去庫存對廈門房地產(chǎn)市場影響分析

郭翔宇

提起著名旅游城市廈門，多數(shù)人都會想到碧海藍天，椰寨海風，鼓浪聽濤，琴島雅韻。然而就是這樣一座慢節(jié)奏的小資城市，在2016年成為“樓市四小龍”，房價漲幅遠超廣州、杭州等城市，正成為直追北京、上海、深圳三大一線城市的高價市場。本文將根據(jù)國家去庫存的宏觀政策以及廈門自身具體的城市情況，對“鷺島”的樓市送行詳細分析。

樓市高燒

財富吸虹 土地資源稀缺

購買需求 島內(nèi)外一體化

廈門是一個經(jīng)濟較發(fā)達、對外開放的海灣城市，地處福建省東南部，氣候宜人，風景秀麗，2011年以優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和城市建設(shè)品質(zhì)獲評中國第一宜居城市。2010年，經(jīng)中央批準，將廈門經(jīng)濟特區(qū)由廈門島內(nèi)擴大到全市，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展出現(xiàn)了新局面。2015年，閩八條的限購已全面放開，廈門島內(nèi)外房子隨便買，從中央到福建到廈門，一系列的利好政策讓人目不暇接，從公積金存款利率上調(diào)，到調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅，到福建省去庫存八項規(guī)定，廈門首套首付最低25%落地執(zhí)行等，無一不指向“去庫存”。

縱觀2016年的廈門房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)了年初冷淡、年中火熱，年末降溫的發(fā)展態(tài)勢。年初的那兩個月，廈門樓市一度十分寒冷，以至于被媒體用“冰點”來形容。然而回暖的號角隨后吹響后，廈門房價便表現(xiàn)出快速升溫的趨勢，并不斷誕生新的記錄。其中，1-10月廈門房價指數(shù)連續(xù)10個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，從趨勢來看廈門房價從2015年3月漲幅擴大，截止至2017年第一季度均價已達4萬以上，島內(nèi)均價堪比深圳。在3月份甚至出現(xiàn)了“月人百萬經(jīng)紀人”，樓市高燒現(xiàn)象只升不降，并且受一線城市熱傳導效應(yīng)影響，二線城市廈門的房價猶如脫韁野馬，一路猛漲，房價上漲速度更是逐漸超過一線城市?？缛讼掳肽旰?，樓市政策開始收緊，限貸，限購，限貸限購升級版，以及土拍抑制地價終極版接連出爐，一盆盆“冷水”，輪番給廈門樓市降溫。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體情形分析

2015年上半年，受政策調(diào)控的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)明顯下滑。當年下半年，為化解房地產(chǎn)庫存，刺激房地產(chǎn)市場，國家相繼出臺了相關(guān)調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸回暖。從長期看，人口總量、增速、結(jié)構(gòu)及人口遷移等因素，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢都產(chǎn)生了重要影響；新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場供需關(guān)聯(lián)緊密，影響房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)、總體空間布局與供需平衡，房地產(chǎn)價格將長期處于上升區(qū)間；不動產(chǎn)登記制度與戶籍制度改革是加快推進政府房地產(chǎn)調(diào)控工作長效機制建設(shè)的重點，“一帶一路”戰(zhàn)略與京津冀一體化將持續(xù)促進房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展。從短期看，宏觀經(jīng)濟運行平穩(wěn)，這保證了房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長；寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)貸款成本降至歷史新低，刺激住房消費；土地供給政策是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控工具；之前的房地產(chǎn)庫存化水平過高，因此政府更加注重房地產(chǎn)在保投資方面的重要作用。高層刺激住房需求、緩解房地產(chǎn)高庫存壓力的意愿，寬松的政策成為了地產(chǎn)業(yè)的催化劑。

