營改增對房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收效應(yīng)分析

鄭熾

摘 要：本文基于全產(chǎn)業(yè)鏈視角，結(jié)合具體案例分析了營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收影響，對于住宅項(xiàng)目來說，營改增提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)水平；對于辦公樓項(xiàng)目來講，營改增產(chǎn)生了巨大的稅負(fù)減輕效應(yīng)，但也不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獨(dú)享稅負(fù)減少的紅利，需要時(shí)刻關(guān)注競爭對手的價(jià)格策略，隨時(shí)進(jìn)行應(yīng)對。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)公司；稅收效應(yīng)

一、 基于全產(chǎn)業(yè)鏈的分析視角

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是購買土地，自行建設(shè)或委托建筑企業(yè)建設(shè)，最后自行銷售或委托中介銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品。從產(chǎn)業(yè)鏈來看，購買土地的增值稅可以納入增值稅抵扣。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品所建設(shè)的鋼材、水泥等增值稅納稅物品，不管自行建設(shè)，還是委托建筑企業(yè)建設(shè)，都能取得鋼材、水泥等增值稅納稅物品的增值稅專用發(fā)票，能夠進(jìn)行抵扣。而在銷售端，不管自行銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品，還是委托銷售，房地產(chǎn)公司都需要開具增值稅專用發(fā)票。但是購買房地產(chǎn)這一方，如果是居民個(gè)人，則購買房地產(chǎn)的增值稅不能抵扣；如果是企業(yè)等納稅人，則購買房地產(chǎn)的增值稅可以抵扣。因而全產(chǎn)業(yè)鏈上，在銷售端要考慮購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型來具體分析。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)公司案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈中包括上游的建筑業(yè)企業(yè)和下游的使用者，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的末端有兩類不同的房地產(chǎn)使用人：增值稅一般納稅人和非增值稅一般納稅人。對增值稅一般納稅人來說，房地產(chǎn)實(shí)施營改增的實(shí)質(zhì)是使得企業(yè)投資的不動(dòng)產(chǎn)由非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目變?yōu)樵鲋刀悜?yīng)稅項(xiàng)目，從而使得在營改增之前產(chǎn)業(yè)鏈中斷裂的增值稅抵扣鏈條重新鏈接起來，從根本上消除了對流轉(zhuǎn)稅的重復(fù)征稅問題。因此，僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅額的變動(dòng)來分析無法反映房地產(chǎn)業(yè)營改增的稅收效應(yīng)。

本文以某房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年開工建設(shè)的一個(gè)商住樓項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目以住宅為主，兼以一定辦公用房（假設(shè)辦公用房的購買者都是增值稅一般納稅人，住宅的購買者不是增值稅一般納稅人）。其中，住宅建筑及可售面積為2萬平方米，銷售價(jià)格5000元/平方米，銷售總額1億元。辦公樓建筑及可售面積為1.3萬平方米，銷售價(jià)格為7000元/平方米，銷售總額9100萬元。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入分析

銷售收入分析一方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額，另一方面分析房地產(chǎn)產(chǎn)品購買者的類型，是否可以進(jìn)一步抵扣增值稅。如果對于購買方是企業(yè)，即一般納稅人，購買房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的增值稅可以抵扣，營改增前后的經(jīng)濟(jì)成本不變；但對于居民個(gè)人，不含稅銷售價(jià)格為9009元/平方米（1000010000/1.11？1%）。

由表1可知，該房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目營改增后開發(fā)利潤降低128萬元，但辦公樓項(xiàng)目營改增后開發(fā)利潤增加752萬元。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收效應(yīng)分析

在全產(chǎn)業(yè)鏈視角下，分析營改增的稅收效應(yīng)等價(jià)于分析營改增相關(guān)方應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅稅額的變動(dòng)。對于住宅項(xiàng)目的營改增相關(guān)方為建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其營改增前后應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅稅額變化見表2。

表2可知，在全產(chǎn)業(yè)鏈下，建筑業(yè)企業(yè)在營改增前后稅負(fù)增加了131萬元，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反而在營改增前后稅負(fù)降低3萬元，總體而言，產(chǎn)業(yè)鏈條上相關(guān)企業(yè)在營改增后增加稅款128萬元。

對于辦公樓項(xiàng)目的營改增相關(guān)方為建筑業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其營改增前后應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅稅額變化見表3。

由表3可知，在全產(chǎn)業(yè)鏈下，建筑業(yè)企業(yè)在營改增前后稅款增加了117萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增前后稅款增加了131萬元，使用企業(yè)由于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅反而在營改增前后減少1001萬元，總體而言，產(chǎn)業(yè)鏈條上相關(guān)企業(yè)在營改增后減少稅款752萬元。

三、 結(jié)論

本文基于全產(chǎn)業(yè)鏈視角分析了營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收影響。對于住宅項(xiàng)目來說，營改增增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)水平，假設(shè)上游企業(yè)在營改增前只獲得了合理的投資報(bào)酬率，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將無法向上游企業(yè)轉(zhuǎn)嫁這些增加的稅收負(fù)擔(dān)，為了保持合理的投資回報(bào)水平，就只能向下游企業(yè)轉(zhuǎn)嫁，這也意味著要提高住宅的銷售單價(jià)。對于辦公樓項(xiàng)目來講，營改增產(chǎn)生了巨大的稅負(fù)減輕效應(yīng)，但也不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獨(dú)享稅負(fù)減少的紅利，需要更加時(shí)刻關(guān)注競爭對手的價(jià)格策略，隨時(shí)進(jìn)行應(yīng)對。

參考文獻(xiàn)

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