房地產(chǎn)竣工與銷售環(huán)節(jié)的財務管理關注點探析

李海軍

財務管理是每個企業(yè)管理的核心部分，直接把控著企業(yè)的經(jīng)濟大局，影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、采購銷售等經(jīng)濟活動，也直接決定企業(yè)是否能夠制定合理的財務管理制度并保證制定的制度能夠得到落實與執(zhí)行。我國房地產(chǎn)行業(yè)需要雄厚的資金資源、具有較高風險，現(xiàn)金流、信息流、商品流等直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，換句話而言，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的好與壞直接決定企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量好壞。本文詳細分析房地產(chǎn)企業(yè)在竣工期間和銷售環(huán)節(jié)的財務管理關注點，目的是為了能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)竣工期間的財務管理關注點

房地產(chǎn)的工程質(zhì)量與施工和竣工后的財務管理具有著密不可分的聯(lián)系，本文從以下三個方面進行分析：

（一）房地產(chǎn)在施工開始前的財務管理

房地產(chǎn)在施工之前的各項準備直接影響著房地產(chǎn)施工的后續(xù)工作以及工程的質(zhì)量，因此，在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要花費大量的時間和精力對施工團隊進行全面嚴格的選擇，施工團隊的綜合能力、扎實的專業(yè)基礎以及豐富的施工經(jīng)驗是保障施工工程質(zhì)量的關鍵因素。在施工之間，需要全面計劃并預測整體工程所需花費的時間、施工過程中需要準備的設備儀器、施工過程中可能遇到的困難和難點等，并制定合理的施工設計方案和相關問題的解決方案；房地產(chǎn)企業(yè)在和施工單位簽訂合同的過程中，需要明確合同中的相關內(nèi)容，比如工程開始到最后驗收需要花費的工期、施工材料的價格、工程出現(xiàn)質(zhì)量問題時的責任歸屬以及施工設計方案等，都要在簽訂合同時保證雙方達成一致，避免施工過程中或者工程交付后出現(xiàn)的各種問題；按照合同簽訂的施工方案進行施工，嚴格把控施工材料的質(zhì)量，在使用材料的過程中，要有明確的使用數(shù)量，保證材料在施工過程中的最大化使用，降低材料的浪費率或閑置率。同時，如何提高融資金額以及擴大融資渠道的財務管理也是非常重要的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目的實施需要豐厚的資金作為基礎，對資金的使用具有嚴格的要求。在進行融資的活動中，需要充分考慮融資方式和融資金額，降低企業(yè)財務管理的風險率。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷學習和研究如何對融資資金進行更好的管理，從而使融資資金合理使用在房地產(chǎn)項目中。就目前我國的形勢來看，房地產(chǎn)主要通過銀行的貸款進行融資，在一定時間內(nèi)可以降低企業(yè)的財務壓力和還款壓力。

（二）施工過程中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中對成本進行控制能夠更好地實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。從企業(yè)的戰(zhàn)略目標出發(fā)，全面提高企業(yè)員工的成本管理意識有利于加強企業(yè)的成本管理。企業(yè)的財務管理需要充分結合市場發(fā)展特點和與成本相關的內(nèi)容。為了更好把握和控制成本管理，就需要企業(yè)不斷改進和完善成本涉及的具體內(nèi)容。而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本內(nèi)容繁多，也是企業(yè)重要的組成部分，因此需要結合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，采用更加科學合理的手段對施工過程中的成本進行控制。財務管理人員需要全面了解企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟活動，更好地了解企業(yè)成本的來龍去脈，同時根據(jù)企業(yè)的實際情況，建立相關的監(jiān)督管理制度，保證企業(yè)的各項經(jīng)濟活動能夠順利的進行。

