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    房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險對策研究

    2018-05-14 17:05:55杜明日邢藝女
    關(guān)鍵詞:負(fù)債經(jīng)營對策

    杜明日 邢藝女

    [摘 要]最近幾年受經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響,房地產(chǎn)公司的成長速度也在不斷加快。然而過快的成長也會帶來一定的負(fù)面作用,會造成企業(yè)的內(nèi)外部風(fēng)險加大,從而對營運(yùn)能力等造成極大的影響,最后阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營,使經(jīng)營成果受損。正是因為風(fēng)險的大小直接影響著企業(yè)的經(jīng)營,所以要對負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的控制。本文通過從研究房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險開始,對幾大主要的影響房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險進(jìn)行了分析,并找出了關(guān)于這些風(fēng)險的影響因素。最后,為企業(yè)如何應(yīng)對負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險、實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和實現(xiàn)更好的風(fēng)險管理提出了合理的解決對策。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)上市公司;負(fù)債經(jīng)營;對策

    [中圖分類號]F272.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

    1 房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營面臨的主要風(fēng)險

    每個行業(yè)都有自己的特殊性,都會有自身面對的風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營所面臨的風(fēng)險主要有以下四個方面:長期負(fù)債風(fēng)險、利率變動風(fēng)險、無力償還負(fù)債風(fēng)險和財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險。通過分析這四大主要風(fēng)險,可以知道房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營面臨的風(fēng)險具體是什么,針對風(fēng)險分析原因,提出相應(yīng)的解決對策更好地解決這些問題。

    1.1 長期負(fù)債風(fēng)險

    長期負(fù)債是指償還期限在一年以上的債務(wù)。長期負(fù)債的數(shù)額較大,償還時間也相對來說較長。上市公司建造房屋的周期都很長,然而長時間的投入不一定能獲得相對應(yīng)的產(chǎn)出,較大的數(shù)額,使得積累償債資金的時間也較長,一旦經(jīng)營業(yè)績不好,長期負(fù)債面臨償還不上的風(fēng)險。所以在借入長期負(fù)債的同時,既享受著它帶來的雄厚資本的優(yōu)勢也承擔(dān)著巨大的風(fēng)險,一旦房屋賣不出去,剩余數(shù)量較多就無法償還貸款。

    1.2 利率變動風(fēng)險

    利率風(fēng)險是指市場利率變動的不確定性給商業(yè)銀行造成損失的可能性。因為現(xiàn)在很多買家在購買房地產(chǎn)的時候,采取的是貸款的付款方式,所以市場利率和商業(yè)銀行之間的聯(lián)系十分密切。市場的利率由房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境決定,供求關(guān)系和地理位置等都可以起到影響的作用,波動幅度較大的市場利率不利于商業(yè)銀行發(fā)放貸款,管理和運(yùn)作起來都比較復(fù)雜。

    1.3 無力償還負(fù)債風(fēng)險

    企業(yè)的借款到最后不但要完成還本,還要付息。從一定角度來看,房地產(chǎn)上市公司的收益與風(fēng)險并存,高收益伴隨的是高風(fēng)險,很少有房地產(chǎn)公司采取一次還本付息的方式,那樣一次的負(fù)擔(dān)太重,所以基本都分期還款并帶有一定的利息,每次都有固定的還款期限,一旦無法償還,就會造成信譽(yù)的損失和商業(yè)銀行的催款,危及生存。

    1.4 財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險

    在企業(yè)正常還本付息,運(yùn)營成果和預(yù)期一樣的時候,財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險只是潛在的一種,只有企業(yè)資金不足才會出現(xiàn)的后果。但是當(dāng)企業(yè)支付不起應(yīng)該還款的金額和利息時,為了償還借款企業(yè)就必須從別的資金里拿出款項來償還,造成整個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的破壞。這時候企業(yè)再進(jìn)行計劃之外的額外的籌資,就會加重企業(yè)的負(fù)擔(dān),造成營業(yè)的風(fēng)險,一旦房地產(chǎn)上市公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房屋賣得不如預(yù)期好,就有可能造成自身的損失。

