我國房地產(chǎn)市場局部風險與金融不穩(wěn)定性

韓文龍 蔣燕

[摘要]當前我國因部分城市房地產(chǎn)價格泡沫化引起的房地產(chǎn)市場局部風險會影響金融和經(jīng)濟的穩(wěn)定性。明斯基金融不穩(wěn)定性假說和“債務-通縮”理論可以有效分析房地產(chǎn)市場融資方式、信貨擴張和投機性需求對房地產(chǎn)市場局部風險形成以及對金融和經(jīng)濟不穩(wěn)定性的影響機制。研究表明，我國房地產(chǎn)市場對銀行貸款依賴性極大，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構和方式有向投機性融資轉(zhuǎn)變的跡象和趨勢，加之消費者對住房的剛性需求和投資者對房地產(chǎn)的投機性需求增加，造成部分城市的房價高企和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部泡沫，這增加了金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。在經(jīng)濟新常態(tài)下，為了避免發(fā)生系統(tǒng)性金融風險，我國需要采取積極措施謹防房地產(chǎn)市場局部泡沫的膨脹而引起市場風險積聚，以及由此帶來的系統(tǒng)性風險對宏觀經(jīng)濟造成負面沖擊。

[關鍵詞]投機性需求 局部風險 金融不穩(wěn)定性

[中圖分類號]F293.31 [文獻標識碼]A [文章編號]1008-0694（2018）01-0042-11

一、引言

2017年7月4日，中國人民銀行公布的《中國金融穩(wěn)定報告（2017）》指出，由于新增貸款過于集中在房地產(chǎn)，房地產(chǎn)局部出現(xiàn)泡沫。央行行長周小川也認為中國“一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫化”，為進一步增強金融體系防控風險能力，強調(diào)“守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”“防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風險是金融工作的永恒主題”。所謂泡沫是指資產(chǎn)價格異常膨脹，遠遠超過了其真實價值，而股票和房地產(chǎn)市場往往成為經(jīng)濟泡沫的主要載體。當前，國內(nèi)理論界對我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫持有不同意見。一些學者認為近年來我國城市住房市場總體存在泡沫、部分城市泡沫較大，部分一線城市泡沫驚人、蘊含巨大金融風險;另外一些學者則認為全國性的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。但是，如果從國際上通用的房價收入比、住房空置率和租售比等房地產(chǎn)泡沫測度指標來看，我國房地產(chǎn)市場局部泡沫是存在的。國際上普遍認可的最佳范圍在3～6倍之間。我國房地產(chǎn)市場局部泡沫成份不僅高，且在不同區(qū)域、不同住房種類間呈現(xiàn)出較大的差異性，尤其是一些一線城市的房地產(chǎn)泡沫問題非常嚴重。從2016年各省市發(fā)布的房價和收入水平的數(shù)據(jù)來看，一些一線城市的房價收入比普遍超過7倍，這么高的泡沫水平甚至超過了20世紀初期的美國和日本。住房空置率即空置的住房面積除以住房存量，國際通行慣例是住房空置率大于10%即為危險區(qū)域，大于20%即為嚴重空置。有學者采用空置住房和存量住房均不包括開發(fā)商已建成但尚未出售的住房，計算得出一些城市的住房空置率在增加。房屋租售比是指房屋租金與售價的比值，目前國際公認的合理區(qū)間為1：300～1：200之間。我國大部分大中城市的房屋租售比遠高于合理區(qū)間的上限。此外，考慮到我國土地制度、產(chǎn)權保護制度不完善和社會保障水平較低的現(xiàn)實，可以判斷我國房地產(chǎn)市場局部泡沫現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重。

