我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

陳紅

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象。因此本文運(yùn)用SCP框架分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，指出其與歐美成熟的寡頭壟斷市場(chǎng)存在差距、其市場(chǎng)集中度低下、市場(chǎng)績(jī)效偏低等問(wèn)題，并為解決這些問(wèn)題提供了針對(duì)性的思路和方法。

房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

引言

迅速成長(zhǎng)中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)也發(fā)揮得淋漓盡致，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大。但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是近幾年來(lái)，國(guó)家為解決這些問(wèn)題而實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，城市土地價(jià)格仍持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)持續(xù)也快速上漲。因此，我們迫切需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究。

相關(guān)理論

西方產(chǎn)業(yè)組織理論關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究起源于十九世紀(jì)末期“馬歇爾沖突”，著重研究特定產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與壟斷關(guān)系。之后英國(guó)羅賓遜夫人的《不完全競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)學(xué)》和美國(guó)張伯倫的《壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論》對(duì)完全壟斷和完全競(jìng)爭(zhēng)之間的市場(chǎng)進(jìn)行了分析。后來(lái)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效問(wèn)題高度重視主要得益于哈佛學(xué)派及其所提出的SCP范式。SCP范式源于哈佛大學(xué)梅森以及20世紀(jì)30年代其他學(xué)者的研究工作，特別是大量吸收了張伯倫的理論研究成果。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

（1）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的類(lèi)型

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是構(gòu)成一定系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。在產(chǎn)業(yè)組織理論中，產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指企業(yè)市場(chǎng)關(guān)系的特征和形式，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就是一個(gè)反映市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷關(guān)系的概念。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的不同，一般把市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分為四種類(lèi)型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和寡頭壟斷市場(chǎng)。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是決定市場(chǎng)的價(jià)格形成方式，從而決定產(chǎn)業(yè)組織的競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)的基本因素。而決定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的因素主要是市場(chǎng)集中程度、產(chǎn)品差異化程度和進(jìn)入壁壘的高低。

（2）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目和規(guī)模

中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)在2016年底達(dá)到94948個(gè)。2008年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，2008年在2007年的基礎(chǔ)上增加了2500多個(gè)，由于2008年遭遇金融危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)出現(xiàn)縮減。2009年之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

截止2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。其中金地集團(tuán)、華夏幸福、華潤(rùn)置地是9月新晉的千億企業(yè)，業(yè)績(jī)分別達(dá)到了1023.2億元、1010.3億元和1004.1億元。碧桂同今年前三季度的銷(xiāo)售規(guī)模已突破4000億元，萬(wàn)科地產(chǎn)和中國(guó)恒大的業(yè)績(jī)也分別達(dá)到了3947.8億元和3658.8億元。保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)，都已達(dá)到2000億規(guī)模。

2.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中賣(mài)方或買(mǎi)方的數(shù)量及其在市場(chǎng)上所占的份額，它是衡量產(chǎn)業(yè)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)，能夠比較準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模水平及分布特征，提示產(chǎn)業(yè)組織運(yùn)行效率的高低。市場(chǎng)集中度越高，表示市場(chǎng)支配力量越大，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度越低。本文運(yùn)用最常用、最簡(jiǎn)單易行的絕對(duì)集中度指標(biāo)進(jìn)行分析。

行業(yè)集中度指標(biāo)是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前幾位企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（可以是產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)的份額。本文在分析房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的年度銷(xiāo)售額作為絕對(duì)集中度指標(biāo)，分別計(jì)算了2009年至2017年11月的CR4和CR8。

根據(jù)貝恩關(guān)于產(chǎn)業(yè)集中度劃分的類(lèi)型，無(wú)論是CR4還是CR8，從全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度偏低，壟斷性和規(guī)?；潭鹊停貐^(qū)發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)行業(yè)基本上還屬于原子型的市場(chǎng)，從資源配置方面來(lái)看，效率不高。

3.產(chǎn)品差異化

所謂產(chǎn)品差異化，是指企業(yè)在其提供給顧客的產(chǎn)品上，通過(guò)各種方法造成足以引發(fā)顧客偏好的特殊性，使顧客能夠把它同其他競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)提供的同類(lèi)產(chǎn)品有效區(qū)別開(kāi)來(lái)，從而達(dá)到使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位的目的。產(chǎn)品差異化是一種有效的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段。它的意義在于通過(guò)讓顧客感知企業(yè)產(chǎn)品獨(dú)特的差異性而影響他們的購(gòu)買(mǎi)行為，使顧客對(duì)本企業(yè)提供的特定的產(chǎn)品產(chǎn)生偏好和忠誠(chéng)，甚至不惜為此支付更高的價(jià)格。

一個(gè)行業(yè)產(chǎn)品差異化程度越高一定程度上標(biāo)志著這個(gè)行業(yè)成熟度越高。就我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品差異化已經(jīng)為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)識(shí)，并在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮流中快速地付諸實(shí)踐，無(wú)論是房地產(chǎn)區(qū)位的差別化、人文景觀的差別化，還是銷(xiāo)售、服務(wù)的差別化、購(gòu)買(mǎi)者心理的差別化，甚至是物業(yè)管理的差別化，在這方面我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步非常快并且實(shí)施效果良好。

房地產(chǎn)行業(yè)雖有著天生的異質(zhì)化特點(diǎn)，但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不成熟，市場(chǎng)集中程度明顯偏低，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模比較小，自身素質(zhì)不高，大多未能形成強(qiáng)有力的品牌，加上產(chǎn)品創(chuàng)新落后，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能構(gòu)筑起消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的偏好，產(chǎn)品差異化程度尚處在較低層次的水平。并且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所謂的“差異化”還不是真正程度上的“差異化”，潛在進(jìn)入者所面臨的需求曲線并不存在真正的劣勢(shì)。

