重慶市公租房租金定價模式改革初探

馬瑋 鄧欣耀 劉淑蓉

首先，文章梳理了國內(nèi)外學(xué)者有關(guān)公程房租金定價的學(xué)術(shù)研究成果，闡述7改進(jìn)公租房租金定價機(jī)制的必要性；其次，總結(jié)了重慶公租房租金定價的現(xiàn)狀及存在的問題；最后，針對補貼機(jī)制不完善、相關(guān)法律法規(guī)不健全等閥題，本文基于項目參與三方利益均衡等原則，提出了以下三點建議：人均超額累進(jìn)率法、老人、兒童特別補貼抵扣法、雙租金法（名義租金和實際租金）。本文對完善重慶PPP模式下公租房租金定價機(jī)制具有一定的理論意義和實踐價值。

公租房 租金定價模式

存在的問題 改革思路

近年來，為了解決我國快速城市化、人口增長迅速等現(xiàn)象造成的住房困難問題，完善我國住房保障體系，政府重點增加了公租房的供給。自2009年以來，重慶市政府著力于完善現(xiàn)行公租房制度，構(gòu)建新型的城市住房保障體系。這一舉措極大地緩解了“蝸居人群”的住房問題，但隨之而來的租金定價問題也日益嚴(yán)峻。從政策實施情況來看，各地公租房的租金定價模式不同，具體實施標(biāo)準(zhǔn)不一，效果不佳。因此，為了完善我國公共租賃住房制度，深入研究我國公租房（特別是結(jié)合PPP融資模式的公租房）租金定價機(jī)制存在的問題，設(shè)計合理的租金定價機(jī)制保障公租房建沒順利進(jìn)行，具有重要意義。

重慶市公租房定價模式研究的意義

各地公租房制度陸續(xù)頒布并實施，我國現(xiàn)行的公租房定價已基本形成了收入法、市場法和成本法這三種不同定價模式，但實踐中三種方法有時會發(fā)生嚴(yán)重沖突，難以確定合理的公租房租金價格。從重慶公租房租金實施來看，其定價主要采用市場法，即從入住地點出發(fā)，按繁華便利程度確定每平米單價，再根據(jù)其面積確定租金。但影響租金的因素不僅僅只是繁華便利程度和收入，還包括教育發(fā)達(dá)程度以及使用年限等?？傮w來看，目前重慶公租房定價的大方向正確，但考慮不全面，也未形成合理的定價機(jī)制，很難切實改善民生。因此，本文在國內(nèi)外研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，結(jié)合重慶實際情況對其公租房現(xiàn)有租金定價制度提出更完善的建議。

重慶市公租房現(xiàn)行定價模式及存在的問題

（1）重慶PPP模式下公租房租金定價機(jī)制

現(xiàn)階段，重慶市公租房租金主要包括住宅租金，非住宅租金以及加倍收取的租金、租金滯納金三部分，其中非住宅租金的確定受到商業(yè)用房、車庫及其他設(shè)施等的影響。經(jīng)過物價部門同住房保障機(jī)構(gòu)、財政局等相關(guān)部門商討后共同確定并公布其具體標(biāo)準(zhǔn)。公租房租金是在建筑面積的基礎(chǔ)E依照貸款利息、維護(hù)費、房屋類別、地段等因素計算，每月基本維持在9-11元/平方米，原則上不超過同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場租金的60%，并根據(jù)實際情況實行動態(tài)調(diào)整，每兩年公布一次。

（2）重慶市公租房現(xiàn)行租金定價模式存在的問題

1.相關(guān)法律法規(guī)尚不健全。我國于2010至2011年共出臺《重慶市公共租賃住房管理實施細(xì)則》、《重慶市市級公共租賃住房租金收入管理暫行本法》等四部法律文件?？傮w看來，重慶市乃至全國的相關(guān)法律法規(guī)較少，規(guī)定較為模糊。

2.補貼機(jī)制仍不完善。公租房的租金補貼是依據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化、教育等發(fā)展水平因素決定的。各區(qū)縣政府通常根據(jù)家庭人均收入、家庭人均資產(chǎn)凈值等指標(biāo)衡量其經(jīng)濟(jì)水平，因此現(xiàn)行補貼機(jī)制并未對不同家庭的租戶進(jìn)行差別性補償，難以體現(xiàn)社會公平。

3.投資者與租戶的利益相沖突。投資者過分追求利潤，會導(dǎo)致租戶的經(jīng)濟(jì)能力不能負(fù)擔(dān)過高的租金，造成公共資源浪費。而過低的租金會使得公租房的投資建設(shè)和運營管理缺乏持續(xù)性，導(dǎo)致大量投資者退出。因此很難提出同時滿足政府、投資者、租戶三方利益要求的定價機(jī)制。

PPP模式下重慶市公租房定價模式改革初探

合理的租金價格有利于減輕中低收入者的生活負(fù)擔(dān)，降低政府部門的融資壓力，同時能給予私營部門合理的報酬。從境外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，租賃型公共住房租金的制定一般是收入法與政府補貼相結(jié)合。同時，租金因公租房地理位置、交通便利程度、教育條件等外部因素的不同而進(jìn)行調(diào)整，體現(xiàn)差異化?；诖?，本文提出以下幾點建議：

（1）實行人均收入超額累進(jìn)率法。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，以國家最低生活保障金水平為參照物劃分不同的收入級次，同時測算同類型、同地段、同品質(zhì)普通商品房市場租金。按租戶收人級別對應(yīng)比率乘以該片區(qū)市場租金計算應(yīng)付租金。

（2）實行老人、兒童特別補貼抵扣法。隨著中國逐步步入老齡化社會，社會真實勞動力比例減少，政府應(yīng)將人口結(jié)構(gòu)納入公租房租金定價考慮范圍，即按照老人、兒童的年齡、個數(shù)的不同，分別對應(yīng)發(fā)放補貼額。

（3）實行雙租金法。我國公租房租金應(yīng)分為名義租金和實際租金兩種。民營企業(yè)實際獲得的成本報酬為名義租金，而租戶實際負(fù)擔(dān)的租金為實際租金，其差額由政府根據(jù)不同的租戶發(fā)放相應(yīng)的租金補貼進(jìn)行補充。名義租金的定價主要以成本法為基礎(chǔ)，其中的利潤率由政府與投資者在各自權(quán)衡利弊之后的淡判與協(xié)商確定。實際租金的定價則以收入法為基礎(chǔ)，首先根據(jù)家庭人均收入等關(guān)鍵因素確定基準(zhǔn)租金，然后根據(jù)公租房位置等非關(guān)鍵因素進(jìn)行調(diào)整，最后再將租賃方式的因素考慮在其中。

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