當前，我國面臨的金融風險就包含房地產(chǎn)信貸過快增長帶來的房地產(chǎn)市場局部泡沫化風險，需要采取慎重和綜合性的房地產(chǎn)政策加以治理，既要抑制房價過快上漲，建立以“人民為中心”的住房供給和保障體系，逐步實現(xiàn)“住房是用來住的，不是用來炒的”的目標定位，又要使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過度的同時形成充滿活力的住房市場。要制定和實現(xiàn)這一政策目標，需要深刻認識房地產(chǎn)市場局部泡沫的形成原因以及可能導致的風險后果。為此，本文利用明斯基金融不穩(wěn)定性假說和“債務-通縮”理論，分析了房地產(chǎn)市場融資方式及結(jié)構、銀行信貸擴張、住房投機性需求對房地產(chǎn)市場局部泡沫形成的作用機理，以及當前房地產(chǎn)市場局部風險對我國金融不穩(wěn)定性的影響。本文結(jié)構安排如下：第二部分對現(xiàn)有相關文獻做一了回顧和總結(jié);第三部分介紹明斯基的金融不穩(wěn)定性假說和“債務-通縮”理論與房地產(chǎn)市場泡沫的聯(lián)系;第四、五部分從房地產(chǎn)企業(yè)的角度分別闡述了房地產(chǎn)市場融資結(jié)構和方式以及“債務-通縮”造成的房地產(chǎn)市場局部風險對金融不穩(wěn)定性的影響;第六部分從住房投機性需求的角度闡釋了房地產(chǎn)市場局部風險對金融不穩(wěn)定性的影響;第七部分是政策建議。

二、文獻回顧

1.房地產(chǎn)市場泡沫形成原因作用機制

國內(nèi)外學者認為信息不對稱、貨幣超發(fā)、政府的不當行為和土地政策是導致房地產(chǎn)市場泡沫的主要因素：（1）信息不對稱導致住房投機需求旺盛以及逆向選擇、道德風險問題。由于市場信息不對稱，房地產(chǎn)市場的過度炒作會導致投資者們高估收益，盲目舉債從事房地產(chǎn)投資。（2）貨幣超發(fā)和信貸擴張是導致我國房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因。如：郭文偉（2016）的研究表明，廣義貨幣增速、商業(yè)銀行貸款規(guī)模增速、人民幣匯率升值、存款準備金率、美國聯(lián)邦基金利率均對我國各層次房價泡沫具有顯著的促進作用。（3）政府的不當行為會助推房價攀升。政府出于政績考核及其他利益因素的考量，往往對作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)干預相對較多，而這種干預反而助長了房價的上漲，推高了地產(chǎn)泡沫。（4）土地政策因素也不容忽視。不少學者認為，我國土地政策是導致房地產(chǎn)市場價格高漲，形成房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

2.房地產(chǎn)市場泡沫對金融不穩(wěn)定性的影響

國內(nèi)外學者研究房地產(chǎn)市場泡沫對金融和經(jīng)濟不穩(wěn)定性的影響主要從金融危機和宏觀經(jīng)濟兩個視角展開：（1）從金融危機視角來看，學者們普遍認為房地產(chǎn)市場泡沫是金融危機爆發(fā)的直接誘因，更進一步，有學者指出房地產(chǎn)泡沫是當前中國經(jīng)濟系統(tǒng)健康發(fā)展的最大隱患，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將會引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟危機。（2）從宏觀經(jīng)濟角度來看，學者分別采用定性和定量方法展開研究，其結(jié)論均表明，自2008年之后我國房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹并已經(jīng)達到危險區(qū)間，導致整個經(jīng)濟存在硬著陸的風險。

綜上所述，現(xiàn)有研究主要分析了房地產(chǎn)泡沫形成的誘因，通過測度房地產(chǎn)市場泡沫程度剖析房地產(chǎn)市場泡沫的形成機理及可能造成的嚴重后果。由于缺乏系統(tǒng)性的理論和更加宏觀的視角，現(xiàn)有研究也存在著分析不夠深入和全面的不足。本文利用明斯基金融不穩(wěn)定性假說和“債務-通縮”理論，將房地產(chǎn)市場融資結(jié)構及方式、“債務-通縮”和居民住房需求這三方面相結(jié)合，共同來研究房地產(chǎn)市場局部性泡沫的形成機理及對金融和經(jīng)濟不穩(wěn)定性的影響。

