淺議調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前融資問題及途徑

張小輝

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展大起大落，自2014年至2016年房地產(chǎn)市場受國家整體經(jīng)濟(jì)下滑及遏制“投機(jī)炒房”限購調(diào)控影響，從波峰下跌至坡底，房份大跌，庫存積壓；再到2017年峰回路轉(zhuǎn)，2018年上半年達(dá)到峰值，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)重新整合，優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響全民生活。在新的經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑和融資方法受到影響，傳統(tǒng)的融資模式受到挑戰(zhàn)。為了在新形勢下更好的保障企業(yè)開發(fā)資金，本文對近幾年因房地產(chǎn)市場發(fā)展及政策調(diào)控對融資政策影響進(jìn)行分析，提出行之有效方法，其目的是提高以商品房開發(fā)為主產(chǎn)品的企業(yè)在預(yù)售前融資能力和融資途徑。

房地產(chǎn) 調(diào)控 融資問題 途徑

近幾年，我國地產(chǎn)市場已趨于飽和，為了穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，國家和地方政府陸續(xù)出臺多項調(diào)控政策，規(guī)整和優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)金融政策也在調(diào)控范圍內(nèi)，融資難度越來越大，成本越來越高。而融資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須行之途徑之一，融資途徑和方法影響開發(fā)成本的高低、項目的進(jìn)展。本文即對新調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前開發(fā)過程中融資問題及應(yīng)對措施進(jìn)行分析，旨在解決新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何更有效籌入資金。

近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展及調(diào)控政策

2014至2016年是地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬階段，也是地產(chǎn)行業(yè)大洗牌、大整合時代，全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相繼倒下或轉(zhuǎn)型退市，中小企業(yè)退出樓市，各地出現(xiàn)庫存滯銷、“鬼城”、“空城”充斥網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)商資金斷裂，整個資金循環(huán)出現(xiàn)缺口，房地產(chǎn)的黃金十年漸漸遠(yuǎn)去。針對以上現(xiàn)象，各地政府陸續(xù)出臺政策刺激樓市，“清庫存”、“去杠桿”、“引進(jìn)人才”、“落戶政策”等紛紛出臺，2017年至2018年，樓市在不斷的調(diào)控中逐步回溫，為遏制“炒房”、哄抬房價，國家又相繼出臺了調(diào)控方針，如限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”方針，以維持房價的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場如坐過山車般無法平靜，各大金融機(jī)構(gòu)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國家調(diào)控政策影響，對房地產(chǎn)業(yè)融資政策進(jìn)行調(diào)整，縮緊銀根，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境和融資途徑不容樂觀。

新調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前融資問題

（1）外部因素對房地產(chǎn)融資影響

近幾年，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多次政策調(diào)控，銀行等金融機(jī)構(gòu)隨之加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)融資管理，如取締民間借貸，提高貸款利率，限制貸款用途、加強(qiáng)貸款審批和發(fā)放，加強(qiáng)貸款監(jiān)管，嚴(yán)格預(yù)售政策監(jiān)控、對貸款前企業(yè)自有資金比例達(dá)到35%以上，并監(jiān)管更為嚴(yán)格，其他金融機(jī)構(gòu)借貸，如票據(jù)、債券發(fā)行等融資渠道收縮，信托融資減少，金融去杠桿等使得地產(chǎn)行業(yè)融資面臨巨大挑戰(zhàn)。

