房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理探究

趙飛飛

[摘 要]隨著我國的經(jīng)濟逐漸進入了高速發(fā)展的階段，全國范圍內(nèi)開始興起了不同程度的“房地產(chǎn)熱”。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其自身具有經(jīng)營風險高、資金周轉(zhuǎn)率低等特點，同時還經(jīng)常受到國內(nèi)金融政策和國際經(jīng)濟形勢的影響，從而導致中國不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資產(chǎn)負債率高、資產(chǎn)使用率低等財務(wù)風險問題。為了能夠有效避免這些問題，本文便基于財務(wù)風險的相關(guān)概念和特征，分析當前房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險管理問題，有針對性的提出了一些改善財務(wù)風險管理水平的措施和策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;風險管理

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速騰飛和人民生活水平的不斷提高，特別是最近幾年由于戶籍制度改革和計劃生育政策的調(diào)整，在城市化進程不斷推進的過程中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了購房需求迅速增長的局面。在此背景下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起并且掀起了置辦房產(chǎn)的熱潮。迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，給我國的市場經(jīng)濟注入了新的活力，同時也給我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的影響。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的定義

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的概念，在學術(shù)研究層面劃分為廣義與狹義兩個方面。廣義上，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險指的是，企業(yè)在正常經(jīng)營活動中由于受到各方面因素的影響，導致企業(yè)的實際收益與計劃收益產(chǎn)生很大的差距，使企業(yè)遭受一定程度的經(jīng)濟損失。狹義上，指的是房地產(chǎn)企業(yè)背負了巨額的債務(wù)，影響其無法進行正常的項目運營。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特征

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風險管理過程，經(jīng)過長期研究和細致劃分，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險主要表現(xiàn)為全面性、不確定性、集中性以及雙重性四個特征。

第一，全面性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險并不僅僅存在于管理流程的某一個環(huán)節(jié)中，而是存在于企業(yè)財務(wù)管理的全過程并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上，在多個環(huán)節(jié)都會影響企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。財務(wù)風險的全面性要求企業(yè)必須積極調(diào)動各個部門參與進行高效的財務(wù)風險管理。

第二，不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)具有運營周期長、資金籌備難等特點，面臨的問題是多方面的，具有很強的不確定性。比如，房地產(chǎn)附著的土地數(shù)量、質(zhì)量等內(nèi)部因素，國家的宏觀調(diào)控等外部因素。

第三，集中性。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在開發(fā)、運營項目時需要的資金數(shù)額龐大而且籌資困難，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款方式進行融資，容易導致償債風險集中出現(xiàn)。

第四，雙重性。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)存在高風險，但也同時存在著高投資、高收益。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的雙重性即體現(xiàn)于投資越大，風險越大，利潤越高。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)只要對財務(wù)風險進行科學合理的管控，就可以利用風險創(chuàng)造出更大的收益。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的分類

從上文可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險是受到多方面的因素影響的。根據(jù)受到的影響，其財務(wù)風險可以分為以下幾類：

第一，籌資風險?；I資風險是由于房地產(chǎn)企業(yè)籌資的不確定性導致的，企業(yè)籌資困難無力按期償還債務(wù)。

第二，常規(guī)性財務(wù)風險。主要指由于在具體的操作過程中出現(xiàn)失誤給企業(yè)帶來的財務(wù)風險。

第三，投資風險。指的是企業(yè)在投資開發(fā)項目中，最終的收益與預(yù)期收益相差巨大。

第四，收益分配風險。企業(yè)的收益分配制度有可能產(chǎn)生收益分配不均等風險，會對企業(yè)日后的正常運營帶來一定的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險存在的問題

2.1 企業(yè)的負債率過高

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)運營過程中，需要投入大量資金，企業(yè)自有資金占比較少，大部分資金是來源于銀行貸款，在合理的控制下保持良好的資金負債率。但是，就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金負債額來看，已經(jīng)遠遠超出了正常的范圍，高達75%。這過高的資金負債率對于企業(yè)而言，已經(jīng)成為致命的威脅。

2.2 資金使用效率偏低

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)的流動資金管理在日益趨緊的融資環(huán)境下變得尤為困難。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不了解市場需求，為了追求銷售業(yè)績，盲目為客戶做出擔保，若客戶不能按期償還房貸，這時企業(yè)卻必須為客戶背負銀行的按揭款項，導致資金的利用效率低，企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)大量的資金漏洞。

2.3 銷售變現(xiàn)風險的日益增加

隨著人們生活水平的提高，對于生活質(zhì)量的訴求越來越多。房地產(chǎn)的開發(fā)必須依據(jù)于消費者的真實需求，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目不能滿足消費者的需求，銷售變現(xiàn)風險便會加大。同時，在市場競爭的影響下，許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常為了提高競爭力增加銷售成本，產(chǎn)生了財務(wù)風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的具體防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理與其生存發(fā)展是緊密相連的，所以如何防范財務(wù)風險已經(jīng)成為現(xiàn)階段亟需要解決的現(xiàn)實問題。在房地產(chǎn)財務(wù)風險管理方面，不能把財務(wù)風險管理僅僅局限在傳統(tǒng)的管理模式中，而應(yīng)該根據(jù)大環(huán)境的變化，在確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運營的前提下，做到有效防范財務(wù)風險隱患，充分引導房地產(chǎn)企業(yè)向著更好的方向發(fā)展。以下是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的具體措施：