三、明斯基金融不穩(wěn)定性假說與房地產(chǎn)市場泡沫

明斯基金融不穩(wěn)定性理論遵循后凱恩斯主義傳統(tǒng)，其假設前提是市場的非有效性。在他看來，金融危機的爆發(fā)遵循著一定的規(guī)律，信貸擴張、融資活動和融資承諾結(jié)構改變都會加劇金融結(jié)構的脆弱性。在自由主義的經(jīng)濟體中，信貸是順周期的：在經(jīng)濟上升時期，信貸會擴張，在經(jīng)濟下行時期，信貸會收縮。這樣一來，金融的不穩(wěn)定性進一步加劇，最終導致金融危機的爆發(fā)。

明斯基認為，借貸行為都以借方和貸方的安全邊際為基礎，由此他定義了3種資本頭寸融資類型：一是對沖性融資。債務人從融資合同中預期得到的現(xiàn)金流除能夠覆蓋本金和利息外還有剩余，這是對債務人最安全的融資類型。二是投機性融資。債務人從融資合同中預期得到的現(xiàn)金流僅能償還每期利息，因此要利用短期融資為長期頭寸融資。三是龐氏融資。債務人從融資合同中預期得到的現(xiàn)金流遠低于其支付承諾，連利息支付都不夠。邊緣性或欺詐性的融資活動通常被視為龐氏融資。明斯基也指出，投資者可以在這3種融資類型中轉(zhuǎn)換，這種轉(zhuǎn)換又受到經(jīng)濟和金融市場發(fā)展水平的影響。當一個對沖性融資主體的現(xiàn)金流收入減少或者債務違約時，其就有可能轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投機性融資主體;而投機性融資和龐氏融資主體，因其要在金融市場上再融資以償還支付承諾，當利率上升或信貸收縮時其融資境況會進一步惡化。因此，經(jīng)濟中對沖性融資、投機性融資和龐氏融資所占比重是金融穩(wěn)定性的一個決定性因素，當經(jīng)濟中存在大量的投機性融資和龐氏融資時，經(jīng)濟系統(tǒng)會愈加脆弱。當龐氏融資的主體被迫拋售資產(chǎn)時，資產(chǎn)泡沫便趨于破滅，最終導致金融危機的爆發(fā)，即“明斯基時刻”的到來。

費雪在《繁榮與蕭條》一書中，首次提出了用“債務一通縮”來解釋大蕭條，其分析的總體思路在于：首先生產(chǎn)力的發(fā)展創(chuàng)造了新的投資機會，引起企業(yè)大規(guī)模借債投資，隨后便面臨著巨額的債務清償，當出現(xiàn)商品和服務價格水平持續(xù)下降，即通貨緊縮時，貨幣升值的速度大于名義債務清償?shù)乃俣?，此時未清償?shù)膫鶆諏崉t更多，經(jīng)濟在這樣的惡性循環(huán)中只能走向衰退。更進一步地，費雪將“債務一通縮”過程總結(jié)為9個連鎖反應階段。概括而言，企業(yè)巨額債務的清償將引致企業(yè)資產(chǎn)的廉價出售，因此導致價格水平下降，貨幣趨于升值，此時由于沒有外生性因素的刺激，企業(yè)資產(chǎn)的凈值必然進一步縮水，加速了企業(yè)破產(chǎn)和利潤下降的速度，企業(yè)雇傭勞動力的數(shù)量、產(chǎn)出水平必然隨之降低，企業(yè)的破產(chǎn)、大量工人失業(yè)又反過來會引致社會對經(jīng)濟的悲觀情緒，導致貨幣窖藏行為，貨幣流通速度下降，經(jīng)濟步入衰退。

