綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀·問(wèn)題與對(duì)策研究

郅正鴻　魏順澤　岳正宴　朱利

摘要 分析了綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀及所遇困境，提出了相應(yīng)的破解對(duì)策：全力推進(jìn)確權(quán)頒證，為評(píng)估打牢基礎(chǔ)；以公益性為主，降低評(píng)估成本；加快出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)，設(shè)立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；吸引金融機(jī)構(gòu)加入；成立權(quán)威性的評(píng)估團(tuán)隊(duì)。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)；價(jià)值評(píng)估；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào) S-9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼

A 文章編號(hào) 0517-6611（2018）14-0213-02

Status，Problems and Countermeasures of Rural Property Value Evaluation in Mianyang City

ZHI Zhenghong， WEI Shunze，YUE Zhengyan et al （College of Agricultural，Southwest University of Science and Technology，Mianyang，Sichuan 621010）

Abstract The status quo of the valuation of rural property rights in Mianyang City and the difficulties encountered were analyzed， and corresponding countermeasures were put forward：.Efforts to promote the certification of the right to lay the foundation for the assessment；mainly to public welfare， reduce the cost of evaluation；accelerate the issuance of corresponding policies and regulations and establish uniform assessment standards；attract financial institutions to join； establish authoritative assessment team.

Key words Rural property；Value evaluation；Problems；Countermeasures

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)是指在土地集體所有的基礎(chǔ)上，農(nóng)民的所有權(quán)和一系列用益物權(quán)構(gòu)成的權(quán)利體系，如今常見的有承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、灘涂及水域養(yǎng)殖權(quán)、農(nóng)村小型水利設(shè)施工程產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等[1]。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村生產(chǎn)要素非農(nóng)化程度增加，使得大量農(nóng)村產(chǎn)權(quán)處于低效閑置的狀態(tài)[2]

，需要通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素平等交換，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)是其中的一項(xiàng)內(nèi)容，而產(chǎn)權(quán)交易延伸服務(wù)得以順利開展的重要前提之一便是產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估是由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和產(chǎn)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)則，運(yùn)用適合于不同類型產(chǎn)權(quán)的評(píng)估方法，對(duì)產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。隨著我國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷深入，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易日益增多，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估也就顯得尤為重要。第一，有利于各種資源要素的優(yōu)化配置，規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展；第二，有利于針對(duì)農(nóng)村不同的資源要素建立科學(xué)的評(píng)估模型，進(jìn)一步完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估體系；第三，有利于保障農(nóng)民合法利益，增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展。

1 綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀

農(nóng)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是財(cái)富之源，金融創(chuàng)新對(duì)農(nóng)村要素的激活作用

[3]；通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估，盤活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化是深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵。目前，綿陽(yáng)已成功建成統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)互通、對(duì)接全?。ǜ采w省、市、縣、鎮(zhèn)、村）、資源共享的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息平臺(tái)，交易規(guī)范有序開展。截至2018年3月，全市共辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證188宗，交易鑒證金額突破7.8億元。其中：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易鑒證112宗，流轉(zhuǎn)面積5 933.33萬(wàn)hm2，金額5億元；林權(quán)交易鑒證48宗，流轉(zhuǎn)面積4 733.33萬(wàn)hm2，金額2.72億元；小型水利交易鑒證28宗，金額780萬(wàn)元。但是，目前綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估工作遇到一定的阻礙，抵押融資等延伸服務(wù)隨之受影響，制約著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)延伸服務(wù)的健康發(fā)展。

2 綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估困境

2.1 確權(quán)頒證相對(duì)滯后 綿陽(yáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)體系于2017年8月建成以來(lái)，確權(quán)頒證工作順利推進(jìn)，但總體來(lái)講，要做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證工作任重道遠(yuǎn)。

綿陽(yáng)市將三臺(tái)縣和安州區(qū)作為全市三權(quán)分置試點(diǎn)縣市區(qū)，目前，試點(diǎn)縣區(qū)的廣大農(nóng)戶已經(jīng)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證，而其他6個(gè)縣市區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的頒證工作進(jìn)展緩慢。另外，部分地區(qū)由于土地流轉(zhuǎn)和地塊整理情況導(dǎo)致現(xiàn)有土地邊界模糊，在確權(quán)頒證時(shí)發(fā)生權(quán)屬糾紛，影響產(chǎn)權(quán)評(píng)估工作的順利開展。

2.2 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估成本偏高 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)位置分布比較分散，且位置偏遠(yuǎn)。要進(jìn)行一次評(píng)估，評(píng)估人員一行需要支付，包含交通費(fèi)、伙食費(fèi)、人工費(fèi)、甚至住宿費(fèi)等在內(nèi)的一大筆費(fèi)用，以致評(píng)估成本較高，隨之評(píng)估費(fèi)用額偏大，委托方面對(duì)需要支付的昂貴評(píng)估費(fèi)用，從思想上會(huì)提前抵制農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估；另一方面，市場(chǎng)上涉農(nóng)評(píng)估機(jī)構(gòu)較少，收費(fèi)可能出現(xiàn)壟斷的現(xiàn)象，而且沒(méi)有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不排除發(fā)生坐地起價(jià)的情況，抑制有意愿進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的積極性。

