房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制

孫鈺?熊小姣

隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與騰飛，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了充分的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是我國的行業(yè)龍頭，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否健康直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。雖然從事房地產(chǎn)行業(yè)可以從中獲得較多的回報(bào)，但是其復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的存在。造成房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)的主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有以下的特點(diǎn)：位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長。于是，怎樣在復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)確的做好項(xiàng)目投資，如何減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤的影響，成為了眾多投資商們的首要解決的問題。文章對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探究和分析并提出了防范項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施，以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資提供有益的借鑒和參考。

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多如牛毛，但大多數(shù)行業(yè)規(guī)模都很小，運(yùn)作能力差，企業(yè)生命力不強(qiáng)，一旦遭遇風(fēng)險(xiǎn)的打擊便會(huì)一蹶不振，而他們卻又不了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展行情，盲目投資，風(fēng)險(xiǎn)得不到有效的管理與控制造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。要想有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就必須要冷靜客觀的分析房地產(chǎn)的行情，運(yùn)用科學(xué)有效的措施進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目投資，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致不良后果的不確定因素。如果能夠做到對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，便會(huì)有效提高房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，從而推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)于行業(yè)發(fā)展的潛力具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了許許多多的問題，針對(duì)所出現(xiàn)的問題，我們需要完整的理論指導(dǎo)和準(zhǔn)確的實(shí)踐指導(dǎo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性

（一）風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義。 對(duì)于所有企業(yè)來說，其核心的目標(biāo)就是努力實(shí)現(xiàn)利益最大化，房地產(chǎn)公司也不例外，若想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目的增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，就需要小心謹(jǐn)慎的進(jìn)行項(xiàng)目投資和經(jīng)營。但是就房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性來說，存在著很大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)管理者和決策者，必需能夠洞悉行業(yè)的發(fā)展情況，敏銳的察覺到風(fēng)險(xiǎn)的存在，并且制定 科學(xué)合理的決策，有效地避免風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果對(duì)于行業(yè)的發(fā)展情況沒有及時(shí)認(rèn)清，也沒有做好充分的迎接風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，被眼前的蠅頭小利蒙蔽了雙眼，盲目跟風(fēng)進(jìn)行投資，很有可能便會(huì)將企業(yè)帶進(jìn)絕望的深淵。有很多小型沒經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重，我們應(yīng)當(dāng)基于那些前車之鑒來做好最充分的準(zhǔn)備迎接市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。

（二） 風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義。隨著我國城市化政策深入推進(jìn)和發(fā)展，不少的人遷居到城市居住，為了滿足住房的強(qiáng)烈需求，就需要建設(shè)大量的住房并且需要一系列的配套措施加以保障，只有對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行有效的規(guī)劃和開發(fā)，才能推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，才能完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的房價(jià)居高不下，交通擁擠，環(huán)境污染等城市病。怎樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展？需要合理的整體的規(guī)劃，完善高效的施工過程，合理的后期的銷售，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管控。而在這眾多的因素當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制是所有因素當(dāng)中最重要的因素，是房地產(chǎn)是否能夠得到發(fā)展的決定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理控制對(duì)策