但費雪的理論只強調(diào)資產(chǎn)價格下跌對于債務人的財富造成的損失，并未考慮到債務人的損失其實增加了債權人的財富。因此，當時學界大都認為“債務一通縮”不會影響總需求。隨后托賓等人的研究對此進行了有力的辯駁，他們從邊際消費傾向著手，認為債務人財富的減少對總需求的影響更為明顯，其原因在于債務人的邊際消費傾向高于債權人，因而“債務一通縮”機制會導致總需求規(guī)模的顯著減少，同時指出如果債務人由于無法償還債務而破產(chǎn)，那么也會使得債權人的財富面臨巨大損失，從而加劇“債務通縮”機制對總需求的抑制作用。明斯基進一步完善和深化了費雪的“債務一通縮”理論，將3種融資方式與信貸的順周期性結(jié)合在一起.認為投資者基于未來資產(chǎn)價格會上漲的預期，大量舉債跟進投資，進而推高了資產(chǎn)價格。從短期來看，這種循環(huán)有益于經(jīng)濟發(fā)展，但從長期來看，經(jīng)濟發(fā)展越快，投資者們就越興奮，他們不斷地借債增加投資，目的不再是投資對象本身，而僅僅是為了追漲，此時資產(chǎn)泡沫便形成了，金融的不穩(wěn)定性因子增加。在整個傳導過程中，信貸和融資結(jié)構是關鍵因素，其中全面性的信貸擴張無疑是關鍵中的關鍵。當泡沫破滅時，資產(chǎn)價格暴跌，債務人資產(chǎn)凈值下降，債權人手里的抵押品價值縮水，家庭和企業(yè)進而減少消費和投資，導致社會總需求降低，價格水平進一步下降，最終形成一個惡性循環(huán)，經(jīng)濟步入衰退。

明斯基通過回顧和分析美國歷史上的經(jīng)濟危機指出，正是因為作為最終貸款人的美聯(lián)儲推行低息政策，政府對市場自由放任和不加監(jiān)管，助推了大量投機者借貸炒股，最終形成股票市場泡沫，導致1929～1933年的經(jīng)濟大蕭條。運用明斯基的理論可知，2008年美國金融危機的爆發(fā)原因同大蕭條別無二致，只不過把投機戰(zhàn)場從股市轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)市場。投機者們看到了房地產(chǎn)市場的高溢價，盲目借債入房市，而銀行盲目放貸給投機者，美聯(lián)儲也未及時加以約束，導致房地產(chǎn)市場泡沫迅速膨脹，造成市場的虛假繁榮。當中央銀行開始縮緊銀根實施加息政策時，貸款者因無力支付本息產(chǎn)生違約，銀行不良貸款率上升，市場泡沫最終破滅致使“明斯基時刻”的到來，其后果便是全球性的金融危機。

當前，盡管我國還未形成像20世紀80～90年代日本式房地產(chǎn)泡沫以及2008之前美國式房地產(chǎn)泡沫，但是我國房地產(chǎn)市場局部泡沫正在形成，尤其是一些重點城市的房地產(chǎn)泡沫應該給予預警和治理。如何認識我國房地產(chǎn)市場局部泡沫形成的原因，以便采取積極的措施防止系統(tǒng)性風險發(fā)生，可以借鑒明斯基的金融不穩(wěn)定性假說和債務通縮理論進行分析。

四、我國房地產(chǎn)市場融資方式與金融不穩(wěn)定性

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、資金需求量大，這導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條長，資金占用量高。以2016年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年資金來源總計144214億元，同比增長15.18%，其中：國內(nèi)貸款為21512億元，占比14.92%;自籌資金為49133億元，占比34.07%;其他資金為73428億元，占比50.92%;利用外資為140億元，占比約0.1%;外商投資為104.83億元，占比0.07%（詳見表1）。雖然當前房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構中其他資金和自籌資金所占比重最大，但這兩項資金大部分還是來源于銀行貸款，如：個人住房按揭貸款占房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的10%左右，其他資金中約有20%～30%來源于銀行貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金有相當大一部分都來源于銀行貸款，房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴性很大。房地產(chǎn)市場價格與其實際價值之間的較大偏離，傳遞出房地產(chǎn)市場虛假繁榮的信號，市場對資金的需求隨之增加，銀行信貸規(guī)模隨之擴張。這樣反復循環(huán)，房地產(chǎn)市場局部泡沫無疑會進一步膨脹。一旦房地產(chǎn)市場泡沫趨于破滅，地產(chǎn)價格下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因大部分投資難以收回而面臨破產(chǎn)，銀行的壞賬損失由此加大并直接威脅到自身資金的流動性，甚至引起民眾對銀行的不信任，產(chǎn)生更為惡劣的銀行擠兌，進而引發(fā)金融風險。