    2 造成房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的影響因素分析

    房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的影響因素很多,可以分為內(nèi)因和外因兩部分。外因與每個國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)好的時候,市場需求和供求呈正比同比增長,房地產(chǎn)企業(yè)的效益普遍較好;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時候,經(jīng)濟(jì)蕭條市場疲軟,銀行效益不好發(fā)放貸款較少,各種社會經(jīng)濟(jì)問題一一浮現(xiàn),沒辦法在短期內(nèi)解決,使得企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險變大。而影響房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)因主要有以下四點:

    2.1 負(fù)債利息的高低

    把負(fù)債規(guī)模、負(fù)債成本看成定量時,財務(wù)風(fēng)險與負(fù)債利息呈正比,風(fēng)險越大利息越高。從借入資金與自有資金的這一部分來看,借入資金的利息率越高,期望自有資金收益率就與其成反比,相對來說就會較低,最后導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險變大。每個正在運(yùn)營的企業(yè)都有一定比例的借入資金,與自有資金共同支撐經(jīng)營活動運(yùn)營下去,所以一旦負(fù)債利息變高,將會提高財務(wù)危機(jī),加大企業(yè)運(yùn)營的壓力,不容忽視。

    2.2 籌資組合狀況

    房地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是混合性籌資,包括長期借款、普通股等?;I資組合是指資本總額中短期資金和長期資金所占的比例結(jié)構(gòu)。一般情況下,籌資組合在混合型籌資中所占的比例很高,所以它的變動對于整體的成本率的計算有很大的影響,也就是對企業(yè)的風(fēng)險大小有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。長期資金的成本高,缺少彈性,相對而言短期資金的成本低,彈性較大,對兩者進(jìn)行不同比例的組合會形成不同的風(fēng)險程度。所以需要對幾種不同的籌資組合的方案進(jìn)行對比,挑出風(fēng)險較小的一種進(jìn)行籌資。

    2.3 預(yù)期現(xiàn)金流入量

    現(xiàn)金流一直都是企業(yè)的命脈,無論房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況是怎樣的,一旦現(xiàn)金流斷了,就會造成資金的短缺,會造成極大的惡果。所以,房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行投資決策時,一定要關(guān)注預(yù)期的現(xiàn)金流入量。現(xiàn)金流由三大部分構(gòu)成:初始現(xiàn)金流是前期的各種費(fèi)用和固定資產(chǎn)收入等;營業(yè)現(xiàn)金流包括的是稅后的凈利加上折舊;終結(jié)現(xiàn)金流是各種收回的收入等。通過對各種未來預(yù)期現(xiàn)金流入量的比較,可以選擇出較合理的籌資方案。

    2.4 資產(chǎn)變現(xiàn)能力

    資產(chǎn)的變現(xiàn)能力又稱為資產(chǎn)的流動性。如果企業(yè)的資產(chǎn)流動性強(qiáng),這種不穩(wěn)定性就會造成獲利能力下降,從而影響到償還貸款和債務(wù),要是不能及時償還債務(wù),就會支付更高的利息,對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營非常不利。相反如果企業(yè)的資產(chǎn)流動性弱,獲利能力就會較高,利于企業(yè)償還貸款,但都是較弱的流動性,不利于資金的周轉(zhuǎn)。所以上市公司要形成較合理的資本結(jié)構(gòu),達(dá)到資本成本率的最大化,多樣化的資本結(jié)構(gòu)才可以減少企業(yè)的風(fēng)險。