4.進(jìn)入壁壘

進(jìn)入壁壘是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)既存企業(yè)對(duì)于潛在進(jìn)入企業(yè)和剛剛進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所具有的某種優(yōu)勢(shì)的程度。進(jìn)入壁壘具有保護(hù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)已有企業(yè)的作用，也是潛在進(jìn)入者成為現(xiàn)實(shí)進(jìn)入者時(shí)必須首先克服的閑難。進(jìn)入壁壘的高低，既反映了市場(chǎng)內(nèi)已有企業(yè)優(yōu)勢(shì)的大小，也反映了新進(jìn)入企業(yè)所遇障礙的大小?？梢哉f(shuō)，進(jìn)入壁壘的高低是影響該行業(yè)市場(chǎng)壟斷和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的一個(gè)重要因素，決定一個(gè)市場(chǎng)是否有充分的競(jìng)爭(zhēng)性以及是否富有效率的重要因素和指標(biāo)，同時(shí)也是對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的直接反映。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)由于其虛擬經(jīng)營(yíng)、高負(fù)債以及市場(chǎng)的區(qū)域性等特點(diǎn)，使其在必要的資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面以及產(chǎn)品差別化方面存在壁壘的可能性較小或者基本上不存在進(jìn)入壁壘，而主要壁壘在于政府的政策方面。由于土地的稀缺性以及房地產(chǎn)附加值高、周期長(zhǎng)、交易過(guò)程復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)的有限開(kāi)放性，而且我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還存在一定程度的不完善，所以在我國(guó)政策壁壘的存在較為明顯。

政策壁壘是指政府為優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，采取行政手段指導(dǎo)和干預(yù)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)而形成的進(jìn)入障礙。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于密集的政策調(diào)控之下，政策主要著力點(diǎn)在于調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的土地和資金獲取。對(duì)于政策壁壘，可以從以下幾個(gè)方面理解：首先，我國(guó)城市土地供給嚴(yán)重失控，而且土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度比較差。目前，我國(guó)的土地制度實(shí)行分級(jí)限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強(qiáng)有力的控制權(quán)，但作為供地執(zhí)行部門(mén)的地方政府，在增加財(cái)政收入以及所謂“政績(jī)”利益的驅(qū)動(dòng)下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團(tuán)利益。其次，政府主管部門(mén)對(duì)行業(yè)準(zhǔn)人的要求偏低。再者，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開(kāi)發(fā)年限、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金到位情況的監(jiān)管也不到位。這些制度和政策上的缺陷給一些開(kāi)發(fā)資質(zhì)不足、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)企業(yè)可乘之機(jī)，從而在一定程度上也攪亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和規(guī)則。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘指相較于在位企業(yè)達(dá)到的成本最低的有效規(guī)模，潛在競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)必須克服的規(guī)模劣勢(shì)。關(guān)于規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，從縱向發(fā)展序列來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)每年都呈上升的趨勢(shì)；從房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模角度看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，難以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)；從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模結(jié)構(gòu)來(lái)看，一級(jí)企業(yè)與二級(jí)企業(yè)僅占較低比重，五級(jí)以下的業(yè)也占一些比重，大部分企業(yè)的資質(zhì)只有三、四級(jí)，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)還有待于進(jìn)一步優(yōu)化。

由以上分析我們可以明顯看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著“小、散、亂”的特點(diǎn)，這并不符合一個(gè)成熟行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其土地使用權(quán)的獲得、市政配套、市場(chǎng)銷(xiāo)售和售后服務(wù)方面都需要大量資金，企業(yè)規(guī)模過(guò)小意味著難以發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用、成本無(wú)法控制在最低，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低，競(jìng)爭(zhēng)層次也就比較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力不高，產(chǎn)業(yè)成熟度方面還有很大的提升空間。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的政策建議

目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在著產(chǎn)業(yè)集中度低、結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。我們應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采取相應(yīng)的對(duì)策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理化，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

不斷提高市場(chǎng)集中度是實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要途徑，但現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度還偏低，因此現(xiàn)階段的主要任務(wù)是盡快將它提高到一個(gè)適度水平。引導(dǎo)和支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)、重組、參股控權(quán)來(lái)形成實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)其規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)。另外在提高房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻的同時(shí)降低行業(yè)的退出門(mén)檻，強(qiáng)制性要求一部分資質(zhì)差、嚴(yán)重違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出市場(chǎng)，以提高行業(yè)市場(chǎng)集中度。

結(jié)語(yǔ)

合理有效的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是產(chǎn)生規(guī)范市場(chǎng)行為與良好經(jīng)濟(jì)績(jī)效的基礎(chǔ)條件。近年來(lái)的研究表明，無(wú)論是高度集中還是高度分散的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都有諸多弊端。高度集中容易導(dǎo)致壟斷，而市場(chǎng)壟斷帶來(lái)的社會(huì)福利損失已經(jīng)為人們所廣泛認(rèn)同。但過(guò)度分散的原子型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，也同樣會(huì)帶來(lái)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的損失和資源配置效率的低下，最終仍然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利的損失。因此，我認(rèn)為應(yīng)該有一個(gè)以有效競(jìng)爭(zhēng)為基本目標(biāo)的適度集中的壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在全國(guó)范圍內(nèi)提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度，而在一個(gè)相對(duì)小的區(qū)域范圍內(nèi)適度減少市場(chǎng)集中度，既要防止區(qū)域內(nèi)特大型企業(yè)的壟斷，也要鼓勵(lì)全國(guó)范圍內(nèi)大型企業(yè)遍地開(kāi)花。

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