2.3 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評(píng)估價(jià)值構(gòu)成復(fù)雜 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的價(jià)值評(píng)估通常會(huì)涉及多種因素，在評(píng)估階段略顯繁雜，比如：農(nóng)村土地價(jià)值主要由地面設(shè)施（大棚、立柱等）、地面附著作物以及經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值等組成。地面設(shè)施價(jià)值將根據(jù)委托方提供的相應(yīng)支出票據(jù)及折舊情況估算；地面附著作物預(yù)期收益由種植同類作物的各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的鄉(xiāng)土能人給予參考建議，同時(shí)整合行業(yè)主管部門專家給予估算參考意見；經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值由當(dāng)年該類交易價(jià)格指數(shù)以及流轉(zhuǎn)費(fèi)用估算確定?？梢姡r(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)值構(gòu)成比較復(fù)雜，涉及的相關(guān)專業(yè)人員廣泛。再者，這意味著只有探索出一套切實(shí)可行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法，才能從根本上解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資難的問(wèn)題。

2.4 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)值較低 農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款意愿不強(qiáng)的主要原因在于法律的限制、抵押品處置難度大和專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失等[4]。大部分農(nóng)業(yè)靠天吃飯，市場(chǎng)變化大，風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)值不時(shí)波動(dòng)，不確定性因素多，評(píng)估價(jià)值低等原因?qū)е陆鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資興趣不濃，認(rèn)可度不高，評(píng)估價(jià)值不能通過(guò)抵押融資得以體現(xiàn)。這間接影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的積極性，也不能吸引投資銀行的大力支持。加之評(píng)估體系、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一的明文規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步贈(zèng)加，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資方面的業(yè)務(wù)不熱衷。

2.5 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)專業(yè)評(píng)估人員稀缺 綿陽(yáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易品種主要包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、“四荒地”（荒山、荒溝、荒坡、荒灘）使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、農(nóng)村小型水利設(shè)施使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及其他可依法交易的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)。評(píng)估人員的知識(shí)領(lǐng)域需廣泛涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國(guó)土、建設(shè)等方面，還應(yīng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并熟悉所評(píng)估產(chǎn)權(quán)在當(dāng)?shù)氐拇蟾徘闆r。比如對(duì)中藥材種植基地進(jìn)行評(píng)估，涉及地理位置、土地肥沃程度、藥材本身經(jīng)濟(jì)價(jià)值、承包期限、流轉(zhuǎn)價(jià)格以及地上基礎(chǔ)設(shè)施（灌溉溝渠、大棚等）等因素，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估對(duì)象僅涉及某單一領(lǐng)域，其出具的評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性會(huì)受到質(zhì)疑，缺乏說(shuō)服力，不夠權(quán)威。形成的評(píng)估報(bào)告不能得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，抵押融資受到阻礙。然而，目前綿陽(yáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)的農(nóng)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評(píng)估專業(yè)人員稀缺，直接抑制農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化。

3 對(duì)策與建議

3.1 全力推進(jìn)確權(quán)頒證，為評(píng)估打牢基礎(chǔ)

明確農(nóng)村資產(chǎn)、資源的權(quán)利主體及其范圍和內(nèi)容，并以法律認(rèn)可的形式予以確權(quán)頒證，確保農(nóng)村產(chǎn)權(quán)合法有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。確權(quán)頒證是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)還權(quán)于民、還權(quán)賦能、財(cái)產(chǎn)增值、流轉(zhuǎn)增效的基礎(chǔ)[5]。綿陽(yáng)應(yīng)全力推進(jìn)確權(quán)頒證工作的開展，加快落實(shí)綿陽(yáng)各縣市區(qū)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”，向“一權(quán)一證”靠攏，讓農(nóng)民擁有完整的產(chǎn)權(quán)權(quán)利，在此基礎(chǔ)上，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易權(quán)屬清晰、流動(dòng)便捷。此外，規(guī)范確權(quán)頒證工作，做到準(zhǔn)確測(cè)算，地證一致，避免農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押物變現(xiàn)交易中出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛。更重要的是，為產(chǎn)權(quán)交易的延伸配套服務(wù)打牢基礎(chǔ)，也為工商資本下鄉(xiāng)、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目招商創(chuàng)造更多條件，促進(jìn)農(nóng)村繁榮發(fā)展。