廈門獨有的城市特點

作為福建省內(nèi)唯一名氣比省會福州還要大的花同城市，廈門一直是幸福指數(shù)極高的城市，它與東南亞有天然的親緣關(guān)系。不同于閩北的山鄉(xiāng)文化，廈門是一直開放的海洋文化，深厚歷史底蘊的鼓浪嶼、廈門馬拉松、參觀歐陸建筑群、美麗的廈門大學吸引著一批批游客?？梢韵胂髲B門因此成了美好旖旎的代表，面對福建省內(nèi)其它城市居高臨下的自豪感，是省內(nèi)大多數(shù)人神往的圣地。其中泉州、漳州、龍巖、莆田等周邊縣市就是購房主力，這些縣市民營經(jīng)濟發(fā)達，善于經(jīng)商，擁有強大的購買力，這也讓廈門有了強大的財富吸虹能力。島外要按照高起點、高標準、高層次、高水平的原則，加快新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，沿海灣組團式推進火車新站、杏林灣、環(huán)東海域、翔安南部、海滄等新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，形成一流的島外新城區(qū)，承接島內(nèi)城市功能的分流和人口分流，形成島內(nèi)外一體化、島外各組團各具特色又相互協(xié)調(diào)的城市新格局。

廈門房地產(chǎn)市場特點分析

（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境

廈門地理位置獨特，多次被評為宜居城市。經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，廈門市已發(fā)展成為一個基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、經(jīng)濟實力較強的現(xiàn)代化國際性港口風景城市，能在廈門擁有一套房子似乎是福建人工作事業(yè)成功的象征。近年來，隨著國家海西戰(zhàn)略的進一步深化、自貿(mào)試驗區(qū)政策落地及全面啟動實施《廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案》，廈門與周邊及臺灣地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來日益擴大，地方經(jīng)濟快速發(fā)展，帶動了置業(yè)需求。廈門市積極承接臺灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動工業(yè)廠房、物流同區(qū)及辦公物業(yè)的需求，從而帶動住房的建設(shè)。

（2）島內(nèi)外進一步的融合提高了購房需求

在早年由于廈門特殊的島嶼地形，整個城市并不能全面攤開，很容易造成土地稀缺的感覺，再加上進出島內(nèi)外的交通并不是十分便捷，進而產(chǎn)生“寧要島內(nèi)一張床，不要島外一幢房”的島內(nèi)情結(jié)，這讓人不禁想起當年上海浦東的發(fā)展初期?！疤鰪B門島，建設(shè)大廈門”，這句話已經(jīng)提了許多年，是幾代廈門人的夢想。目前廈門正在如火如荼地進行著島內(nèi)外一體化建設(shè)，正是對這一夢想的實踐。

近些年，島外按照高起點、高標準、高層次、高水平的原則，加快了新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，在沿海灣組團式地推進了火車新站、杏林灣、環(huán)東海域、翔安南部、海滄等新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，形成了一流的島外新城區(qū)，承接島內(nèi)城市功能的分流和人口分流，形成了島內(nèi)外一體化、島外各組團各具特色又相互協(xié)調(diào)的城市新格局。這主要包括三方面：一是島內(nèi)忙提升，即優(yōu)化島內(nèi)各功能，如舊城區(qū)改造、大型商務(wù)區(qū)建設(shè)、城市主干道的景觀整治和綠化美化等；二是島外建新城，即經(jīng)過島外新城的建設(shè)，將由不足100平方公里的廈門城區(qū)，拓展為330平方公里的新城區(qū)；由一個海島型城市，跨越出來形成一個海灣型城市；三是提高軟實力，即通過制定一些諸如城市發(fā)展定位規(guī)劃、戶籍制度等方面的政策措施，加快了島內(nèi)外一體化進程。島內(nèi)外一體化的“大廈門”已具規(guī)模，大幅度地拉動了廈門的購房消費需求，特別是《廈門市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2011-2020）年》獲得了國務(wù)院的批準后，隨著軌道交通的建設(shè)及“章、廈、泉”同城化的到來，購房者有了更大的選擇空間，昔日不被看好的島外樓盤反而成為最大熱點，為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展擴展了廣闊的空間。