（三）房地產(chǎn)竣工后的財務管理

在房地產(chǎn)施工完成后，施工人員需要及時清理施工現(xiàn)場，保證施工現(xiàn)場的干凈整潔。財務管理人員需要親臨施工現(xiàn)場，及時清點施工材料的剩余數(shù)量并做好相應的記錄，并把記錄結果整理后及時上交給審查部門。審查部門需要通過財務人員的記錄進行進一步的審核，避免財務人員與施工人員之間私藏施工材料的現(xiàn)象發(fā)生。在對施工項目進行驗收的過程中，工作人員需要配合質(zhì)量檢測部門對施工項目進行監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)項目的問題和缺陷并及時修復，保證施工項目的質(zhì)量水平。最后，財務人員需要對施工人員的工資進行及時清算，保證施工人員都拿到自己的工資。

二、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的財務管理關注點

（一）重視對銷售人員的能力培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要定期或者不定期地組織對銷售人員的培訓，在培訓過程中，不僅要傳授專業(yè)知識、管理知識，同時還要注重對銷售人員管理意識的培養(yǎng)，從思想上提高銷售人員的管理意識，從而提高銷售人員的綜合素質(zhì)，保證工作的有效開展。銷售人員不僅要完成工作崗位的內(nèi)容，同時需要不斷的加強學習，擴寬知識面，不斷適應外部的競爭市場，從而提高自身的競爭優(yōu)勢。另外，銷售人員在熟練掌握管理技巧的同時，還需要依據(jù)財政方面的相關政策文件對企業(yè)的成本進行監(jiān)督，發(fā)揮主人翁意識，參與公司的經(jīng)營活動，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）建立和完善財務管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)中，建立并完善一套合理科學的財務管理體系有利于后續(xù)銷售工作的有序進行，能夠有效規(guī)范財務人員和銷售人員的行為舉止，并增強工作人員的責任感。同時為財務管理體系配套相關的獎懲制度，能夠有效提高工作人員的綜合素質(zhì)和憂患意識。合理、科學、人性化的財務管理制度能夠規(guī)范和約束財務人員的言行舉止，規(guī)范財務人員遵守財務管理制度進行財務管理，有利于加強銷售環(huán)節(jié)的財務管理，為企業(yè)節(jié)約一定的金額支出。

（三）重視對財務管理人員的培訓，提高對工作的執(zhí)行力

財務管理所涉及的學科知識覆蓋面較廣，因此，企業(yè)需要定期為財務人員進行培訓，培訓的內(nèi)容包括財務的理論知識、財務管理軟件的使用、財務的法律法規(guī)等加強財務管理人員的專業(yè)知識，并且企業(yè)需要組織開展財務實戰(zhàn)，提高財務管理人員的實際運用能力，這些培訓內(nèi)容對財務管理人員都是非常重要的。同時，財務管理人員也要加強對銷售方面的相關學習，能夠靈活處理銷售環(huán)節(jié)中的各項問題，能夠很好分辨銷售人員是否合法使用企業(yè)的資金，從而提高財務管理的工作效率，保證企業(yè)資金的合理化使用。企業(yè)需要配合財務管理人員合理制定企業(yè)的發(fā)展目標，并成立相關的監(jiān)管部門規(guī)范企業(yè)的財務管理。

（四）加強財務管理中的監(jiān)督力度

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，存在著巨大的風險。因此，需要加強財務管理的監(jiān)督力度。第一，財務管理人員需要對提交上來的資金請求進行確定，保證資金的請求經(jīng)過多方負責人的簽字確認，同時，對涉及采購、銷售等的相關合同和發(fā)票要進行全面的審核，保證原始憑證的真實性。第二，財務人員需要提前了解相關材料和人工費用的市場報價，對審核報價進行監(jiān)督；第三，財務管理人員需要配合銷售人員的相關工作（如廣告的引入），在廣告投入環(huán)節(jié)加強監(jiān)管的力度。同時，財務管理人員還需要審核銷售人員的招待費用是否符合事實。

三、結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力越來越大，想要在競爭環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)需要重視財務管理，嚴格把控企業(yè)資金的支出，降低企業(yè)的成本，提高工程的質(zhì)量，滿足人們的不同需求，從而提高自身的核心競爭力。（作者單位為廣州展灜置業(yè)有限公司）