3.2 以公益性為主，降低評(píng)估成本 綿陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)的建設(shè)是由政府牽頭，為促進(jìn)和規(guī)范綿陽(yáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易行為，通過(guò)綿陽(yáng)市、縣供銷社負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)體系建設(shè)，該平臺(tái)秉承著以公益性為主的理念，尤其是確權(quán)頒證服務(wù)版塊，始終堅(jiān)持不以營(yíng)利為目的。在價(jià)值評(píng)估階段，該平臺(tái)也應(yīng)堅(jiān)定為農(nóng)服務(wù)的立場(chǎng)，政府給予補(bǔ)貼，從側(cè)面降低評(píng)估成本，增加農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的評(píng)估意愿。政府要轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)相關(guān)部門的合作；農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估抵押融資過(guò)程中涉及多個(gè)政府部門（農(nóng)業(yè)局、國(guó)土局、水利局等）的參與，部分事務(wù)需要各單位部門協(xié)作進(jìn)行，提高農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估抵押融資變現(xiàn)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的工作效率，減縮交易流程，為人們提供便利，做好服務(wù)的同時(shí)降低評(píng)估成本。

3.3 加快出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)，設(shè)立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 首先，政府應(yīng)出臺(tái)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)，從法律角度出發(fā)，明確評(píng)估人員、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)所有者及其它相關(guān)當(dāng)事各方需要承擔(dān)的法律責(zé)任和義務(wù)。其次，農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國(guó)土等相關(guān)部門應(yīng)分別出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的評(píng)估技術(shù)規(guī)程和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估細(xì)則，讓評(píng)估人員有統(tǒng)一、科學(xué)的參考標(biāo)準(zhǔn)，也讓委托方對(duì)目前的評(píng)估形勢(shì)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，提升評(píng)估的權(quán)威可信度。

3.4 吸引金融機(jī)構(gòu)加入 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估報(bào)告可用于參資入股、工商注冊(cè)、增資擴(kuò)股以及抵押融資，但進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的主要目的是為抵押融資做基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，目的是通過(guò)抵押融資，使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)變資本，資本變現(xiàn)金，增加農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的營(yíng)運(yùn)資金，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，鄉(xiāng)村振興，使農(nóng)村更美，農(nóng)業(yè)更強(qiáng)，農(nóng)民更富，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化藍(lán)圖變現(xiàn)實(shí)。但目前大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)由于農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值較低，以及評(píng)估報(bào)告缺乏權(quán)威性等原因，金融機(jī)構(gòu)方面未主動(dòng)涉獵農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資過(guò)程中存在一些瓶頸問(wèn)題亟待破解，其中包括產(chǎn)權(quán)抵押資產(chǎn)處置和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償難度較大等問(wèn)題[6]。因此，政府可以通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心自己發(fā)力組建評(píng)估隊(duì)伍，并以促農(nóng)村發(fā)展等高站位，邀請(qǐng)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等國(guó)有銀行的加入；同時(shí)政府財(cái)政也應(yīng)以一定比例出資，為金融機(jī)構(gòu)降低可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失。若一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)主跑路事件，應(yīng)在第一時(shí)間進(jìn)行處理（處理地上附著物、新找經(jīng)營(yíng)主等），將損失降到最低。政府盡快出臺(tái)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估規(guī)則，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件、評(píng)估程序、估價(jià)規(guī)則、基準(zhǔn)價(jià)的設(shè)立、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行規(guī)定[7]。

3.5 成立權(quán)威性的評(píng)估團(tuán)隊(duì) 部分缺少專業(yè)農(nóng)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地方，政府可嘗試建立國(guó)有獨(dú)資或國(guó)資參與的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估主體，起好示范引領(lǐng)作用，待將來(lái)評(píng)估市場(chǎng)成熟后再逐漸退出[8]。因此，綿陽(yáng)可通過(guò)市供銷社依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心負(fù)責(zé)實(shí)施成立評(píng)估團(tuán)隊(duì)（該團(tuán)隊(duì)主要由“評(píng)估機(jī)構(gòu)人員、行業(yè)專家、金融機(jī)構(gòu)人員、鎮(zhèn)村站點(diǎn)工作人員、鄉(xiāng)土人才”等組成）。其中：評(píng)估機(jī)構(gòu)人員是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)專業(yè)人員以及產(chǎn)權(quán)交易中心人員；行業(yè)專家是指由市縣農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、畜牧、科知等行業(yè)主管部門推薦的專業(yè)人員；金融機(jī)構(gòu)人員是指抵押融資銀行委派的人員；鎮(zhèn)村站點(diǎn)工作人員是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站、村信息收集點(diǎn)工作人員；鄉(xiāng)土人才是指種養(yǎng)大戶、專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)等負(fù)責(zé)人員及其專業(yè)技術(shù)人員。形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的評(píng)估專家?guī)?，市交易中心針?duì)每一次評(píng)估，從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估專家?guī)礻?duì)伍中隨機(jī)抽調(diào)人員組成評(píng)估小組（至少由5人組成，且人數(shù)為單數(shù)），組成的評(píng)估小組應(yīng)涵蓋評(píng)估隊(duì)伍各方人員。

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