（3）土地資源稀缺，成本增加等因素推動了房價

從近年廈門市房地產(chǎn)住宅土地的供應(yīng)情況看，除2010年外，基本都處于供給緊張的局面，住宅土地出讓市場出現(xiàn)“一地難求”的狀況。廈門市國土房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門市出讓經(jīng)營性用地47宗，成交41宗，土地面積184.6萬平方米，出讓總金額為300.6億元。與2014年相比，廈門市經(jīng)營性用地出讓面積增長75%，出讓金額比2014年增長73.9%。相比之下，商住用地占比仍然不多。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門市出讓商住用地11幅，面積176萬平方米，出讓總金額277億元，占當年住宅成交面積的49.86%。2016年廈門共成交16幅商住用地，土地面積80.7萬m2，占全年經(jīng)營性用地出讓總額的60%，總建筑面積165.5萬㎡。商住用地成交樓面均價28769元/㎡，環(huán)比上漲達179%。地價向來是業(yè)內(nèi)和購房者預(yù)判樓市走向和房價變化的重要標準，而2016年的廈門土地市場更是獲得了超高的關(guān)注度，手中“余糧不足”的開發(fā)商們集體搶地，直接推漲了地價，各區(qū)域樓面地價全線破3萬/㎡，“逢拍必破”已成市場共識。在2016年上半年，國內(nèi)政策寬松趨穩(wěn)，量價高位推動下，品牌房企對熱點城市土地市場投資態(tài)度積極，造成地價短期急劇攀升。受國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境影響，商住用地成交樓面均價28769元/㎡，同比上漲179%，平均溢價率93.8%，土地市場的熱度可見一斑。同年8月26日進行的土地拍賣會上，融僑集團更以3.83萬/㎡的超高價競得翔安地塊，創(chuàng)下廈門樓面單價新紀錄。2016年12月，廈門連續(xù)舉行兩場土拍出讓7幅商住地，頂著“限地價、競配建”的巨大壓力，開發(fā)商依舊迎難而上，地價依舊堅挺。

總之，土地的稀缺與廈門市場供求矛盾共同導致了“面粉”的價格飛漲，甚至貴過“面包”，隨著廈門島內(nèi)外優(yōu)質(zhì)地塊的日益減少，搶地大戰(zhàn)輪番爆發(fā)，為在廈門立足，外來大鱷不惜一切代價拿地，在雄厚財力支撐下，推高了土地競拍價格，導致土地成本不斷提高，直接推動了房價的上升。

（4）投資和投機造成的房價上升

近年來，廈門市房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響相對較小，房地產(chǎn)市場總體向好。2009～2014年廈門房地產(chǎn)投資持續(xù)強勁增長，5年來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重都在30%以上，年均增速較快。在2015年6月股災(zāi)發(fā)生以后，股票市場的不景氣讓賺錢效應(yīng)大大減弱。通貨膨脹的出現(xiàn)、金融市場上投資渠道又有限，再加上中國人固有的土地情節(jié)，促使大量資金流人房地產(chǎn)市場，投資者都希望通過投資房地產(chǎn)分得資本市場的一杯羹。人民幣升值的預(yù)期，也使海外的投機資本大量涌人。在廈門版“國八條”出臺之前的兩年，廈門房地產(chǎn)交易中外地人購房比重超過50%，投資投機性購房約占25%。資本的逐利性決定了廈門的房價在一定程度上是被投機資本炒高的。

（5）當?shù)卣畬嵤┑耐恋刎斦谝欢ǔ潭壬洗碳ち藦B門房地產(chǎn)業(yè)

隨著廈漳泉一體化建設(shè)、廈門城市軌道交通網(wǎng)建設(shè)，廈門市憑借獨特宜居城市地位越來越吸引周邊地區(qū)、全國各地及海外投資者的關(guān)注和青睞，周邊地區(qū)及外地購房需求也將有所擴大，廈門市城市投資環(huán)境位居全國前列，城市吸引力將延展至全國。同時受惠于自貿(mào)區(qū)政策及兩岸關(guān)系改善對整個海西經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的促進，廈門的城市知名度大大提升。作為全國著名旅游城市，房地產(chǎn)業(yè)是廈門的支柱產(chǎn)業(yè)。高地價推升了高房價，高房價帶來更多的房地產(chǎn)稅費，地方財政增收在很大程度上要依賴房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，也帶動了當?shù)仄渌鞣N相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這在全國各地都已經(jīng)成為了“常識”。