與此同時，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以間接融資為主，利用發(fā)行股票、企業(yè)債券等直接融資方式受到限制。根據(jù)明斯基的金融不穩(wěn)定性理論，投資者可以在3種融資類型中轉(zhuǎn)換，當宏觀經(jīng)濟下行壓力加大時，投資者因資金回流減少，應償債務的支付承諾難以兌現(xiàn)，最終向投機性融資者轉(zhuǎn)化。2008年以來尤其是近5年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務水平不斷上升，2016年資產(chǎn)負債率達到78.9%（詳見表2）。這是因為，隨著各省市對高房價采取提高首付比例，調(diào)高住房貸款利率等限購的嚴厲措施后，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模開始縮減，再加上利用發(fā)行股票等直接融資方式受限，必然導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難重重，使其被迫用短期融資為長期頭寸融資，長此發(fā)展下去，勢必會增加經(jīng)濟中投機性融資和龐氏融資的比重，金融系統(tǒng)的安全邊際也就越低，金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定性也就越嚴重，反過來也會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構更加脆弱。在這樣一個互為反作用的惡性循環(huán)中，如果放任市場的作用，國家不加以控制，房地產(chǎn)市場的“明斯基時刻”就離我們不遠了。

五、房地產(chǎn)市場“債務一通縮”與金融不穩(wěn)定性

根據(jù)中國社會科學院的測算，截至2015年底，我國全社會債務余額為168.48萬億元，占GDP的249%，其中非金融企業(yè)部門的債務問題比較突出。按照國際清算銀行（ISIS）統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年末。我國非金融部門債務總額已達到約191萬億元人民幣，是2008年底我國非金融部門債務總額的近4.24倍。在債務壓力加劇的同時，通貨緊縮壓力也在增加，PPI同比漲幅從2012年3月到2016年8月連續(xù)54個月運行在負值區(qū)間，尤其是2014年7月到2015年10月降幅連續(xù)擴大，2015年10月份，CPI同比上漲1.3%，為2010年2月以來的最低點，GDP平減指數(shù)由9.1%下滑至2015年的-0.5%，各項價格指數(shù)均比較低迷。債務杠桿率不斷攀升，實體經(jīng)濟面臨較大壓力，在這種高杠桿率和通貨緊縮預期情況下，我國陷入“債務-通縮”陷阱的風險加劇。

縱觀2008年美國金融危機和日本20世紀90年代以來的衰退，都是資產(chǎn)價格持續(xù)上漲、信貸規(guī)模不斷擴張后，隨著資產(chǎn)價格暴跌，家庭和企業(yè)資產(chǎn)嚴重縮水，債務負擔加重，最終資不抵債，大量企業(yè)破產(chǎn)。反觀我國國內(nèi)目前的經(jīng)濟形勢，盡管經(jīng)濟下行、通貨緊縮的壓力持續(xù)增加，但房地產(chǎn)價格自2006年以來卻持續(xù)走高（詳見圖1），債務水平也在不斷攀升。根據(jù)麥肯錫全球研究院發(fā)布的報告，自2007年金融危機爆發(fā)以來，我國整體債務水平翻了4倍，尤其是2014年中期，債務負擔占到GDP的282%，其中包括政府債務、銀行債務、公司債務和家庭債務，這遠高于發(fā)展中國家的平均水平，且接近一半的債務與房地產(chǎn)直接或間接相關。在通貨緊縮預期和經(jīng)濟下行壓力下，若房地產(chǎn)局部泡沫破滅，房地產(chǎn)企業(yè)、家庭的資產(chǎn)凈值將嚴重縮水，銀行的不良貸款率將激增，失業(yè)率上升，產(chǎn)生金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。

六、住房投機性需求與金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定性

房地產(chǎn)市場局部泡沫的形成，除了與供給端即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構及方式關聯(lián)極大外，與需求端即住房需求也分不開。在房地產(chǎn)市場信息不對稱的情況下，房地產(chǎn)市場局部泡沫極容易造成過度投機引致房地產(chǎn)價格極大偏離其基本價值。郝什利弗（Hirshleifer，1975）和菲戈（Feiger，1976）基于信息不對稱條件，運用行為經(jīng)濟學理論進行分析，認為不同的主觀信念會產(chǎn)生不同的投資行為。眾所周知，房地產(chǎn)需求主要有住房剛性需求和住房投機性需求這兩種類型。如果部分民眾購買房地產(chǎn)是出于投機和炒作，在房地產(chǎn)價格飆升的過程中，他們堅信未來一定會有人來以更高的價格來買自己的房產(chǎn)，因此便會持續(xù)購買房產(chǎn)。此外，政府的限購政策在一定程度上更加助推了這樣的趨勢，造成“越限越漲”的怪圈。住房投機性需求過大無疑是助推地產(chǎn)泡沫集聚、造成局部市場虛假繁榮的主要原因之一，同時增加了房地產(chǎn)市場局部風險引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能性，其帶來的負面影響主要表現(xiàn)在：

