銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估的區(qū)位相關(guān)因素分析

聶暖

本文是銀行異地授信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從項(xiàng)目所在區(qū)域的行業(yè)從地區(qū)概況，人口因素、房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供求狀況、周邊競(jìng)品等維度進(jìn)行了全面分析，可為銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估提供較為充足的決策依據(jù)。

項(xiàng)目貸款評(píng)估

房地產(chǎn)政策 市場(chǎng)供求

項(xiàng)目貸款評(píng)估既是貸前調(diào)查的重要環(huán)節(jié)，也是貸款的決策過(guò)程。本文是銀行異地授信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此，主要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境以及各種不確定因素進(jìn)行評(píng)估分析。湖南XY銀行資金通過(guò)信托計(jì)劃向融資人重慶GZBRC金裕置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融資人”或者“RC金?！保┌l(fā)放信托貸款，用于旗下歐麓花園城二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。融資人提供整體項(xiàng)目土地進(jìn)行抵押擔(dān)保。重慶GZBRC金裕置業(yè)有限公司成立時(shí)間2014-03-14，注冊(cè)資本為180000.00萬(wàn)元，實(shí)際控制人，由GZB集團(tuán)置業(yè)有限公司和外資企業(yè)XXP共同出資成立，其中GZB置業(yè)持股49%，外資公司持股51%。項(xiàng)目地塊位于巴南區(qū)江南新城鹿角組團(tuán)，與南岸區(qū)茶園新區(qū)接壤，是鹿角組團(tuán)的生態(tài)宜居居住區(qū)。

項(xiàng)目地區(qū)概況

重慶的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位居全國(guó)首位，同時(shí)是西部?jī)H有的直轄市和經(jīng)濟(jì)中心，一直以來(lái)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)模式。2016年10月開(kāi)始，在外商投資的影響下，重慶房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲狀態(tài)。渝中區(qū)、江北區(qū)相當(dāng)部分樓盤(pán)價(jià)格上漲高達(dá)20%。為控制房?jī)r(jià)超快上漲的局面，2017年1月重慶政府緊急出臺(tái)限制“三無(wú)”人員在重慶購(gòu)房的房產(chǎn)稅。由于政策的控制力度不夠，同時(shí)土地市場(chǎng)持續(xù)高漲，樓市上漲預(yù)期強(qiáng)烈，市場(chǎng)交易異常活躍，價(jià)格也不斷攀升。

《2017年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2017年全市常住人口3048.43萬(wàn)人，比上年增加31.88萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口1908.45萬(wàn)人，占常住人口比重（常住人口城鎮(zhèn)化率）為62.60%，比上年提高1.66個(gè)百分點(diǎn)。全年人口出生率為11.77%?死亡率為7.24‰，人口自然增長(zhǎng)率為4.53‰。重慶市巴南區(qū)總?cè)丝?00.58萬(wàn)人，在九大主城區(qū)中排名第4，凈流入人口不斷增加，處于人口流入的狀態(tài)。隨著重慶經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，總?cè)丝诔掷m(xù)增加，以及區(qū)縣人口不斷進(jìn)入主城區(qū)、農(nóng)村人口不斷進(jìn)入城市，同時(shí)在房地產(chǎn)政策收緊、重慶購(gòu)房門(mén)植較低情況下，新增人口對(duì)住房具有剛性需求不斷增加，從而導(dǎo)致該區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

重慶房地產(chǎn)購(gòu)房政策

全國(guó)各主要一二線城市紛紛重啟限購(gòu)限貸政策，而重慶不僅房?jī)r(jià)相對(duì)較低，限購(gòu)政策門(mén)檻較低。居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含兩年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。首套房貸利率仍根據(jù)貸款者的個(gè)人信用狀況綜合確定，最多可以享受基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠；第二套房貸利率仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率4.9%或基準(zhǔn)利率適當(dāng)上浮。

