田園綜合體建設(shè)運營模式研究

蔡磊

田園綜合體的規(guī)劃設(shè)計模式并不同于傳統(tǒng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展思路，更不能以現(xiàn)有的城市規(guī)劃進行設(shè)計，其在規(guī)劃布局上要突出自身的創(chuàng)新性、主題性、生態(tài)性和特色性。目前，土地問題、社會資本問題、農(nóng)民利益保障問題，是田園綜合體順利落地與運營的關(guān)鍵問題。未來，發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)業(yè)、建設(shè)鄉(xiāng)村養(yǎng)老養(yǎng)生基地、培育宜居宜業(yè)的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)是田園綜合體主要發(fā)展模式。

“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點措施，被寫進2017年中央一號文件。目前關(guān)于田園綜合體仍未有一套完善合理的建設(shè)模式。山東省今年5月率先出臺了《田園綜合體建設(shè)規(guī)范》，但基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、運營管理、公共服務(wù)等主要內(nèi)容仍在制定中。本文著力于田園綜合體的構(gòu)成要素、建設(shè)運營要點及未來發(fā)展模式進行了分析。

一、田園綜合體主要構(gòu)成要素

田園綜合體是以農(nóng)民合作社為主要載體，以實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”為目標，圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村增綠，加強基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)、環(huán)境風貌等建設(shè)，形成的集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的復(fù)合體。

田園綜合體是以旅游為先導、以產(chǎn)業(yè)為核心、以文化為靈魂、以流通基礎(chǔ)為支撐、以體驗為價值、以鄉(xiāng)村復(fù)興為目標，集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式。

二、田園綜合體的規(guī)劃布局

（一）規(guī)劃布局要點

1.創(chuàng)新性： 田園綜合體包含多種業(yè)態(tài)，前期規(guī)劃要能同時滿足各個業(yè)態(tài)間的功能要求，不能在建設(shè)中途兩種業(yè)態(tài)相互排斥，規(guī)劃要統(tǒng)籌業(yè)態(tài)發(fā)展，讓各種新型業(yè)態(tài)在布局中穩(wěn)健發(fā)展。再者，要以市場為中心，各業(yè)態(tài)要能滿足游客的需求，以應(yīng)對日益更新的市場變化。

2.主題性： 文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性；可以從生態(tài)、地域文化、風俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領(lǐng)下的規(guī)劃布局，更能迎合市場及時代的需求。

3.生態(tài)性： 任何的旅游開發(fā)都離不開生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點之一。

4.特色性： 田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當?shù)氐奶厣嘟Y(jié)合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。

（二）產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上的規(guī)劃布局

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開農(nóng)業(yè)耕作、農(nóng)業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：一是要滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園的功能要求；二是要預(yù)留休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的活動空間；三是要配備CSA（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)）的菜園（菜田）空間。

文旅產(chǎn)業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地；加載豐富的文化生活內(nèi)容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品以及度假產(chǎn)品的組合。

地產(chǎn)及村舍片區(qū)要尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務(wù)區(qū)塊，構(gòu)建完整的村舍服務(wù)功能。

三、田園綜合體的建設(shè)運營

（一）土地問題

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一，解決土地問題是建設(shè)田園綜合體成功的關(guān)鍵。按照要求，農(nóng)民是田園綜合體的主體，且農(nóng)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在一二三產(chǎn)業(yè)的互促融合發(fā)展形成大農(nóng)業(yè)范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設(shè)的關(guān)鍵。

作為休閑農(nóng)業(yè)或田園綜合體用地的門類存在多樣性，包括農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地；農(nóng)村集體建設(shè)用地；四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤；對投資建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等。但也存在多條用地紅線，如不得占用基本農(nóng)田、不得超越土地利用規(guī)劃、嚴禁隨意擴大設(shè)施農(nóng)用地范圍等。

目前有些田園綜合體建設(shè)采取的規(guī)避辦法是用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進行餐飲住宿的建設(shè)；以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進行修建；建筑采用架空結(jié)構(gòu)，以滿足不破壞耕作層的要求；修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳；用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。但以上“擦邊球”方法存在較大不確定性風險。

（二）社會資本的挑戰(zhàn)

田園綜合體是社會資本進入鄉(xiāng)村振興市場的重要渠道。田園綜合體的業(yè)態(tài)模式為“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”，完善的田園綜合體是一個包含農(nóng)林牧漁、加工、餐飲、旅游等行業(yè)，以農(nóng)村用地為載體，以功能復(fù)合化、開發(fā)園區(qū)化、主體多元化為特征，融合“三生”功能的新型“三農(nóng)”復(fù)合載體 。社會資本的進入，為鄉(xiāng)村形態(tài)改變提供了更多可能。