3.1 做好投資項目可行性分析，有效對接市場需求

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期長，投資量大，融資難度大，企業(yè)前期應(yīng)對開發(fā)項目進行全面細致的可行性分析，要進行充分的市場調(diào)研，避免由于籌資不當產(chǎn)生資金使用率低。

銀行貸款利率變動會對房地產(chǎn)企業(yè)造成極其致命的打擊，若在房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營期間出現(xiàn)了通貨膨脹，銀行貸款利率就會產(chǎn)生增長變化，利率增長會增加企業(yè)的資金成本，從而縮減了計劃收益。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注市場的變化，關(guān)注匯率的調(diào)整狀況，針對市場的變化進行相應(yīng)的策略調(diào)整。

3.2 優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，防范財務(wù)風險

3.2.1 合理融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的初期階段中，自身的原始資金較少，大部分的資金來源于銀行貸款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)慢、開發(fā)周期長，一旦負債進行的項目投資不能及時收回投入的資金，企業(yè)就將面臨資金鏈斷裂的危機，導致無力償還債務(wù)，這樣不僅影響了企業(yè)的信譽和品牌，更嚴重還會直接導致企業(yè)倒閉。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理的選擇融資的新方式，優(yōu)化融資渠道，分散融資風險，不能過多依靠銀行貸款融資。

3.2.2 準確投資，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是高風險投資，企業(yè)在確認投資之前，應(yīng)該仔細地投資項目進行調(diào)查研究。同時，為了規(guī)避與分散財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中應(yīng)該分散投資方向，可以投資水泥、水暖裝修等行業(yè)，不應(yīng)局限于一個區(qū)域或者一種房產(chǎn)。

3.2.3 制定資金使用計劃，完善資金管理體系。如今的房地產(chǎn)業(yè)，在市場和國家宏觀調(diào)控的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)了成本日漸增長的情況。在這樣的前提下，企業(yè)若要保證項目的順利開發(fā)運營，應(yīng)該要更加注意資金的管理，制定完備的資金使用計劃，逐步完善資金管理體制。另外，由于物價的不斷上漲，企業(yè)更應(yīng)隨時關(guān)注建筑材料的價格變動，控制項目開發(fā)成本。

3.3 建立完善的財務(wù)管理制度

建立完善的內(nèi)部財務(wù)管理制度，是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求。設(shè)立健全的財務(wù)管理制度體系，有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部的控制，有效地提高企業(yè)的管理能力和效率。但是根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國目前大部分企業(yè)都沒有建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，在經(jīng)營活動中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部職能混亂的情況。在現(xiàn)階段，大部分企業(yè)并沒有意識到建立財務(wù)管理系統(tǒng)的重要性?；蛘呤怯捎诠芾砹Χ炔粔虻脑?，一些企業(yè)盡管設(shè)定了管理制度，明確了具體的職能，但是在具體的運營操作中仍然得不到體現(xiàn)。設(shè)立完善的財務(wù)管理制度，必須依靠企業(yè)有力的引導和企業(yè)內(nèi)部各部門的積極配合。

3.4 規(guī)范員工素質(zhì)培養(yǎng)體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的屬性原因，財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)與能力有較高的標準。首先，需要房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導人員意識到提高財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)的重要性，明確財務(wù)管理工作的關(guān)鍵地位。如此，企業(yè)的人事部門在招聘財務(wù)管理人員時，就會對應(yīng)聘人員的相關(guān)素質(zhì)進行考核，從而提高了財務(wù)管理的效率。同時，企業(yè)應(yīng)該制定一套完備的員工培訓制度，定期對財務(wù)管理人員進行專業(yè)知識的培訓，不斷更新知識儲備，確保財務(wù)管理的先進性與嚴謹性。

4 結(jié)語

追求利潤最大化是企業(yè)的最終目標，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中追求經(jīng)濟利益的同時，也面臨著各種各樣的風險與挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)若要進行徹底的轉(zhuǎn)型，就要對財務(wù)風險管理問題給予足夠的關(guān)注，在正常開發(fā)項目的前提下，逐漸提升房地產(chǎn)從業(yè)人員對財務(wù)風險管理的意識和能力，盡可能對財務(wù)風險進行規(guī)避與防范。筆者相信，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過一系列改進與創(chuàng)新之后，一定會呈現(xiàn)出嶄新的面貌。

[參考文獻]

[1] 王娜.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理[J].財金論壇，2012（09）.

[2] 張彬.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理探析[J].經(jīng)濟研究導刊，2012（22）.