我國不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)存在的問題及對策研究

徐健君

不動產(chǎn)是涉及我們國計(jì)民生的的一項(xiàng)最大的社會財(cái)產(chǎn)，它與人民群眾的利益密切相關(guān)。如何完善不動產(chǎn)管理，從最大程度上保障權(quán)利人的合法權(quán)益，是不動產(chǎn)管理工作中急需解決的問題。本文以L市為例，提出在不動產(chǎn)管理方面存在的問題，進(jìn)而分析問題出現(xiàn)的原因，最后提出了解決策略。希望能對我國的不動產(chǎn)管理工作有所借鑒。

2014年1月，國土資源部不動產(chǎn)登記局正式掛牌。2015年3月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施。2016年，各省市相繼成立了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋、土地、林業(yè)、草原、海洋等不動產(chǎn)的登記，整合了原房管（住建）、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的部分職能，現(xiàn)隸屬于國土部門。

政府設(shè)立不動產(chǎn)登記的初衷是好的，是為了統(tǒng)一管理、方便群眾、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。但在實(shí)際操作中卻事與愿違，出現(xiàn)了諸多問題，給相關(guān)單位和群眾造成了不少的困難，在一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。下面以L市為例，對不動產(chǎn)管理工作中的問題作簡要闡述。

一、成立不動產(chǎn)登記中心后出現(xiàn)的問題

（一）工作程序繁瑣，時(shí)限延長。原來在一個部門可以輕松辦理的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在要跑四五個部門，而且地點(diǎn)比較分散，必收要件也增加很多，同時(shí)工作流程、工作時(shí)限也比以前增加一倍以上。許多材料重復(fù)收取，業(yè)務(wù)重復(fù)辦理，又新增加了權(quán)益調(diào)查、落宗、出具宗地圖等事項(xiàng)。在很長一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了“一證難求”的情況。

許多權(quán)利人不能及時(shí)領(lǐng)取權(quán)利證書，影響了后續(xù)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押貸款，經(jīng)常出現(xiàn)買方不能及時(shí)領(lǐng)證、賣方不能及時(shí)回款、抵押人不能及時(shí)貸款，銀行有款也放不出的尷尬局面，相關(guān)企業(yè)和百姓怨聲載道，打爆市長熱線。

（二）疑難問題層出不窮。L市房地產(chǎn)交易市場管理所和不動產(chǎn)登記中心作為該市不動產(chǎn)的兩個主管單位，分別隸屬市住建局和市國土局兩個部門，使用兩套辦公系統(tǒng)，執(zhí)行不同的部門規(guī)章，難免在辦理同一宗業(yè)務(wù)時(shí)產(chǎn)生分歧，給兩個單位和當(dāng)事人造成困惑，無法處理。

（三）部門各自為政，銜接不暢?！岸帻堉嗡眲荼卦斐捎械胤街貜?fù)管理，而個別地方又出現(xiàn)管理漏洞，甚至有過“一房兩證”、“已抵押的房子又辦理過戶”的奇葩現(xiàn)象。

二、原因分析

上述問題，根本原因在于體制不理順，從而造成客觀上的銜接不暢和主觀上的掣肘。不理順又起源于房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記兩環(huán)節(jié)因體制變化而造成的分離。這就需要從該市房地產(chǎn)管理部門的歷史說起：

L市房地產(chǎn)管理市場管理所（下面簡稱交易所）和L市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍管理處（下面簡稱產(chǎn)權(quán)處）是同屬于原市房管局（市住建局）下屬的兩個自收自支事業(yè)單位，分別負(fù)責(zé)該市的房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記。2002年，響應(yīng)國家號召，實(shí)行一體化辦公，共同成立了房產(chǎn)交易大廳。經(jīng)過多年實(shí)踐磨合，兩個單位密切配合，互相依存，人、財(cái)、物、業(yè)務(wù)一體化，已密不可分。但伴隨著國家自上而下的不動產(chǎn)體系改革，2016年4月，產(chǎn)權(quán)處劃歸市國土局（即不動產(chǎn)登記中心），交易所則繼續(xù)留在市住建局。

就這樣，原本屬于一個部門管理的、密不可分的業(yè)務(wù)，被人為地劃上一道鴻溝，為整個房地產(chǎn)行業(yè)的管理埋下隱患，以至于各自為政，齟齬不斷，亂象百出。

確切地說，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)的分離，是造成這一系列問題的關(guān)鍵之所在。

三、對策研究

縱觀全國，L市房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的變遷和亂象只是整個行業(yè)的一個縮影，帶有普遍性。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場管理秩序，提高不動產(chǎn)登記的效率，方便企業(yè)和群眾，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特提出如下建議：

（一）把房地產(chǎn)交易主管單位和不動產(chǎn)登記中心重新整合為一個全額事業(yè)單位，這是解決上述問題的關(guān)鍵。否則，無法根除當(dāng)前之弊病。況且，放眼全國，這樣的呼聲也越來越高。

通過整合，不但可以理順工作關(guān)系，更重要的是，能使工作規(guī)范化、程序化，從而大大提高工作效率，從最大程度上保障了企業(yè)尤其是人民群眾的利益。

（二）進(jìn)一步完善不動產(chǎn)管理工作的銜接，建立公共信息平臺。 雖然部門的整合是解決這個問題的關(guān)鍵，但這個問題也不是一蹴而就、短時(shí)間內(nèi)就能解決的。在整合之前怎么辦呢？筆者認(rèn)為，在相關(guān)部門之間建立一個公共信息平臺，對接業(yè)務(wù)信息，從而最大可能地避免重復(fù)和管理漏洞的出現(xiàn)，也是對工作流程順暢的保障。

四、結(jié)語

總之，進(jìn)一步完善不動產(chǎn)管理工作是當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展到新時(shí)期提出的新要求，它的運(yùn)行情況與我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展息息相關(guān)。根據(jù)上述問題，相關(guān)單位應(yīng)該加強(qiáng)實(shí)際工作中出現(xiàn)問題的探討與分析，結(jié)合本地實(shí)際，拿出切實(shí)可行的解決方案，從而推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，從最大程度上保證人民群眾的切身利益。（作者單位為聊城市房地產(chǎn)交易市場管理所）