1.造成消費結(jié)構不合理

在房價持續(xù)高漲的情況下，有住房剛性需求的居民不得不花更多的資金購買房產(chǎn)，投機購房的居民也不惜大量舉債入市，這勢必會擠壓居民對其他消費性產(chǎn)業(yè)的支出，從而造成消費結(jié)構的不合理。同時，由于我國投資渠道仍然有限，房價的持續(xù)高漲使社會資金大量集中于房地產(chǎn)市場，將會形成對其他產(chǎn)業(yè)的投資擠出，影響了資金配置的效率。

2.造成信貨結(jié)構不合理

在如今的房地產(chǎn)市場局部泡沫情況下，居民很容易產(chǎn)生房價會繼續(xù)上漲的預期，高估收益卻低估風險，大力舉債入市購房。根據(jù)2013-2015年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：商業(yè)銀行貸款構成變化中，2015年房地產(chǎn)業(yè)的貸款比重占11.48%，同比累計增長0.59個百分點;建筑業(yè)的比重占4.8%，同比累計一增長0.24個百分點，兩個行業(yè)的銀行貸款余額近3年累計增長近18%，表明銀行對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的信貸余額比重呈逐年上升趨勢，同時受宏觀環(huán)境的影響，銀行信貸對制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的貸款有所收緊。因此，一旦作為抵押品的房地產(chǎn)價格下跌，地價下行，投機購房者撤離甚至還不起貸款，銀行的壞賬率必然會上升一，使得信貸風險積聚。當國家對房地產(chǎn)市場實行強制性的降溫措施時，商業(yè)銀行的信貸風險便會暴露，從而增加了金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。

3.導致城市化問題突出

不斷攀升的房價讓進城務工的低收入者們買不起房，不得不聚集在一起，最終形成治安混亂、環(huán)境惡劣的“城中村”“地下棚戶區(qū)”等，這不僅影響市容市貌，還極容易滋生犯罪，影響社會治安。普通工薪階層們?yōu)榱嗽诔鞘辛⒆?，不僅要拿出父輩和自己的全部家庭積蓄，還要背負著幾十年的銀行貸款。而高收入者們不僅擁有自住的房產(chǎn)，還囤積著好幾套房等待升值。這勢必會使社會的貧富差距進一步擴大，引起普通民眾的“仇富”心理，對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展帶來不利影響。

4.容易滋生腐敗和權利尋租

土地出讓已成為地方政府財政收入的重要來源，但地方政府違規(guī)使用土地出讓收入使得當?shù)匕傩盏暮戏ɡ嫖吹玫奖Ｕ?。根?jù)國家審計署《2010年第6號審計結(jié)果公告——40個市地州56個縣區(qū)市土地專項資金征收使用管理及土地征收出讓情況審計調(diào)查結(jié)果》顯示：有I1個市的674.81億的土地出讓金管理失范，改變土地出讓收入用途56.91億元，有12個市欠征土地出讓收入323.26億元。①根據(jù)國家審計署2016年12月28日發(fā)布的2016年第31號公告，多個地方政府掌管土地工作的基層工作人員違規(guī)使用土地出讓收入，為自己和其親友牟利，貪腐問題和權力尋租造成國有權益和農(nóng)民權益損失。②

七、可能的治理之策

我國房地產(chǎn)市場對銀行貸款的依賴性極大，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構和方式有向投機性融資轉(zhuǎn)變的跡象和趨勢，加之消費者對住房剛性需求和投資者對房地產(chǎn)投機性需求的增加，部分城市房價高企，引起房地產(chǎn)市場局部風險加大，這增加了金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。在經(jīng)濟新常態(tài)下，為了保持經(jīng)濟增長的平穩(wěn)性和可持續(xù)性，要采取積極措施防止房地產(chǎn)市場局部泡沫膨脹和破滅以及“債務一通縮”預期對我國宏觀經(jīng)濟造成負面沖擊。具體來說，可以采取以下治理之策：

