基于因子分析的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

孟凡閣

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從一定程度上推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中帶來的問題也逐漸凸顯出來。本文利用Sta ta14.o，通過因子分析的方法，利用2005年至2016年的數(shù)據(jù)，對(duì)GDP、人口數(shù)量、土地價(jià)格、竣工面積等因素對(duì)北京市住宅價(jià)格送行分析，得出不同的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度逐年上升。關(guān)注住宅價(jià)格影響因素，通過調(diào)節(jié)這些因素影響住宅價(jià)格，緩解因房份上漲迅速等問題帶來的供過于求的現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)價(jià)格 因子分析 影響因素

引言

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平的挺高，對(duì)衣食住行等基本方面的需求更加迫切。作為生活中不可缺少的一部分，人們不再僅滿足于能夠遮風(fēng)避雨，并且有更高的要求。土地使用權(quán)出讓制度的實(shí)施，使房地產(chǎn)開發(fā)商能購(gòu)買到建造房屋所必須的土地。逐漸地樓房不僅作為住宅供人們居住，還進(jìn)一步轉(zhuǎn)向作為投資商品而存在。這種現(xiàn)象普遍存在與一二線的大城市，房子也像股票、基金等投資品被人們所喜愛。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越迅速的地方，樓房升值越快，就越吸引人們購(gòu)買，房?jī)r(jià)上漲迅速。沈悅和劉洪玉（2004）如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲沒有對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐，單純是投機(jī)的結(jié)果造成的，那么這種上漲就會(huì)發(fā)出錯(cuò)誤的信號(hào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，損害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

然而，土地供給是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠無限的購(gòu)買土地。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越快，會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所必須的要素土地的價(jià)格越貴。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用僅239.76億元，2010年上漲到1292.7億元，2016年更是上漲到了1921.89億元。土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本必然上升，為了保持利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)進(jìn)一步上漲。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要依靠大量資金，這些資金僅靠開發(fā)商自己不足以彌補(bǔ)企業(yè)開發(fā)土地建造房屋等多項(xiàng)成本，貸款是最便捷的途徑。銀行系統(tǒng)不斷完善，貸款利率的變化，也是開發(fā)商定價(jià)要考慮的因素。為彌補(bǔ)巨額貸款，還要保持有利可圖，房?jī)r(jià)也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。房子成為投資品吸引越來越多的人加入炒房大軍，使得房?jī)r(jià)越長(zhǎng)越高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2005年北京市住宅類型房屋平均銷售價(jià)格6162.13元每平方米，2007年每平方米過萬，上漲到10661.24元每平方米。僅僅兩年時(shí)間，每平方米房?jī)r(jià)上漲了4499.11元。北京市住宅價(jià)格2010年每平方米17151元，到2016年上漲到28489元每平方米，6年間更是上漲了113 38元每平方米。

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來好處。我國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，努力由第一二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向由第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展更清潔健康的經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，成為第三產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力。但過高的房?jī)r(jià)帶來的問題也日益突出。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只顧眼前利益，大肆開發(fā)土地，建造房屋，由于成本的存在，銷售價(jià)格偏高。以住宅房為例，供過于求，大量房屋閑置，成為“鬼屋”，這對(duì)是資源的浪費(fèi)。過高的房?jī)r(jià)卻又使工薪階層很難負(fù)擔(dān)得起。房地產(chǎn)開發(fā)商的房子價(jià)格高賣不出去，很多年輕人需要房子卻買不起。要解決這些問題，可以從對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素上考慮，通過控制影響因素，控制房?jī)r(jià)，進(jìn)而解決住房難的問題。因此，本文研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重大的意義，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者都有對(duì)房地產(chǎn)的研究，研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，近年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫的原因等方面。

黃厚霞和侯莉穎（2011）在房?jī)r(jià)影響因素綜述中從供給與需求角度、成本角度和其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響等方面，簡(jiǎn)要概括了影響房?jī)r(jià)的因素，并指出，雖然因房?jī)r(jià)過快上漲國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)定量研究越多，但對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的研究還不系統(tǒng)，在研究上存在局限。周京奎（2005）認(rèn)為貨幣政策和銀行貸款影響住宅的價(jià)格，用實(shí)證研究得出住宅價(jià)格與投資額、銷售額和滯后一期的價(jià)格有協(xié)整關(guān)系。這一理論的提出表明，政府可以通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策來影響住宅價(jià)格，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)中存在的顯著的問題。沈悅和劉洪玉（2002）在研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)系時(shí)得出房地產(chǎn)價(jià)格是以宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)的，一旦價(jià)格增長(zhǎng)超過經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力，就會(huì)造成不良后果；但價(jià)格下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也有不利影響，價(jià)格不是越低越好。李巍和張志超（2011）在研究房地產(chǎn)和通貨膨脹對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響時(shí)表明，貨幣當(dāng)局如果實(shí)行政策時(shí)考慮房地產(chǎn)價(jià)格因素，房地產(chǎn)價(jià)格的適當(dāng)下降會(huì)有益于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的價(jià)格是研究房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要項(xiàng)目，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，解決該行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，對(duì)其價(jià)格的研究十分重要。房?jī)r(jià)不能過高，過高不利于銷售，供大于求，容易導(dǎo)致資源的浪費(fèi)；房?jī)r(jià)也不能過低，過低會(huì)壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可以從很多方面各種角度分析，但實(shí)施的難易程度卻不相同。研究哪些因素對(duì)房?jī)r(jià)影響大，又便于調(diào)整，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制有重要的意義。

