公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

冷素云

對于投資者來說，獲取及時、相關(guān)的會計信息至關(guān)重要，而在2006年以前的會計準則并不能滿足經(jīng)濟活動中的該要求，主要原因在于，當(dāng)時的準則核算方式有失偏頗，不能體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的真實價值，對房地產(chǎn)的正確評估得不到保證，從而對會計信息的有效獲取造成阻礙。在上述的情況下，財政部在2006發(fā)布了新的企業(yè)會計準則。其中，第三號準則規(guī)定，企業(yè)一般采用歷史成本計量模式，在存在特殊情況時，允許使用另外一種計量模式，即公允價值模式。

以歷史成本計量和以公允價值計量是兩種截然不同的計量模式，若陡然實現(xiàn)從前者到后者的轉(zhuǎn)變將對資產(chǎn)負債表造成影響，會使得改變計量方式的當(dāng)期報表中記錄的凈資產(chǎn)金額大幅增加。另一方面，利潤表也會受到或多或少的影響。因此，在我國市場環(huán)境下是不允許兩種模式的轉(zhuǎn)變的，這主要由于公允價值通常比賬面價值高。合理的核算方式是當(dāng)期損益中應(yīng)涵蓋二者存在的差額，從而，企業(yè)會得益于期末投資性房地產(chǎn)的增值。在新準則面世之時，多數(shù)上市公司正逐漸接納這種新型模式。然而，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到去年為止，加入該模式的大軍仍是極少數(shù)，約僅占0.6成。

公允價值計量模式可以應(yīng)對當(dāng)代復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，適應(yīng)千變?nèi)f化的市場，公允價值計量模式可以提供更多的企業(yè)未來信息，較為真實地體現(xiàn)當(dāng)今經(jīng)濟環(huán)境下資產(chǎn)和負債的現(xiàn)實價值、現(xiàn)金流量及企業(yè)在債務(wù)償還方面的能力、經(jīng)營成果及需承擔(dān)的風(fēng)險。其次，相對于范圍狹窄的歷史成本模式，公允計量模式憑借其更廣的適用范圍在當(dāng)下不斷發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境中擁有更大的吸引力，不斷更新的企業(yè)管理理念使得公允計量模式具有更強的適用性，這有利于公允價值的推廣和使用。最后，公允價值計量模式與“配比原則”一致。用歷史成本法計算損益時，收入按當(dāng)時市場價格計算，而成本、費用按照歷史成本計量，致使利潤不符合實際，出現(xiàn)偏差。公允價值計量模式則能真切的記錄收入、成本和費用，反應(yīng)真實的經(jīng)營成果，提供真實、有效、全面的會計信息，更有利于使用者參考。除此之外，它在很多其他方面也優(yōu)于成本模式，如：增加會計信息的可比性、能夠反應(yīng)預(yù)期經(jīng)濟利益的流入或流出、能夠反應(yīng)風(fēng)險管理戰(zhàn)略的影響和有利于長期發(fā)展等。

然而，公允價值計量模式并不是在所有的方面都由于歷史成本計量模式的。首先，公允價值計量模式受市場的約束力大。公允價值計量模式要求公平、自愿，這對于競爭激烈、外部環(huán)境多變的市場而言是較難以達到的。反觀歷史成本計量模式的應(yīng)用并不受市場條件不夠完善的影響。其次，公允價值在如今的經(jīng)濟環(huán)境下難以實踐。有時公允價值計量模式難度較大，這是因為借助數(shù)學(xué)模型估算確定公允價值必不可少，而何時采用該方法需要會計從業(yè)人員結(jié)合自身工作經(jīng)驗加以判別，這樣，效率和可信度降低，而歷史成本的取得就要容易得多。最后，公允價值計量模式的審核監(jiān)督體系尚未健全。

通過資料分析得出：2016年滬深股共有2993家上市公司，其中滬市1156家，深市1837家。這些上市公司中約有百分之三十的企業(yè)集中持有投資性房地產(chǎn)，這部分投資性房地產(chǎn)的總價值達到2461.5億。而在這些企業(yè)中，大約只有四成的公司采用公允價值模式，但較過去幾年已有所提升。在廣泛搜集一些資料的基礎(chǔ)上，下表統(tǒng)計了2013年之后的四年，每一年度持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)和引入公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的數(shù)量。該表清晰地反映了近年來國內(nèi)上市企業(yè)總數(shù)及擁有投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)都在逐年遞增且增幅較大。值得注意的是，隨著公允模式優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn)，及各種最新政策對其進行的推廣，公允計量模式在企業(yè)中的普及率也在逐年攀升，但其總數(shù)依然極少，增長幅度也較小，并且從速度上來看，其增長甚微。

