REITs融資模式在長租公寓中的應(yīng)用研究

張升

借鑒美國REITs運營經(jīng)驗，結(jié)合我國經(jīng)濟現(xiàn)狀及長租公寓的特殊性，分析長租公寓REITs在法律政策、運營等方面的風(fēng)險，提出風(fēng)險管理和控制的意見，以完善REITs融資模式在長租公寓建設(shè)中的應(yīng)用。

REITs的簡介

REITs是指，信托公司通過發(fā)行受益憑證的方式，募集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益在除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，按比例分配給投資者的一種信托基金。

美國REITs的運營經(jīng)驗

美國是房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)源地，是世界上REITs發(fā)展最成熟的國家。美國REITs的成功主要得益于其完善的市場經(jīng)濟體系、健全的房地產(chǎn)信托基金市場、完善的法律制度和嚴(yán)格的管理規(guī)定。

美國REITs的優(yōu)勢主要是：一是，具有較高的流動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，流動性差。REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用受益憑證的形式，使房地產(chǎn)具有了流動性。二是，股本面值較低，持股靈活。美國REITs每股只需要10-25美元，且對持股數(shù)量沒有限制，使中小投資者可以通過投資REITs，獲得理想的房地產(chǎn)投資收益。三是，多元化的組合投資，投資回報率高。REITs可將資金投資于不同類別的資產(chǎn)，將資金進行分散化投資，增加收入來源，且有效地降低投資風(fēng)險。四是，稅收優(yōu)惠、股東收益高。在美國，REITs滿足一定要求便可享受稅收優(yōu)惠。五是，實行專業(yè)化團隊管理，有效降低風(fēng)險。

集中式長租公寓REITs的運營模式選擇

借鑒美國REITs的運營經(jīng)驗，結(jié)合我國發(fā)展現(xiàn)狀以及集中式長租公寓的特殊性，集中式長租公寓REITs的運營模式選擇如下：一是，信托類型：根據(jù)集中式長租公寓“只租不售”并以租金為主要回款方式的特點，選擇運用權(quán)益型REITs。二是，組織形式：根據(jù)我國目前的市場環(huán)境和法律環(huán)境，集中式長租公寓REITs宜采用契約型的組織形式。三是，運營方式：集中式長租公寓的建設(shè)期長，資金需求量大，且需要穩(wěn)定持續(xù)的資金投入，宜采用封閉式REITs。四是，資金募集方式：鑒于我國目前的房地產(chǎn)投資信托市場尚未成熟以及相關(guān)法律法規(guī)的不健全，集中式長租公寓REITs宜采用公募型。五是，運營模式：根據(jù)集中式長租公寓的保障房性質(zhì)，首先應(yīng)由具有政府背景的機構(gòu)組建基金管理公司，發(fā)起REITs，向投資者發(fā)放受益憑證，并選擇大型國有銀行作為基金管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)REITs的保管。其次.由基金管理公司選擇集中式長租公寓開發(fā)企業(yè)或集中式長租公寓資產(chǎn)管理機構(gòu)進行集中式長租公寓的新建或收購，并由基金托管機構(gòu)注入資金，政府給予優(yōu)惠政策。然后將集中式長租公寓出租給符合條件的承租人，由基金托管機構(gòu)將租金、政府補貼、REITs收益等扣除一定比例的管理費用等，將其余資金作為投資收益按契約分配給投資者。政府在整個運營過程中，除了給予政策優(yōu)惠和補貼外，負(fù)責(zé)對整個過程各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理。長租公寓REITs融資的風(fēng)險分析

長租公寓REITs的風(fēng)險可以從外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險來分析，外部風(fēng)險主要包括行業(yè)、法律和政策風(fēng)險等；內(nèi)部風(fēng)險主要指長租公寓REITs的運營風(fēng)險，包括由于房地產(chǎn)信托等機構(gòu)內(nèi)部原因及項目本身引起的風(fēng)險。

1長租公寓REITs的外部風(fēng)險

法律和政策風(fēng)險就RETIs而言，相比美國等REITs發(fā)展較為成熟的國家，我國關(guān)于REITs的法律法規(guī)仍然很不完善。另一方面，REITs目前在我國仍處于探索階段，政策的出臺和調(diào)整還在不斷摸索中，使得REITs面臨較大的風(fēng)險。對于長租公寓，雖然已出臺了諸多政策法規(guī)，但以建立完善的長租公寓可持續(xù)運營機制來衡量，目前仍處于起步階段?？梢灶A(yù)見，隨著長租公寓的建設(shè)和發(fā)展，相關(guān)配套政策法規(guī)還會不斷出臺，這就給長租公寓REITs增加了更多的不確定性，加大了其投資的法律政策風(fēng)險。

2長租公寓REITs的運營風(fēng)險

長租公寓REITs的運營風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目選擇和評估上。首先，對REITs資產(chǎn)價值的評估，主要是通過對投資資產(chǎn)未來的租金收益估算，而這往往取決于物業(yè)的租金和出租率，受人為操作的影響較大。此外，資產(chǎn)價值也可能因為估值方法的不同而不同，且目前通用的現(xiàn)金流貼現(xiàn)分析法、收入資本化計算法等都沒有考慮租金下跌的風(fēng)險[4]。而就目前的長租公寓出租狀況而言，租金的制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，且租金滿意度尚不明確，未來的租金水平存在很大的不確定性。另外，即使是專業(yè)的機構(gòu)也不一定能非常準(zhǔn)確地預(yù)測各種數(shù)據(jù)，使得最后的評估結(jié)果存在一定的不確定性，影響物業(yè)的預(yù)期收益。

對長租公寓融資應(yīng)用REITs的建議

建立健全房地產(chǎn)投資信托及長租公寓的法律法規(guī)體系借鑒美國等REITs較成熟國家的經(jīng)驗，首先應(yīng)該針對房地產(chǎn)投資信托出臺《房地產(chǎn)投資信托公司法》等相關(guān)法律，明確REITs的發(fā)起人資格、組織形式、經(jīng)營范圍、稅收優(yōu)惠等，并對股利支付比例、參與者的利益分配等做出明確規(guī)定。另一方面，因為REITs和長租公寓二者結(jié)合的復(fù)雜性，必須出臺相應(yīng)的《長租公寓REITs管理辦法》，明確長租公寓REITs的組織形式、運營方式、募集方式等，并對投資比例、投資方向等做出詳細(xì)的規(guī)定。完善的法律法規(guī)體系，是長租公寓REITs高效運行的前提和降低風(fēng)險的必要條件。

[1]馬智利，王曉燕，馬敏達.REITs在公租房融資中的應(yīng)用研究[J].建筑經(jīng)濟，2014（ 01）：23-26.

[2]謝麗，李國妤.《我國房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險及其控制》[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2008 （5）：68-70.

[3]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心等.求索公共租賃住房之路[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[4]亢璐.房地產(chǎn)投資基金REITS運作風(fēng)險研究[D].上海：上海社會科學(xué)院，2011.4： 20-21.