（6）購買需求增加

供給和需求的變化是影響價格和成交量的根本原因。隨著廈門經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程的加快，居民生活水平進一步提高，改善型住房需求也增加。房地產(chǎn)市場競爭加劇，越來越多環(huán)境優(yōu)美、高端精致的樓盤紛紛亮相，剛性消費需求有所釋放。廈門市人口增速較快，島內(nèi)人口密度大，分流壓力大。在2012年9月份，國家發(fā)改委批準《廈門市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2011年一2020年）。規(guī)劃要求，廈門交通以城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為依據(jù)，綜合考慮交通需求、經(jīng)濟承受能力和建設(shè)強度，初步形成軌道交通網(wǎng)絡(luò)的主骨架，提升本島公共交通能力，強化本島與島外聯(lián)系。地鐵的開通對島外房地產(chǎn)市場的影響尤為顯著，其增加了剛需一族上下班進出島內(nèi)外的便捷性，交通因素促使島外住宅價格顯著增值，住宅位置離地鐵站越近，房價漲幅就越大。而廈門市原本庫存壓力并不大，供應(yīng)量也不大，需求相比較為旺盛，房價大漲也在情理之中。

對廈門房地產(chǎn)市場的建議

針對廈門房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，為了日后房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下建議：

（1）從根本上調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)

廈門市可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地非常有限，應(yīng)優(yōu)先保證社會保障房開發(fā)的需要，在掛牌出讓商品房開發(fā)用地時，要與承擔社會保障建設(shè)任務(wù)掛鉤，與商品房開發(fā)項目中普通住房所占比例掛鉤；嚴厲打擊土地炒作行為，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不依合同約定開竣工、捂盤惜售、捆綁銷售、變相加價等違法違規(guī)行為；合理安排社會保障房的戶型結(jié)構(gòu)，并進一步加快其建設(shè)和投放進度，既可在短期內(nèi)增加供應(yīng)量，又能緩解市場供需結(jié)構(gòu)上的矛盾，促進市場供需平衡；盡可能地提高人住率，從而提升整個區(qū)域的環(huán)境和人文氛圍。

（2）認真落實房地產(chǎn)調(diào)控政策

投機、投資性購房需求穩(wěn)定性較差，迅速地推高或降低房價會嚴重擾亂市場環(huán)境，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2016年9月5日，廈門市重啟住房限購政策，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，對擁有1套及以上住房或未能提供購房之日前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售144平方米及以下的普通商品住房。對于首次申請貸款購買普通商品住房的，首付款比例由不低于25%上調(diào)為不低于30%。對于購房人家庭名下有一筆住房貸款未結(jié)清，再申請貸款購買普通商品住房或非普通商品住房的，分別執(zhí)行首付款比例不低于60%和70%，且利率不低于基準利率的1.1倍。工商、房地產(chǎn)管理等部門應(yīng)該嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場準人制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)人市門檻，積極引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

（3）加快島內(nèi)外一體化進程，積極實施風險控制

結(jié)合集約化利用土地，整治改善生態(tài)環(huán)境，充分利用島外地區(qū)資源等因素，制定和完善建設(shè)規(guī)劃，在島外再新建一批居住品質(zhì)較高、配套較好的限價房。將廈門打造成規(guī)模更大，環(huán)境更美，交通更方便，經(jīng)濟更發(fā)達的綠色生態(tài)城市。

[1]黃向陽.廈門島內(nèi)外一體化存在的問題與對策建議[J].廈門特區(qū)黨校學報，2010，（3）：32-36.

[2]《2012樓市門皮書（土地篇：廈門土拍盛宴）》.搜房網(wǎng).

[3]徐滇慶.房價與泡沫經(jīng)濟[M].機械工業(yè)出版社，2006：231-232.

[4]《2016房地產(chǎn)市場年報》，百度文庫.

[5]《2016年廈門樓市跌宕起伏糾結(jié)與觀望之下2017年要熬》.裝一網(wǎng).