（一）拓寬企業(yè)融資渠道。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的渠道都是向銀行進(jìn)行貸款，這雖然能夠保證資金的安全性和渠道的正規(guī)性，但是卻因?yàn)檫^于依賴銀行的資金從而束縛了自己的手腳，限制了自己的發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要減少對(duì)銀行的依賴，積極的拓展融資渠道，這決定了當(dāng)前的企業(yè)是否具有發(fā)展生命力。主要的融資渠道為以下四個(gè)方面，本文就這個(gè)幾個(gè)融資渠道分別進(jìn)行闡述和分析。首先是海外資本渠道，國際 WTO相關(guān)協(xié)議規(guī)定了中國政府從2004年開始 允許外商在國內(nèi)成立獨(dú)資房地產(chǎn)企業(yè)，合資房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到和國內(nèi)企業(yè)同等的 “國民待遇”。從這個(gè)協(xié)議規(guī)定來看，這是經(jīng)濟(jì)全球化高度發(fā)展的必然趨勢(shì)，這代表著中國已經(jīng)高度的融入到全球經(jīng)濟(jì)中去迎接新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將不只在國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展，全球資本的流通使中國的房地產(chǎn)行業(yè)透明度越來越高，是對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是為行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，它能為中國吸引大量的海外資本，不僅能夠拓寬國內(nèi)企業(yè)的融資渠道，還能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中促使國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行行業(yè)調(diào)整和升級(jí)，為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展。其次是上市融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市就意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以享受更加寬松的融資政策，企業(yè)能夠通過企業(yè)的影響力和品牌效應(yīng)帶吸引很多有效的資金，這些對(duì)企業(yè)而言都是異常寶貴的機(jī)會(huì)。不僅如此，銀行基于對(duì)上市企業(yè)的信任和扶持也會(huì)提供更加方便且數(shù)額巨大融資政策。所以企業(yè)相較于單一的依賴于銀行的貸款融資，更需要做的便是將企業(yè)打造成能夠進(jìn)行上市的企業(yè)。第三是在資本市場(chǎng)發(fā)行債券。利用債券能夠短期內(nèi)籌集大量資金，滿足當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要。債券融資的優(yōu)勢(shì)為其動(dòng)用的資金較少，成本較低，可以免除債券付息，所以房地產(chǎn)企業(yè)完全可以靈活利用現(xiàn)有資金進(jìn)行融資的實(shí)現(xiàn)。雖然債券融資的方式比較簡單方便，但是單單就能夠發(fā)行債券來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)必須要達(dá)到相當(dāng)高的程度，所以企業(yè)需要制定詳細(xì)準(zhǔn)確的債券償付計(jì)劃，盡量減少企業(yè)的還債壓力。它的負(fù)面影響還在于企業(yè)無法控制市場(chǎng)的利率水平，只能在發(fā)行債券后只能選擇被動(dòng)接受，所以說企業(yè)自身對(duì)債券成本的控制相對(duì)靈活性不足。最后是項(xiàng)目融資，這種融資方式的針對(duì)性較強(qiáng)，并適合所有企業(yè)來進(jìn)行融資只能適用于那些發(fā)展程度較高，企業(yè)擁有高升值預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)大都是運(yùn)行穩(wěn)定高效，企業(yè)資金調(diào)動(dòng)相對(duì)輕松，具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于這種房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況較好，企業(yè)生命力較強(qiáng)，抗打擊能力也較強(qiáng)，所以不會(huì)面對(duì)很大的風(fēng)險(xiǎn)，或者說面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠從容的面對(duì)，不會(huì)束手無策。不過要想有更穩(wěn)定的經(jīng)營狀況，就需要靠項(xiàng)目融資來進(jìn)行多重保障，確保項(xiàng)目投資后所獲取的現(xiàn)金流量能夠作為償還貸款的主要資金來源，它并非用企業(yè)有形資產(chǎn)或開發(fā)商信用來作為擔(dān)保最終獲取資金。

（二）增加企業(yè)長期經(jīng)營項(xiàng)目投資。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，未來房地產(chǎn)可能不適合進(jìn)行一次性投資項(xiàng)目，這種項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗，企業(yè)很可能無力回天。企業(yè)應(yīng)該將投資目標(biāo)投向商業(yè)樓盤、辦公樓盤等經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目，且要做到長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。雖然這種長期投資項(xiàng)目可能無法一時(shí)奏效，但它為企業(yè)帶來了穩(wěn)定、長期的資金流，同時(shí)也壯大了企業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量，間接的提升了企業(yè)的綜合實(shí)力，這些都為企業(yè)未來的貸款抵押、品牌創(chuàng)立乃至企業(yè)上市創(chuàng)造了有利條件。

三、結(jié)語

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，企業(yè)需要將目光放長遠(yuǎn)，需要選擇適合本企業(yè)的融資方式，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）