李雪銘，張馨，張春華和申娜（2004）通過因子分析，研究得出大連住宅價(jià)格的空間分布，是以一個(gè)中心向外價(jià)格遞減的同心圓，但有受環(huán)境影響，同心圓靠近海周邊出現(xiàn)個(gè)別高房?jī)r(jià)。閆爽和郎春婷（2013）在用因子分析法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行研究時(shí)，提出通過宏觀控制和加大其他各個(gè)方面的調(diào)控使房?jī)r(jià)降低，并且規(guī)范土地的交易市場(chǎng)。通過因子分析可以看出主要影響成分，根據(jù)主要成分進(jìn)行調(diào)整房?jī)r(jià)是更加便捷有效的途徑。胡彬和余敏（2016）通過實(shí)證研究，用因子分析，把影響房?jī)r(jià)的因素分為需求因素，供給因素和綜合因素來看，其中需求和供給兩個(gè)方面的因素中對(duì)房?jī)r(jià)的影響有正效應(yīng)也有負(fù)效應(yīng)。因子分析把幾個(gè)不想關(guān)的因素集中在一起，形成一個(gè)主要的指標(biāo)，有助于對(duì)影響因素重要程度的區(qū)分。

胡榮才和劉曉嵐（2010）對(duì)我國(guó)31個(gè)省進(jìn)行聚類分析，研究表明貨幣政策可以調(diào)整房?jī)r(jià)，但在調(diào)整房?jī)r(jià)時(shí)有較大的區(qū)域差異和貨幣政策的傳導(dǎo)效果不明顯等一系列問題。于洪芹，王美露和周思遠(yuǎn)（2010）用聚類分析，把不同的城市分為4組不同的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，用來預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)的變化。聚類分析把具有某些相同特征的變量歸為一類有利于對(duì)影響因素從不同角度進(jìn)行分析，有助于各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體發(fā)揮自己的職能，從自己的領(lǐng)域?qū)Ψ績(jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于房?jī)r(jià)上漲不正常，房地產(chǎn)泡沫成為專家們研究的問題之一。人們投資逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。竇爾翔，李洪濤和李聽旸（2007）認(rèn)為，可以尋找新的替代品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的替代性越強(qiáng)，可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性的產(chǎn)生概率。

研究方法

房地產(chǎn)行業(yè)包括內(nèi)容豐富，這里僅選擇住宅類型，以北京市為例，研究房?jī)r(jià)影響因素。

（1）選取的影響因素

本文選用2005年至2016年的與北京市住宅價(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。使用Stata14.0處理數(shù)據(jù)。

影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素有主觀因素和客觀因素等復(fù)雜的因素，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可以從不同的方面分析，在研究過程中不可能涉及到全部的方方面面。根據(jù)對(duì)文獻(xiàn)資料的分析，只選取幾個(gè)具有代表性的并且容易量化的影響因素研究。

以北京市為例，研究住宅價(jià)格的影響因素，選取變量為：北京市國(guó)民生產(chǎn)總值（（GDP，億元）用XI表示，住宅商品房銷售面積（萬平方米）用X2表示，北京市人口數(shù)量（萬人）用X3表示，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元）用X4表示，住宅房屋竣工面積（萬平方米）用X5表示，通貨膨脹（用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI來表示，%）用X6表示，待開發(fā)土地面積（萬平方米）用X7表示，土地購(gòu)置費(fèi)用（億元）用X8表示，土地成交價(jià)款（億元）用X9表示。

（2）因子分析

因子分析是一種多元統(tǒng)計(jì)方法，將許多個(gè)變量轉(zhuǎn)化成幾個(gè)綜合指標(biāo)，它們之間不相關(guān)，稱這些綜合指標(biāo)為因子，這些因子能夠解釋極大部分的全部變量觀測(cè)值的總方差，所以用因子代替全部變量進(jìn)行分析是合理的。

碎石圖表述輸出因子與特征值之間的關(guān)系，并且按特征值的大小進(jìn)行排列，這就能夠讓我們看到保留幾個(gè)因子是恰當(dāng)?shù)摹Ｈ缟蠄Dl所示，因子l和因子2的特征值是大于l的，因此選擇主成分分析法提取2個(gè)主成分因子。

經(jīng)過方差分析，因子l和因子2的累積方差貢獻(xiàn)率達(dá)到83.65%，并且這兩個(gè)因子的特征值都是大于l的。因此，選擇2個(gè)主成分因子能夠解釋大部分全部變量的方差，是合理的。