    3 房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的防范對策

    3.1 將風(fēng)險觀念融入管理當(dāng)中,構(gòu)架良好財務(wù)意識

    財務(wù)風(fēng)險是指由于公司籌資結(jié)構(gòu)不符合本公司情況等原因,喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降。財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中,必須解決和考慮的一個問題。通常情況下,財務(wù)風(fēng)險客觀存在,企業(yè)管理者要理智地對待財務(wù)風(fēng)險,只能采取有效措施來削減和預(yù)防風(fēng)險,而不可能完全地消除風(fēng)險。由于公司的管理層不太具有這種風(fēng)險意識,可能會對未來的財務(wù)管理造成一定的阻礙。所以要對生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控,使他們的風(fēng)險都在可控的范圍內(nèi)。根據(jù)具體情況具體分析的原則,財務(wù)管理理念的應(yīng)用,要注意與房地產(chǎn)上市公司的具體情況相結(jié)合,建立有效的管理制度,以制度為保障,保證財務(wù)管理風(fēng)險相關(guān)事宜得到有效落實。

    3.2 加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理人員素質(zhì),提高財務(wù)人員能力

    培訓(xùn)是成為公司正式員工必須經(jīng)歷的一個階段,對公司員工的專業(yè)能力提升等有重大的作用,作為財務(wù)人員,必須要提高自己的專業(yè)素養(yǎng),以此來降低房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營過程中,由于經(jīng)營引發(fā)的其他類型的風(fēng)險。在房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的過程中,相關(guān)財務(wù)專業(yè)人員的自身專業(yè)素質(zhì)水平,直接影響到管理質(zhì)量。要注意的是,在管理的過程中,一定能夠要與公司的自身需要相結(jié)合,對于在管理過程中出現(xiàn)的問題,進(jìn)行及時和合理的解決?;谶@一點,在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理人員素質(zhì)提升的過程中,要構(gòu)建完善的培訓(xùn)機(jī)制,能夠結(jié)合公司自身情況,提升財務(wù)風(fēng)險管理人員業(yè)務(wù)能力,把握財務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)容,強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險管理的穩(wěn)定性和可靠性。

    3.3 拓寬融資渠道

    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大,拓寬籌資渠道是降低風(fēng)險的一個好辦法,多樣化的融資可以促進(jìn)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。按時間劃分,可以分為長期籌資和短期籌資。在長期籌資中,隨著國家的政策越來越支持企業(yè)的發(fā)展壯大,可以利用政府財政資本,或者引入非銀行金融機(jī)構(gòu)的資本,國外和我國港澳臺地區(qū)的資本也不失為一種選擇。在短期籌資中,可以向市場投入一些股票或者債券來籌資,來緩解短期的資本缺乏。

    3.4 確定恰當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模

    融資規(guī)模是指一定時期投資主體籌資金額的總數(shù)。只有確定恰當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模,才可以盡可能的減少融資成本。一方面,過多不必要的資金會造成企業(yè)的負(fù)債過重或者資金閑置,增加融資成本。另一方面,較少的資金不利于企業(yè)開展正常的經(jīng)營活動,無法進(jìn)行擴(kuò)大生產(chǎn),形成良好的經(jīng)營循環(huán)的鏈條。所以,一定要根據(jù)企業(yè)自身的需求來進(jìn)行融資活動。

    對于企業(yè)來說,可以使用經(jīng)驗法來確定籌資規(guī)模。經(jīng)驗法即是指企業(yè)在確定融資規(guī)模時,首先需要依據(jù)企業(yè)內(nèi)部融資與外部融資的不同性質(zhì)及各自特點,優(yōu)先考慮企業(yè)現(xiàn)階段的自有資金,然后再去考慮進(jìn)行外部融資。二者之間的差額就是應(yīng)該從外部進(jìn)行融資的金額。此外,企業(yè)進(jìn)行融資的金額的多少,一般要考慮企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的大小、現(xiàn)有實力的強(qiáng)弱,以及企業(yè)正處于哪一發(fā)展階段,再結(jié)合不同的融資方式的特點來選擇有利于本企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的融資方式。

    [參考文獻(xiàn)]

    [1] 宋僚.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制淺析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2016(01).

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