探析

左大鵬

隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”的住院理念逐漸深入人心，住房租賃市場(chǎng)逐漸成為新的發(fā)展趨勢(shì)，因此政府、金融機(jī)構(gòu)以及各企業(yè)均開始布局住房租賃市場(chǎng)，在這樣的大背景下住房租賃金融應(yīng)運(yùn)而生。因?yàn)楸疚脑趯?duì)我國住房租賃市場(chǎng)概況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑進(jìn)行了分析。

2017年10月在黨的十九大報(bào)告中明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房理念，隨后各種陸續(xù)出臺(tái)了一些列利好的住房租賃政策，足見黨和國家對(duì)深化住房制度改革的重視程度。在該環(huán)境下住房租賃市場(chǎng)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國住房市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。隨著住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)各個(gè)領(lǐng)域的金融需求應(yīng)運(yùn)而生，商業(yè)銀行應(yīng)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，加快推進(jìn)住房租賃金融業(yè)務(wù)的開展，踐行社會(huì)責(zé)任，解決社會(huì)問題。

一、我國住房租賃市場(chǎng)概況

我國自從1998年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國2017年商品房銷售額突破13萬億元大關(guān)，銷售面積也達(dá)到了16億平方米。但是由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一直是重售輕租，因此相對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來說我國住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是我國住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)我國住房租賃市場(chǎng)上個(gè)人房屋占比高達(dá)89.5%，房屋供給相對(duì)分散，住房租賃市場(chǎng)難以長期保持穩(wěn)定。二是房租回報(bào)率相對(duì)較低，整體來說我國目前人口凈流入的熱門城市其房屋租金回報(bào)率區(qū)間為1.17%-2.68%。三是住房租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)不健全，沒有設(shè)立專門的住房租賃管理機(jī)構(gòu)，也沒有完善的信息登記機(jī)制，造成目前我國住房租賃市場(chǎng)管理混亂的局面。

但是近幾年隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷升級(jí)，住房租賃市場(chǎng)得到了有效的發(fā)展。一是國家陸續(xù)頒布了一系列紅利政策，2016年國務(wù)院頒布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的若干意見》，2017年九部委聯(lián)合頒布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的通知》等，這些對(duì)我國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。二是我國住房租賃市場(chǎng)有著廣闊的發(fā)展前景，2017年我國租賃人口在總?cè)丝谒急壤秊?1.6%，租賃住房在總住房中所占比例為18%，歐美等發(fā)達(dá)國家的租賃人口比例和租賃住房比例均高于35%，因此我國住房租賃市場(chǎng)還處于發(fā)展階段。三是多主體積極參與，由于政策紅利的影響，政府、金融機(jī)構(gòu)以及企業(yè)等均積極布局住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑

（一）商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)概括

由于政策紅利的引導(dǎo)，租售并舉，積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為當(dāng)下當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向，基于此我國住房租賃市場(chǎng)迎來了發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也為商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的開展創(chuàng)造了契機(jī)。2017年10月，中信銀行與碧桂園關(guān)于長租住宅保障性基金戰(zhàn)略簽約，拉開了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)租購并舉的帷幕，之后各銀行紛紛與房企之間關(guān)于房屋租賃簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

（二）商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)發(fā)展模式

首先是銀政合作模式。住房租賃市場(chǎng)直接關(guān)系國計(jì)民生，因此國家和各級(jí)政府對(duì)此非常重視，頻頻出臺(tái)各項(xiàng)利好政策。商業(yè)銀行在發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的過程中，一是要積極參與地方政府主導(dǎo)項(xiàng)目的金融服務(wù)，積極與各級(jí)政府主管部門進(jìn)行溝通，熟悉地方政府的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，尤其是針對(duì)保障性租賃住房以及人才公寓等項(xiàng)目，要積極推廣金融業(yè)務(wù)，基于租賃運(yùn)營或者開發(fā)貸等形式提供金融服務(wù)；二是建立房屋租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)，隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展擴(kuò)張，非常有必要建立房租租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)來對(duì)住房租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管理，因此各商業(yè)銀行可以主動(dòng)起頭建立房屋租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)，并將地方政府、房企以及個(gè)人等接入平臺(tái)，從而形成系統(tǒng)完善的住房租賃市場(chǎng)體系。

其次是銀企合作模式。鑒于住房租賃市場(chǎng)的廣闊發(fā)展前景，各房企為了實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展也紛紛采用卡方建設(shè)、代持運(yùn)營以及自持房產(chǎn)等形式參與到我國住房租賃市場(chǎng)之中。因此對(duì)商業(yè)銀行來說，一是為房地產(chǎn)開發(fā)商開展住房租賃貸款業(yè)務(wù)，在房屋租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)滿足其融資需求，比如中信銀行在長租住宅保障性基金戰(zhàn)略中約定為碧桂園在3年內(nèi)提供高達(dá)300億元的保障性基金，此外還提供一些針對(duì)性的金融服務(wù)。二是開展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行可以參考REITs模式，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，在證券化產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中將轉(zhuǎn)移物業(yè)所屬項(xiàng)目公司的物業(yè)產(chǎn)權(quán)或者股權(quán)等作為還款來源，從而為住房租賃提供更有力的金融支持。

（三）商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融產(chǎn)品發(fā)展模式

首先是個(gè)人住房租賃貸款。個(gè)人住房租賃貸款是指商業(yè)銀行將租金一次性付給房東，然后房屋租戶定期向銀行進(jìn)行還款。該金融產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在三方面：一是解決了租戶一次性難以全部付清租金，從而無法獲得長期穩(wěn)定居住權(quán)的問題；二是房東一次性收取了全部租金，保障了房東的利益；三是銀行也從中獲得了長期穩(wěn)定的收益，獲得了客戶資源。

其次是住房租賃資產(chǎn)證券化。住房租賃資產(chǎn)證券化是指金融機(jī)構(gòu)通過結(jié)構(gòu)性重組將能夠產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房租賃資產(chǎn)轉(zhuǎn)為在金融市場(chǎng)上能夠流通并且可以出售的證券。采用住房租賃資產(chǎn)證券化最大的優(yōu)勢(shì)在于能夠?qū)⒆》孔赓U市場(chǎng)上未來穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，從而有效解決了我國當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)中資金回籠較慢的問題，可以提高住房租賃市場(chǎng)對(duì)各金融機(jī)構(gòu)以及企業(yè)參與的吸引力。（作者單位為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司天津市分行）