商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理探討

梁清源

隨著國家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日益發(fā)達(dá)，消費(fèi)者需求升級、存量增速過快、線上銷售全面推廣對中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了巨大沖擊。如何在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要全方位的實(shí)施全面預(yù)算管理體系，開源與節(jié)流并舉，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程及資源配置，提席銷售業(yè)績、降低運(yùn)營成本，從而提升商業(yè)地產(chǎn)效益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

商業(yè)地產(chǎn) 全面預(yù)算管理

概述

全面預(yù)算管理通過分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤為目的，以銷售為起點(diǎn)，將業(yè)務(wù)流、信息流、人力資源流與資金流進(jìn)行整合并進(jìn)行優(yōu)化配置，是一種全過程、全方位、全員參與編制與實(shí)施的現(xiàn)代化管理手段。

商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

全面預(yù)算管理一般包括：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃制定預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整、績效考核等內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算編制包括開發(fā)成本預(yù)算、招商租賃預(yù)算、運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算、融投資預(yù)算等具體內(nèi)容，由于其行業(yè)特點(diǎn)，具有以下特殊性：

（1）外部環(huán)境的影響大

商業(yè)地產(chǎn)深受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的政策變更、稅制的改革、商圈的成熟度都會成為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。例如稅法的“營改增”就是改變了商業(yè)地產(chǎn)租賃合同模式以及核算的重大改革。因此從項(xiàng)目立項(xiàng)可行性預(yù)測到項(xiàng)目完成后的租賃及運(yùn)營預(yù)算，都應(yīng)結(jié)合企業(yè)資源配置情況，在充分、及時(shí)分析外部市場行業(yè)環(huán)境及國家相關(guān)政策與最新法規(guī)制度的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測收入、支出、風(fēng)險(xiǎn)控制等情況，制定可操作、可實(shí)現(xiàn)、可延續(xù)的預(yù)算目標(biāo)。

（2）資金預(yù)算管理極為重要

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需大量的資金投入，回收期長，是典型的資金密集型行業(yè)。

在項(xiàng)目開發(fā)階段中，企業(yè)還可能存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)，資金投入分散，籌資成本較高的狀況。制定合理的資金預(yù)算，在各個(gè)項(xiàng)目間調(diào)配使用資金，是項(xiàng)目順利推進(jìn)的重要保障；商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目建成后往往仍需繼續(xù)投入后續(xù)資金進(jìn)行運(yùn)營招商，尤其是項(xiàng)目運(yùn)營初期，由于市場進(jìn)入程度不夠，面臨租金偏低客戶不足，利息壓力過重、人力成本增長過快、營銷推廣開支居高不下等局面，很可能出現(xiàn)現(xiàn)金凈流出，北京望京的商業(yè)綜合體星城國際大廈經(jīng)營不善又缺乏資金回籠對策以致空置至今則是資金預(yù)算管理失敗的反面教材。因此資金預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)立足生存、扭虧為盈起到極為作用。

（3）動態(tài)預(yù)算與固定預(yù)算相結(jié)合

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)到運(yùn)營，跨度周期長，因此，預(yù)算很少是一成不變的，大多是動態(tài)預(yù)算及固定預(yù)算相結(jié)合的。當(dāng)外部市場環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境或項(xiàng)目所處狀態(tài)發(fā)生變動時(shí)，預(yù)算目標(biāo)及具體內(nèi)容應(yīng)及時(shí)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，預(yù)算執(zhí)行及預(yù)算績效考核也將隨之動態(tài)調(diào)整。商圈的扶持政策的出臺、其他新進(jìn)駐的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、客流的狀況都需要?jiǎng)討B(tài)預(yù)算管理作出及時(shí)、準(zhǔn)確的判斷與調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理存在的問題

（1）全員參與度不夠

雖然全面預(yù)算管理被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)可，但在實(shí)際操作過程中時(shí)，大多仍以財(cái)務(wù)部門為主體，其他部門僅起到協(xié)助作用，全員參與度及責(zé)任意識不足，全面預(yù)算管理工作未能落實(shí)到各部門各環(huán)節(jié)各崗位，沒能實(shí)現(xiàn)預(yù)算控制中的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)一體化。

