投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式的財(cái)務(wù)影響分析

王慧琪

2006年我國(guó)發(fā)布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，引入了公允價(jià)值概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在達(dá)到一定條件時(shí)可以選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量、確認(rèn)和披露。2014年又進(jìn)行了補(bǔ)充、修訂，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則39號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》更加規(guī)范了這一計(jì)量模式。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，我冒上市房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)愿意選擇成本模式計(jì)量。本文將通過(guò)比較兩種模式對(duì)財(cái)務(wù)的影響，分析導(dǎo)致現(xiàn)狀的原因，并提出相應(yīng)趕策。

投資性房地產(chǎn)

公允價(jià)值模式 成本模式

金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，2001年在上海證券交易所上市（600383.SH），是中國(guó)最早上市并完成全國(guó)化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2013年11月，公司決定對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值模式，自2013年12月起執(zhí)行?？紤]到滿足公允價(jià)值確認(rèn)的條件，并且2012年收購(gòu)了香港上市公司金地商置，其投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量按港股財(cái)報(bào)采用公允價(jià)值計(jì)量，為了統(tǒng)一會(huì)計(jì)政策、提高工作效率，公司對(duì)會(huì)計(jì)政策進(jìn)行了變更。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股，總部設(shè)在廣東深圳。萬(wàn)科采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，即以成本減累計(jì)折舊攤銷及減值準(zhǔn)備在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)列示。投資性房地產(chǎn)的成本扣除預(yù)計(jì)凈殘值和累計(jì)減值準(zhǔn)備后在使用壽命內(nèi)按年限平均法計(jì)提折舊。

兩種計(jì)量模式對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率水平的影響

金地集團(tuán)在2013年將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，所以要分析公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生何種影響，不僅要對(duì)比兩家公司最近幾年的數(shù)據(jù)，也要比較2012年金地追溯調(diào)整前后的差別，如表：

從表1來(lái)看，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，六年都在77%以上，而金地呈小幅下降趨勢(shì)，特別是在2012年調(diào)整后，負(fù)債水平都在70%以下，金地在2013年將成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，并對(duì)2012年數(shù)據(jù)進(jìn)行追溯調(diào)整，這一調(diào)整，使金地資產(chǎn)負(fù)債水平降低了2.02%。采用公允價(jià)值計(jì)量在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下會(huì)擴(kuò)大投資性房地產(chǎn)規(guī)模，增加總資產(chǎn)，從而降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平，更利于企業(yè)融資。

兩種計(jì)量模式對(duì)利潤(rùn)的影響

公允價(jià)值對(duì)利潤(rùn)的影響表現(xiàn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益的增減，在房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的影響下，公允價(jià)值變動(dòng)表現(xiàn)為增長(zhǎng)，對(duì)增加利潤(rùn)有好處，而采用成本模式，由于折舊的存在會(huì)使利潤(rùn)減少，也就是隱藏部分利潤(rùn)。

2012年-2016年萬(wàn)科計(jì)提折舊對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響比分別為-0.12%、-0.12%、-0.70%、-0.64%、-0.86%，對(duì)利潤(rùn)總額的影響比分別為-0.12%、-0.12%、-0.69%、-0.62%、-0.86%。2012年-2016年金地公允價(jià)值變動(dòng)收益對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響比分別為8.62%（重述）32_40%、29.10%、28_12%、4.91%，對(duì)利潤(rùn)總額的影響比分別為7.99%（重述）32.18%、29.10%、27.76%、4.87%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科集團(tuán)計(jì)提折舊對(duì)利潤(rùn)的負(fù)向影響不足1%，而金地集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值損益對(duì)利潤(rùn)的正向影響大，對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響比從8.62%升到32.40%，再?gòu)?8.12%降到4.91%，而投資性房地產(chǎn)規(guī)模并未下降，公允價(jià)值對(duì)利潤(rùn)的影響隨著市場(chǎng)波動(dòng)變化較大。

影響公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的因素

影響公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的外部因素可能有：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則轉(zhuǎn)換的導(dǎo)向影響，一旦采用公允價(jià)值模式將不能轉(zhuǎn)換成本模式；市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)的影響，公允價(jià)值受市場(chǎng)波動(dòng)影響大；估值技術(shù)的影響，受市場(chǎng)建設(shè)短、不穩(wěn)定等因素影響估值技術(shù)未能滿足需求。

影響公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的內(nèi)部因素可能有：公允價(jià)值評(píng)估成本的考慮，上市公司每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)告期末都需要進(jìn)行評(píng)估，增加了企業(yè)支出；盈余波動(dòng)的考慮，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)會(huì)通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)損益影響公司盈余；估值人員水平的考慮，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中我國(guó)高級(jí)會(huì)計(jì)人員和專業(yè)評(píng)估人員缺乏。

推廣投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值計(jì)量的建議

完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以考慮借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，要求投資性不動(dòng)產(chǎn)由獨(dú)立評(píng)估師在資產(chǎn)負(fù)債表日確定的公允價(jià)值進(jìn)行列報(bào)，并且在確認(rèn)方式上主張采用公允價(jià)值模式，這樣既確定了估值的方法，也給予公允價(jià)值準(zhǔn)則上的支持。

建立房地產(chǎn)活躍市場(chǎng)，穩(wěn)定樓市價(jià)格。投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式的阻礙之一是沒(méi)有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，另一個(gè)原因是樓市價(jià)格不穩(wěn)定由此產(chǎn)生的利潤(rùn)波動(dòng)大，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，因此加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上建立完備的價(jià)值評(píng)估體系顯得尤為重要。

提高相關(guān)人員素質(zhì)，一是加強(qiáng)對(duì)高素質(zhì)會(huì)計(jì)人才的培養(yǎng)，完善報(bào)表的核算體系，二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部或是專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)都需要高素質(zhì)的評(píng)估人員，為企業(yè)提供準(zhǔn)確的信息。

[1]唐磊.新形勢(shì)下公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用和影響分析[J].投資理財(cái)，2015，（7）：88-90

[2]胡曉楠.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式之研究.基于深國(guó)商的案例分析：[D].遼寧：沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)，2015