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（1）一手房市場(chǎng)表現(xiàn)。2015年以前，重慶商品房市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)主基調(diào)為去庫(kù)存。隨著2016年市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)，供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需比大幅下降。2017年開(kāi)始，政府對(duì)加強(qiáng)對(duì)新房預(yù)售管控，1-3月商品房供應(yīng)僅327萬(wàn)rtf，成交1，016萬(wàn)m2，供需比進(jìn)一步下降到0.32。市場(chǎng)可售房源持續(xù)減少，去化周期不足6個(gè)月，庫(kù)存告急成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。

（2）二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展中，市場(chǎng)銷(xiāo)售仍以新房為主，—手房成父占比約二分之一；2017年1-3月，二手房成交套數(shù)4.76萬(wàn)套，同比上漲226.3%，成交量同比達(dá)到歷史最高水平。值得注意是，3月成交套數(shù)突破2萬(wàn)套，達(dá)到歷史峰值水平，二手市場(chǎng)異?；鸨?。

建設(shè)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

項(xiàng)目地塊位于巴南區(qū)江南新城鹿角組團(tuán)，與茶園新區(qū)接壤，是鹿角組團(tuán)的生態(tài)宜居居住區(qū)。GZBRC項(xiàng)目以得天獨(dú)厚的自然資源與人文資源，以鹿角組團(tuán)平均不到2.0的容積率，以RC的高端經(jīng)驗(yàn)與影響，打造重慶主城最大、最獨(dú)特、也是最后的富人區(qū)，提供重慶前所未享的歐洲花園城市生活。

GZBRC項(xiàng)目以千畝大盤(pán)，重點(diǎn)發(fā)展高端居住和大型商務(wù)，產(chǎn)品組合有聯(lián)排、90墅、洋房、高層、中心商業(yè)商務(wù)、街區(qū)商業(yè)等，兼以中小學(xué)、幼兒園、藝術(shù)文化中心、市政廳、SR務(wù)中心、主題公園、軌道交通等配套設(shè)施，將形成功能齊全的大型人口聚居區(qū)和大型商務(wù)聚集區(qū)。

周邊樓盤(pán)情況分析：RC金裕項(xiàng)目的2公里內(nèi)樓盤(pán)中有9個(gè)住宅、1個(gè)商鋪樓盤(pán)、2個(gè)寫(xiě)字樓、1個(gè)別墅0RC金裕一期項(xiàng)目高層洋房、別墅的建面單價(jià)分別為6000元、8000元、9000元，換算成套內(nèi)單價(jià)為7776元、9926元、9278元；二期項(xiàng)目高層、別墅建面單價(jià)分別為6500元、9500元，換算成套內(nèi)單價(jià)為8100元、9980元。總體看RC金裕單價(jià)低于或者持平周?chē)葮潜P(pán)，具有較高競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)升值空間較大。

項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析

根據(jù)當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)條件和本地塊限制性條件，本地塊結(jié)合公司自身情況選擇了“商業(yè)+高層+洋房+別墅”的方案，在南岸區(qū)和巴南區(qū)將建成中高端的區(qū)域中心級(jí)別的商業(yè)住宅結(jié)合體項(xiàng)目。其面向的消費(fèi)者群體主要是有以下幾種：①改善型居住，②市內(nèi)剛需客戶，③巴南區(qū)和南岸區(qū)政府工作人員及其家屬，⑤區(qū)縣進(jìn)入城區(qū)人口，⑥投資型買(mǎi)家。

結(jié)論

在2017年重慶市房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下，在市場(chǎng)自身調(diào)控以及政府政策干預(yù)的影響下，房地產(chǎn)熱度下降，存在由政策調(diào)控引發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。GZBRC項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位較好，交通便利，配套完善，定位精準(zhǔn)，價(jià)格合理，具有良好的銷(xiāo)售前景，第一還款來(lái)源充足。從項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境以及各種不確定因素項(xiàng)目評(píng)估分析，總體風(fēng)險(xiǎn)可控，建議批準(zhǔn)該項(xiàng)目。

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