1.繼續(xù)保持穩(wěn)健和適度寬松的貨幣政策

相關研究表明，通過收緊貨幣政策抑制資產(chǎn)泡沫反而可能導致資產(chǎn)價格更嚴重的下跌。因此，盡管目前我國房地產(chǎn)市場局部泡沫顯現(xiàn)，但貨幣政策也應繼續(xù)保持穩(wěn)健甚至適度放寬松，以起到緩和企業(yè)債務壓力，放緩不良貸款的生成速度，同時抑制通縮壓力，穩(wěn)定杠桿率的作用。

2.深入推進房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構性改革

一方面，合理增加住宅用地供給。進一步落實待開發(fā)商業(yè)用地經(jīng)審批可轉(zhuǎn)型為住宅用地的政策，適當增加住宅用地供給，同時嚴格控制房地產(chǎn)新增施工面積，優(yōu)先消化過剩房地產(chǎn)庫存。另一方面，改善房屋供給結(jié)構。加快各市縣城鄉(xiāng)保障性住房建設并調(diào)節(jié)其供給結(jié)構，可考慮將已建或在建的經(jīng)濟適用房改成政府出資購買的公租房，或把適當公租房建設比例納入作為選擇開發(fā)商招投標的重要條件。認真落實公租房先租后買以及人才引進、大學生創(chuàng)業(yè)就業(yè)等政策規(guī)定，規(guī)范公租房管理，試點開展住房公積金用于支持公租房。

3.穩(wěn)妥試點同權政策

住房租賃市場有序快速發(fā)展，有助于改善房地產(chǎn)市場供需關系和穩(wěn)定房價，有助于增強外來務工人員的認同感和安全感，從而吸引更多人才流入，激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展活力。進一步完善住房租賃支持政策，適當賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權、租購并舉。合理設定準入門檻，嚴格審查申請人資料，確保申請人滿足所設條件。穩(wěn)定試點區(qū)域房租，避免出現(xiàn)房租暴漲的情況。

4.同步落實限購和限賣政策

根據(jù)以往的政策實施效果來看，抑制需求的樓市調(diào)控政策能夠在短期內(nèi)平抑居民購買房產(chǎn)的熱潮，抑制房地產(chǎn)價格的持續(xù)性暴漲，但卻無法消除居民對房價的看漲預期，當政策進入量化寬松期后，甚至會出現(xiàn)房價的報復性上漲。因此，單一的抑制需求的調(diào)控政策無法從根源上解決房價持續(xù)暴漲的問題。政府不僅要調(diào)需求，還要調(diào)供給，同步落實限購和限賣政策，扭轉(zhuǎn)市場對房價的預期，逐步化解房地產(chǎn)泡沫。

5.嚴密防范系統(tǒng)性金融風險發(fā)生

針對房地產(chǎn)信貸風險，政府要及時出臺相關指導意見，引導銀行等金融機構加強房地產(chǎn)貸款管理，嚴審房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對于信用記錄差、融資能力低、高成本融資比重大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少貸甚至不貸，優(yōu)先扶持行業(yè)經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚、以往業(yè)績良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。同時，督促銀行加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的“貸前、貸中、貸后”三審查，確保?？顚Ｓ茫瑢崟r跟進項目開發(fā)和銷售的進程，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式從對沖性融資走向投機性融資和龐氏融資。

6.合理引導房地產(chǎn)市場需求預期

引導民眾理性消費，加強市場研判，不盲目跟風入市。引導投資人理性理財，嚴厲打擊炒房者囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等惡意炒房行為。監(jiān)督開發(fā)商恪守商業(yè)誠信，承擔社會責任，追求合理利潤，有效杜絕開發(fā)商捂盤惜售、虛假宣傳、故意制造房源短缺信號的行為。政府應緊緊把握中央“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位，及時發(fā)布樓市價格和供應量等信息，以增加房地產(chǎn)市場的透明度，緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。