（2）部門預(yù)算可能會背離企業(yè)整體目標(biāo)

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均實(shí)行績效考核，考核目標(biāo)往往與預(yù)算目標(biāo)掛鉤。出于自身利益的考慮，一些部門在提交預(yù)算方案時(shí)，可能會與企業(yè)整體目標(biāo)不一致，主觀降低收入目標(biāo)、不節(jié)制提高成本預(yù)算等。作為統(tǒng)籌全面預(yù)算的部門，僅通過歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行推測，但未能明確企業(yè)內(nèi)部各預(yù)算執(zhí)行單位的控制重點(diǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，無法發(fā)揮全面預(yù)算的作用。

（3）預(yù)算過程控制缺乏有效監(jiān)督

部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在確立全面預(yù)算指標(biāo)后，未有效運(yùn)用年度預(yù)算、季度預(yù)算及月度預(yù)算間的聯(lián)動關(guān)系，對預(yù)算過程沒有日常指導(dǎo)和監(jiān)督；更缺乏預(yù)算內(nèi)、超預(yù)算、預(yù)算外的審批控制。對預(yù)算過程控制僅僅停留在于最終結(jié)果的考核上，導(dǎo)致預(yù)算過程控制不足、資金使用水平偏低。

（4）考核機(jī)制不健全

預(yù)算考核是對全面預(yù)算結(jié)果的綜合評價(jià)，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的考核體系、科學(xué)的考核指標(biāo)及與薪酬掛鉤的獎(jiǎng)懲措施，導(dǎo)致員工對全面預(yù)算的參與積極性不高、預(yù)算執(zhí)行貫徹不到位，影響全面預(yù)算管理效用發(fā)揮與預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。

商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的改進(jìn)措施

（1）以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向，提高全員參與度

全面預(yù)算管理應(yīng)始終以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)為導(dǎo)向，嚴(yán)明制度流程，建立預(yù)算管理小組，統(tǒng)籌預(yù)算編制、執(zhí)行及考核的全過程。制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，從上自下，從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層到各相關(guān)部門及相關(guān)人員，個(gè)人利益應(yīng)服從于企業(yè)整體利益，嚴(yán)格落實(shí)預(yù)算職責(zé)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)收支、融資、投資、土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、銷售及出租、招商運(yùn)營等各環(huán)節(jié)、各部門的交流溝通，共同參與到預(yù)算編制中，公開公正并相互監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

（2）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的過程控制

全面預(yù)算目標(biāo)一經(jīng)確立，各相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)根據(jù)預(yù)算目標(biāo)制定分解指標(biāo)，層層分解，落實(shí)到各環(huán)節(jié)、各部門和各個(gè)崗位，形成全方位、全員的預(yù)算執(zhí)行體系。

重視動態(tài)預(yù)算，將動態(tài)預(yù)算與固定預(yù)算結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)，通過數(shù)據(jù)收集、整合和分析，動態(tài)調(diào)整月度、季度及年度預(yù)算，突出管理重點(diǎn)，尤其現(xiàn)金流的動態(tài)預(yù)算控制，確保全面預(yù)算管理對企業(yè)經(jīng)營的指導(dǎo)作用。

在預(yù)算執(zhí)行的事前、事中、事后過程中，預(yù)算管理小組應(yīng)及時(shí)進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行反饋、差異分析，讓各職責(zé)主體實(shí)時(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行情況，以便其調(diào)整工作進(jìn)度和方法，將問題消滅在萌芽狀態(tài)。

（3）完善預(yù)算考核機(jī)制

全面預(yù)算考核應(yīng)成立專門的考核小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)考核全過程。在指標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)分類，將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，盡量選取量化指標(biāo)，對預(yù)算執(zhí)行過程中的特殊情況也可進(jìn)行特殊考慮，提高考核的公平性及效率陛。對考核結(jié)果的運(yùn)用制定明確指引，與執(zhí)行部門與個(gè)人薪酬績效掛鉤，實(shí)施貨幣與非貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，提高全面預(yù)算的執(zhí)行力度和全員參與度。

[1]桑業(yè)新.淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理[J] .商場現(xiàn)代化，2016（ 8）.

[2]袁嬋.試析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理[J].中國國際財(cái)經(jīng)（中英文），2017（11）.