提取兩個(gè)因子，經(jīng)過最大旋轉(zhuǎn)法，可以得出每個(gè)因子具體包含的主要影響因素。因子l具有較大載荷的影響因素分別為：XI代表的北京市國(guó)民生產(chǎn)總值（（GDP，億元）、X3代表的北京市人口數(shù)量（萬人）、X4代表的房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元）、X6代表的通貨膨脹（用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI來表示，%）、X8代表的土地購(gòu)置費(fèi)用（億元）、X9土地成交價(jià)款（億元），這些因素都是圍繞著房地產(chǎn)的一般因素，涉及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所以因子l可以歸納為經(jīng)濟(jì)因子；因子2具有較大載荷的影響因素分別為：X2代表的住宅商品房銷售面積（萬平方米）、X5代表的住宅房屋竣工面積（萬平方米）、X7代表的待開發(fā)土地面積（萬平方米）這些因素反映的是關(guān)于房地產(chǎn)的社會(huì)方面，所以因子2可以歸納為社會(huì)因子。

因子l的方差貢獻(xiàn)率比因子2的方差貢獻(xiàn)率大很多，達(dá)到68.21%，按照因子l的數(shù)據(jù)對(duì)影響因素從重要到比較重要進(jìn)行排序，即X3> Xl> X8> X4> X9> X6> X5> X2> X7。即影響住宅價(jià)格的因素中影響程度較大的因素有北京市國(guó)民生產(chǎn)總值，北京市人口數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額，土地購(gòu)置費(fèi)用和土地成交價(jià)款。國(guó)民生產(chǎn)總值越大，相應(yīng)的人均可支配收入越高，對(duì)購(gòu)房的需求就大，用于房地產(chǎn)投機(jī)的錢也就越多，會(huì)推升房?jī)r(jià)。人口數(shù)量多，客觀上就需要更大的居住空間，而土地空間有限，需求慢慢趕上供給數(shù)量，房?jī)r(jià)也會(huì)上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越多，用于構(gòu)建房屋的資金就越充足，房屋供給就會(huì)增加，會(huì)影響房?jī)r(jià)。土地購(gòu)置費(fèi)用和土地成交價(jià)款均屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，成本越高，為賺取利潤(rùn)，自然會(huì)提高購(gòu)房?jī)r(jià)格。

由表l，可知因子的得分系數(shù)矩陣，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，可以得到兩個(gè)因子的得分：

A1=0.402X1-0.2845X2+0.4076X3+

0.382X4-0.2355X5-0.0573X6-

0.3674X7+0.3973X8+0.3062X9

A2=0.1214X1+0.3666X2+0.0686X3+

O.O011X4+0.3737X5-0.8323X6

-0.041X7+0.0612X8+0.0915X9

上式中的系數(shù)為對(duì)應(yīng)影響因素的得分。

設(shè)總和評(píng)價(jià)得分為A，A可以通過主成分因子對(duì)方差貢獻(xiàn)率的加權(quán)總和得到：

A=（68.21×A1+15.44×A2） /83.65

上式68.21和15.44分別為因子l和因子2旋轉(zhuǎn)之后的方差貢獻(xiàn)率百分比，83.65為這兩個(gè)主成分因子的累積方差貢獻(xiàn)率的百分比。

根據(jù)公式，可以得到各個(gè)因子的得分，見表2。影響北京市住宅價(jià)格的各種因素雖然都發(fā)揮作用，但發(fā)揮作用的程度不同，對(duì)各年的影響程度也就不同。

綜合得分A2016年得分最低，其次從2005年開始一次升高。說明這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響正在逐漸加深，雖然2016年得分最低，但也沒有影響整體趨勢(shì)。

因子l的歷年得分Al基本上從2005年至2016年是上升的，只是2008年超過2009年。表明如國(guó)民生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額、土地購(gòu)置費(fèi)用和土地成交價(jià)款等經(jīng)濟(jì)因素，對(duì)住宅價(jià)格的影響程度逐年加深，對(duì)2016年房?jī)r(jià)的影響最大。

因子2的歷年得分A2大體上也是逐年上升的，2008年得分最低，但從2009年開始就轉(zhuǎn)入穩(wěn)定上升的階段。所以影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因子，如住宅竣工面積、待開發(fā)土地面積等，發(fā)揮作用的程度也在不斷加強(qiáng)。

結(jié)論及建議

根據(jù)因子分析的結(jié)果，選取的兩個(gè)主成分因子可以在一定程度上替代變量的方差貢獻(xiàn)率。因子得分表顯示所選取的九個(gè)對(duì)北京市住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，北京市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP，億元），住宅商品房銷售面積（萬平方米），北京市人口數(shù)量（萬人），房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元），住宅房屋竣工面積（萬平方米），通貨膨脹（用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI來表示，%），待開發(fā)土地面積（萬平方米），土地購(gòu)置費(fèi)用（億元），土地成交價(jià)款（億元），其影響程度是逐年上升的。