（2）內(nèi)部因素對房地產(chǎn)融資影響

影響房地產(chǎn)融資內(nèi)部因素險包括企業(yè)信用、產(chǎn)品定位、融資結(jié)構(gòu)、融資途徑、融資機(jī)制管理等。

近幾年，銀行等金融機(jī)構(gòu)對合作企業(yè)背景、信用調(diào)查更為詳細(xì)和謹(jǐn)慎，對項目產(chǎn)品定位、市場預(yù)測、開發(fā)能力等更為詳實(shí)。大部分銀行等金融機(jī)構(gòu)只對帶有“國資、央資”背景及大型股份制、上市集團(tuán)、一線地產(chǎn)等有資金償還能力及信用能力評級高的企業(yè)進(jìn)行貸款合作，致使民營企業(yè)、中小房地產(chǎn)企業(yè)因融資難、資金鏈斷裂而無法繼續(xù)生存；企業(yè)產(chǎn)品模式不符合市場銷售需求，產(chǎn)品定位落后，銀行不予貸款或提高貸款條件，如目前商業(yè)地產(chǎn)，大多銀行不再進(jìn)行或單獨(dú)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開貸工作，導(dǎo)致因產(chǎn)品定位問題致使企業(yè)融資困難；目前大部分地產(chǎn)還是以傳統(tǒng)的銀行貸款模式進(jìn)行融資，致使融資模式單一，貸款渠道狹窄，企業(yè)負(fù)債率偏高，貸款成本大；另外，企業(yè)對融資沒有建立有效的管理機(jī)制，致使融資風(fēng)險無法預(yù)控，如大多企業(yè)只重視資金的籌集，沒有行之有效的資金使用計劃、考核、監(jiān)督管理機(jī)制，致使企業(yè)資金貸款額度超過實(shí)際需求，貸款成本高，后期市場預(yù)估不足，無力償還貸款等風(fēng)險。

新形勢下預(yù)售前融資途徑

據(jù)筆者了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金問題主要為預(yù)售前的開發(fā)貸資金短缺，從拿地階段到預(yù)售證出具進(jìn)行銷售階段，這一階段是房地產(chǎn)企業(yè)需求資金規(guī)模最大時期，也是地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)主要時期，資金供給保障著項目開發(fā)的成與敗，是房地產(chǎn)企業(yè)開貸的重中之重。預(yù)售后，企業(yè)資金壓力減少，在良好的市場環(huán)境及產(chǎn)品定位下，銷售政策得當(dāng)，企業(yè)資金很快能自足，并提前償還貸款。故本文著重闡述在新調(diào)控下預(yù)售前房地產(chǎn)企業(yè)開貸途徑和方法。

（1）股東融資

股權(quán)融資方式適用于新成立的項目公司，不具備融資貸款能力，或以金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險較大等，可選取此融資方式。股東融資有兩種方式，一種投入資本金融資，如加大注冊資金，加大資本公積等財務(wù)手段方式融資，股東按照約定比例投放資金并最終收取利益，待項目清算后收回投資成本或待項目公司資金充裕后階段性通過減資收回成本；另一種方式，股東借款融資，并按照同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率收取房地產(chǎn)企業(yè)利息，一方面增加房地產(chǎn)企業(yè)成本，利于稅收籌劃，另一方面股東可以在企業(yè)開發(fā)過程中通過收取借款利息提前取得項目收益，并且借款資金可以根據(jù)項目公司盈利能力隨時收回，也便于股東更有力監(jiān)控被投資企業(yè)經(jīng)營過程，目前，多數(shù)房企股權(quán)融資采取債務(wù)融資方式。

當(dāng)然股東融資需要股東實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，股東的籌資能力和抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，能承受項目公司在預(yù)售前開發(fā)貸款的壓力，而且一般適用項目體量較小的企業(yè)融資，對于體量大的項目可以通過出售項目公司股權(quán)，增加股東等方式籌措資金，當(dāng)然相應(yīng)對項目整體收益取得降低。

（2）合作開發(fā)與并購貸融資

合作開發(fā)與并購貸融資方式適用于新開發(fā)項目的融資，在合作開發(fā)及融資的形式上，二者有相似之處。

合作開發(fā)指兩家及兩家以上具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)共同開發(fā)一個較大體量項目，或地產(chǎn)開發(fā)商與運(yùn)營商合作對房地產(chǎn)開發(fā)的一種方式。利用合作開發(fā)模式，可以減輕原開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程的資金壓力和風(fēng)險，在企業(yè)開貸融資條件及背景信用上更具有可信性，同時利用合作開發(fā)方式對新項目企業(yè)在開貸條件不具備時也可以利用股權(quán)融資方式進(jìn)行，或利用股東借款進(jìn)行融資。

