房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策分析

李嘉琪

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國社會經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展目標實現(xiàn)的過程中，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。通過對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動規(guī)律、波動因素等數(shù)據(jù)的分析，不僅可以確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時也為我國社會經(jīng)濟的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動概述

雖然我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了新的契機。但是房地產(chǎn)市場在迅速發(fā)展過程中，出現(xiàn)的市場過熱現(xiàn)象，不僅導(dǎo)致很多地區(qū)都出現(xiàn)了價格過高的現(xiàn)象，同時這種區(qū)域性房價的不平衡問題，已經(jīng)成為了影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。為了有效地應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，相關(guān)部門必須加強針對造成房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的內(nèi)外部因素研究的力度，并以此為基礎(chǔ)采取積極有效的措施，改善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，才能確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟始終保持良好的發(fā)展狀態(tài)，發(fā)揮出在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的積極作用。雖然現(xiàn)階段政府部門采取的宏觀調(diào)控政策，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長并沒有明顯的作用，但是，站在長遠的角度分析的話，房地產(chǎn)經(jīng)濟在宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，已經(jīng)呈現(xiàn)出逐漸上升的發(fā)展趨勢。

二、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的影響

（一）對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用

經(jīng)過深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，所發(fā)揮的作用主要集中在以下幾方面：1.房地產(chǎn)投資作為我國社會經(jīng)濟投入的重要內(nèi)容之一，其對于我國GDP的增長具有決定性的影響。2.房地產(chǎn)投資在刺激我國民眾消費方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。就目前而言，房地產(chǎn)行業(yè)的GDP平均增長率，在我國社會經(jīng)濟增長中的貢獻率已經(jīng)上升到5%，正是由于社會各界對于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度相對較高，因此，相關(guān)部門必須在大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的過程中，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟投資的穩(wěn)定性與可持續(xù)，才能將其在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的積極作用充分發(fā)揮出來。

（二）對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，與其他行業(yè)也存在著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在發(fā)展的過程中，不僅需要大量的供應(yīng)商，同時也離不開需求方的支持。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性較強的特點，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展的同時，也帶動了建材、建筑冶金等不同產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的各種因素

（一）外在因素

1.金融體系對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的影響。隨著金融資本投入力度的不斷加強，我國房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模也進入了新的發(fā)展階段。投資貸款是房地產(chǎn)開發(fā)順利進行的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)行業(yè)作為密集性產(chǎn)業(yè)，大量的資金支持是確保其健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.土地資源政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的影響。就目前而言，我國的房地產(chǎn)開發(fā)是先由開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，然后通過開發(fā)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐肥褂脵?quán)，在這一過程中，交易的最終目標就是土地的所有權(quán)和住房的最終使用權(quán)。因此，在分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素時，必須對土地所有權(quán)這一衡量房地產(chǎn)價值的重要指標予以充分的重視。3.市場經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的影響。通過對現(xiàn)階段的市場供求形勢進行分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場需求的變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格發(fā)生變化的主要原因，需求量越大價格自然也就越高，而土地資源稀缺與市場供需短缺之間的矛盾則成為了導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的關(guān)鍵因素。

（二）內(nèi)在因素

首先，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系之間存在的矛盾。房地產(chǎn)市場供需之間的矛盾作為導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的內(nèi)在因素之一。隨著市場經(jīng)濟改革的深入進行以及我國房地產(chǎn)供給與需求之間關(guān)系的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平、技術(shù)手段、資本狀況等因素已經(jīng)成為了影響房地產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵。所以，相關(guān)部門必須通過深入的分析和研究，尋找兩者之間的平衡點，并以此為基礎(chǔ)積極的進行供需關(guān)系的調(diào)整，才能最大限度的避免房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動過大的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)市場價格變化引起的波動。房地產(chǎn)市場價格變動是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的另一個內(nèi)在因素，房地產(chǎn)采購者與投資者自身存在的盲目性和投機性，造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟的無序上漲，是導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的主要原因。很多房地產(chǎn)開放商為了自身的利益，大多采取大量購買土地，占有市場，營造房地產(chǎn)市場繁榮景象的方式，雖然這種方式可以為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來短期的經(jīng)濟利益，但是，這種存在于畸形狀態(tài)下的經(jīng)濟泡沫和隱患，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退已經(jīng)造成了無法估量的危害。

四、應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策

（一）規(guī)范土地市場

相關(guān)部門必須采取積極有效的措施，規(guī)范土地市場，加強土地使用審批的監(jiān)管力度。在土地劃撥和使用的過程中，必須嚴格的按照相關(guān)標準和規(guī)范，統(tǒng)一的進行土地的管理和使用，同時制定科學(xué)合理的土地供應(yīng)計劃，才能確保行政劃撥用地的更加規(guī)范和有效。另外，政府部門必須進一步完善傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，通病市場化拍賣和招投標的方式，才能在有效降低行政土地出讓率的基礎(chǔ)上，避免違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地行為的出現(xiàn)。土地供應(yīng)機制向市場化方向的發(fā)展，對于降低房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的出現(xiàn)則有著極為重要的意義。

（二）提高市場調(diào)查力度

政府部門必須采取積極有效的措施，加強房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究的力度，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的定位，才能為房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展營造良好的氛圍。投資主體所發(fā)揮出的價值和作用是影響整個市場未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。但是由于現(xiàn)階段我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商，都存在著風(fēng)險防范機制不完善、職責(zé)不明確等各方面的問題，而這些問題已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響。為了有效應(yīng)對這一現(xiàn)狀，相關(guān)虎門必須對房地產(chǎn)投資規(guī)模的大小予以充分的重視，采取積極有效的措施確保投資比重的科學(xué)合理，才能在減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）適時調(diào)整當資產(chǎn)投資策略

政府部門在制定房地產(chǎn)投資政策時，必須對與之相對應(yīng)的經(jīng)濟現(xiàn)象的分析予以充分關(guān)注。假如投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的話，那么必然會對房地產(chǎn)的發(fā)展周期產(chǎn)生一定程度的影響。之所以出現(xiàn)這樣的問題，主要是由于國有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不清，且風(fēng)險規(guī)避措施不到位等各方面的問題。所以，充分關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，是確保其可以有效適應(yīng)我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展模式的重要手段。此外，政府部門必須進一步完善和規(guī)范自身的投資行為，在充分重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，確保土地開發(fā)目標的順利完成，才能實現(xiàn)有效掌控房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的目的。

（四）完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

房地產(chǎn)金融制度作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作之一，其不斷的完善和創(chuàng)新，是確保房地產(chǎn)開發(fā)順利進行的關(guān)鍵。所以，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必須在充分發(fā)揮傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托、商業(yè)貸款等優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，緊跟時代發(fā)展的步伐，積極的進行當?shù)禺a(chǎn)金融體系的創(chuàng)新和完善，利用多元化的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。另外，政府部門在積極推動房地產(chǎn)金融管理制度的同時，應(yīng)該從房地產(chǎn)經(jīng)濟的源頭著手，為房地產(chǎn)開發(fā)提供多元化的融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展提供全面的保障。

五、結(jié)語

總而言之，政府部門必須在深入分析導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素的基礎(chǔ)上，通過加強市場宏觀調(diào)控力度的方式，改善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，才能確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位為赤峰市房屋交易中心）