田園綜合體運營團隊等人才的欠缺，是目前田園綜合體建設(shè)的一個難題，導致一些規(guī)劃設(shè)計方向走偏，或難以落地。在規(guī)劃設(shè)計階段，針對田園綜合體的三產(chǎn)融合就要進行完整的體系化考慮，且農(nóng)業(yè)規(guī)劃要先行，在接入文旅布局。鮮明的品牌形象、便捷多樣的交通方式、完善切實的主客共享、完善的游樂活動體系、特色化住宿餐飲體系、高績效循環(huán)的農(nóng)業(yè)體系等，是田園綜合體的必備要素。在社會資本進入后，必須要系統(tǒng)化考慮這些問題。

社會資本的收益主要有三塊：實現(xiàn)完整業(yè)態(tài)后，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營獲取經(jīng)營性收入；酒店、民宿社區(qū)等配套實現(xiàn)收益；周邊配套土地升值。

（三）農(nóng)民利益保障問題

檢視田園綜合體成效的一個重要因素，在于農(nóng)民利益的保障。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民都處于前置狀態(tài)，因為農(nóng)民是田園綜合體的核心主體。

在田園綜合體利益分配架構(gòu)中，農(nóng)民收益主要來自三方面：以農(nóng)村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運營平臺，定期分紅，或者出租土地獲取租金；成為企業(yè)員工獲取勞動報酬；土地及地上附著物一次性補償。

農(nóng)民利益的保障，其實不僅僅是經(jīng)濟利益，還包括文化利益。在真正的田園綜合體里，不僅有老農(nóng)民，更有被鄉(xiāng)村吸引、愿意從城市回歸鄉(xiāng)村、參與農(nóng)村發(fā)展的新農(nóng)民。他們需要在傳統(tǒng)與現(xiàn)代間進行文化的構(gòu)連和融合。實現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的對接溝通，田園綜合體才更具市場價值。

四、田園綜合體的發(fā)展模式

（一）發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)業(yè)

鄉(xiāng)村休閑旅游的元素非常多，包括山水自然及田園風光、古村古街與古建、農(nóng)耕用具與農(nóng)耕文化、民俗風情、民間小吃、民居老宅、鄉(xiāng)村風水文化、民間娛樂文化、民間遺產(chǎn)文化、農(nóng)業(yè)勞作過程與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程等等。特別是近幾年比較火爆的鄉(xiāng)村“民宿“業(yè)態(tài)更是突顯其鄉(xiāng)村休閑功能。

鄉(xiāng)村休閑旅游是一種綜合一體化的現(xiàn)代鄉(xiāng)村休閑旅游模式，簡單來說，就是要讓游客來到鄉(xiāng)村之后，有休閑放松的項目，有參與體驗項目，有度假生活的項目，也就是能吸引人，能留住人。而田園綜合體包含的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗正是鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的加分項目。

（二）建設(shè)鄉(xiāng)村養(yǎng)老養(yǎng)生基地

今年的中央一號文件明確指出，豐富鄉(xiāng)村旅游業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，打造各類主題鄉(xiāng)村旅游目的地和精品線路，發(fā)展富有鄉(xiāng)村特色的民宿和養(yǎng)生養(yǎng)老基地。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織創(chuàng)辦鄉(xiāng)村旅游合作社，或與社會資本聯(lián)辦鄉(xiāng)村旅游企業(yè)。多渠道籌集建設(shè)資金，大力改善休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、森林康養(yǎng)公共服務(wù)設(shè)施條件，在重點村優(yōu)先實現(xiàn)寬帶全覆蓋。

近來年，隨著城市生活壓力的加大，追求綠色生態(tài)美麗鄉(xiāng)村生活成為市民的一大時尚，清新的空氣、潔凈的水源、新鮮且無污染的食物、緩慢的生活節(jié)奏都是都市人追求的養(yǎng)生必要元素。

（三）培育宜居宜業(yè)的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)

一號文件中提及旅游部分的內(nèi)容，其中重點指出大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)和培育宜居宜業(yè)特色小鎮(zhèn)。即圍繞有基礎(chǔ)、有特色、有潛力的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)一批農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)深度融合的特色小鎮(zhèn)。支持各地加強特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、環(huán)境風貌等建設(shè)。打造“一村一品”升級版，發(fā)展各具特色的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

所以在開發(fā)農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)項目時，應(yīng)該充分發(fā)揮這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新型產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，如果這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身有手工藝、農(nóng)產(chǎn)品土特產(chǎn)或文化符號等一些可以吸引人們來休閑旅游的要素，這些要素就是可以被傳播、采納、加工售賣的，因此我們更要注重對這些地方產(chǎn)業(yè)特色或文化特色的一種再挖掘，充分展現(xiàn)文旅和休閑項目的魅力。正如創(chuàng)意農(nóng)業(yè)以創(chuàng)意和文化加持，才能永葆青春和活力。

“田園綜合體”做的是田園旅游和鄉(xiāng)村旅游，它作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一種動力，通過新型城鎮(zhèn)化發(fā)展一、二、三產(chǎn)業(yè)，人居環(huán)境發(fā)展，使文化旅游產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化得到完美的統(tǒng)一。因此，“田園綜合體”是與“旅游產(chǎn)業(yè)”是相輔相成的存在，二者密不可分。（作者單位為南京高科置業(yè)有限公司）