并購是指針對有土地資源而沒有開發(fā)資金或不具備開發(fā)能力的中小企業(yè)而言的一種融資方式，可以手中土地引入資金雄厚及開發(fā)能力強(qiáng)的大型或政府性地產(chǎn)企業(yè)，一般這類大型地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)軍其他省市地產(chǎn)行業(yè)時，均通過并購、收購地方企業(yè)方式來獲取土地或項目資源，比如融創(chuàng)進(jìn)入西安對天朗的收購就是此類形式，再利用大型企業(yè)戰(zhàn)略化的融資方式解決中小企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金問題。

（3）集團(tuán)化戰(zhàn)略融資

集團(tuán)化戰(zhàn)略融資方式是針對企業(yè)經(jīng)營項目種類多、產(chǎn)品類型多樣，經(jīng)營模式不一，但集團(tuán)財務(wù)管控一致的綜合性企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目融資。這種方式是在地產(chǎn)市場飽和，地產(chǎn)融資條件緊縮情況下，企業(yè)經(jīng)營向多元化發(fā)展，其他經(jīng)營與地產(chǎn)發(fā)展相互匹配的一種企業(yè)發(fā)展模式，也是目前及未來中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向，比如目前“旅游文化+地產(chǎn)”模式、“互聯(lián)網(wǎng)+”模式等，這種模式下，房地產(chǎn)項目開貸可以利用集團(tuán)化管控進(jìn)行戰(zhàn)略融資，同時集團(tuán)化的戰(zhàn)略融資成本相較獨(dú)立的地產(chǎn)項目貸款低，資金獲取途徑多、資金更容易獲取。

（4）銀行信貸融資

銀行信貸融資是傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)融資方式，適用于成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資，從融資擔(dān)保形式上有抵押融資和股東擔(dān)保融資。抵押一般為項目前期土地抵押、在建工程抵押、應(yīng)收賬款抵押等，要求企業(yè)自有資金在35%以上才能獲得銀行貸款條件，相對合作開發(fā)、集團(tuán)戰(zhàn)略融資等方式，貸款成本較高，除集團(tuán)化公司與戰(zhàn)略銀行合作利率相對低些，其他純粹地產(chǎn)公司貸款利率較高，受資產(chǎn)抵押影響，項目后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理等事宜均受企業(yè)貸款清償時間的限制，相對企業(yè)的貸款風(fēng)險較大，但目前還是有許多地產(chǎn)公司采取此類貸款方式。

擔(dān)保融資指房地產(chǎn)企業(yè)可以股東作為擔(dān)保進(jìn)行融資，無需土地或在建工程抵押，相對貸款利率較抵押貸款較低，地產(chǎn)公司融資風(fēng)險小，全部轉(zhuǎn)移給股東方。此種融資模式一般基于股東與銀行有長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，并將需要融資的地產(chǎn)公司納入戰(zhàn)略范圍，同時需要股東信用、資信、綜合能力等評級較高，符合股東擔(dān)保條件方可執(zhí)行，一般大型地產(chǎn)公司、國企、央企可以采取此類操作。

（5）其他融資方式

開貸過程中融資方式不一定只能單選以上其一，可以根據(jù)項目需求及企業(yè)條件組合融資方案，比如股權(quán)融資與債權(quán)融資結(jié)合，債權(quán)融資與供應(yīng)鏈融資結(jié)合，銀行信貸融資與預(yù)收賬款融資相結(jié)合，除此之外，還有目前基金融資，受限制的信托融資，債券融資、上市融資等，此處不再贅述。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前融資是決定項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵因素之一，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)生命，制定行之有效的融資方案是企業(yè)開貸的前提，實(shí)時掌握融資政策和市場變化，把握融資機(jī)遇，制定融資方案，監(jiān)控企業(yè)資金使用全過程，同時注意融資量力而行，將企業(yè)融資風(fēng)險降到可控范圍的最小化程度，是企業(yè)經(jīng)營者必須具備的職業(yè)能力。

[1]林曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2017（36）：88-88.

[2]蒲亞萍.淺淡企業(yè)資金管理存在的問題及對策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論，2017（9）：21-22.