從最近五年的年報和相關(guān)的數(shù)據(jù)中看出，國內(nèi)上市公司使用公允價值的數(shù)值來源不同。有的使用類似房地產(chǎn)市場價格來確定公允價值，有的采取評估價格法，極少數(shù)采用第三方調(diào)查報告的方法。也有一些上市公司未披露公允價值的確定方法。在這些企業(yè)中，涉及不同的行業(yè)，對數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)類占約占三成，房地產(chǎn)類和其他類約各占兩成，金融保險和批發(fā)零售約各占一成。

通常情況下，不同的企業(yè)將根據(jù)其自身狀況，選擇不同的公允價值確定方法，而這三種主要的方法中，最受推崇的為評估價格法，上市公司出具的評估報告通常是經(jīng)聘請的獨立且專業(yè)的評估機構(gòu)評估所得，因此其公允價值較其他方法更為可靠。依據(jù)準則，企業(yè)必須公開發(fā)表投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，包括必須提供明確的公允價值確定來源及方法。因此，企業(yè)不公開其公允價值確定方法的行為是違反會計準則有關(guān)規(guī)定的。

從上文的敘述中可看出，我國目前政策已規(guī)定采用公允價值模式的條件，但并未限制采用何種方法確定。從而在當(dāng)今的經(jīng)濟市場中，公允價值的計量和評估的方式多種多樣，并且這些估值方法都有相應(yīng)的特點和計算方式。例如，一些公司的方法較為自由靈活，這些公司的公允價值是使用了同類市場上相應(yīng)的市場價格。而有些公司依靠第三方的力量，聘請中間人給出調(diào)查報告，從而確定公允價值。另外一些公司則比較崇尚權(quán)威性與可靠性，他們會邀請專業(yè)房地產(chǎn)機構(gòu)進行評估，將給出的評估價格作為公允價值。其中，參考市場價格的方法受到較強主觀性的影響，不僅于此，其他每一種方法都無法避免人為因素的影響。綜合這樣的情況，人們口中的公允價值是否是可以帶來真正意義上的公正，這還是個值得深思的問題。

對具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，國家出臺了一系列規(guī)定。其中最重要的一點，即公司企業(yè)不能隨意改變已既定的計量模式。按照會計準則，對于核算方法可準許前期成本計量模式，在以后轉(zhuǎn)為使用公允價值計量，但不允許將公允價值計量改回以歷史成本計量。二者具有不可逆性。

雖然投資性房地產(chǎn)會計科目的披露有一定的要求，即其公允價值核心信息要及時全面對外披露。但是現(xiàn)狀讓人頭痛。例如，根據(jù)會計準則的相關(guān)規(guī)定，對于引入公允價值計量的企業(yè)，應(yīng)該向報表使用人正式披露相應(yīng)的信息，比如公允價的定價方法、采用的評估數(shù)據(jù)、結(jié)論報告、對企業(yè)各方影響。但從對外公布公司報告上研究，有部分企業(yè)這方面信息處于空白，沒有告知公眾公允價確定方法。讓人不免起疑數(shù)據(jù)真實性程度。同時，市場上還有部分企業(yè)雖然對外告知公眾，公允價值計量相關(guān)信息，但也只是告知一小部分。并沒有全面告知評估時采用參數(shù)、方法等相關(guān)信息。對外報告顯示信息是否弄虛作假。企業(yè)對位披露為什么有此類現(xiàn)象存在，這不得不引起我們分析討論。

由于政策引導(dǎo)，我國現(xiàn)行會計相關(guān)基本規(guī)定，允許企業(yè)對投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)，使用公允價值計量其價值。但很多企業(yè)都不太愿意采取該模式。因為公允計量有太多局限性。準則對于其使用制定了若干條件。這就導(dǎo)致該計量模式發(fā)展推廣受限，雖然基本準則是結(jié)合我國實情編制。但是對于市場經(jīng)濟改革下的企業(yè)，在發(fā)展規(guī)劃上還是比較保守謹慎。因此更傾向選擇成本計量模式。金融中心城市香港，還有澳大利亞等境外企業(yè)，它們根據(jù)會計準則，對于投資性主導(dǎo)房地產(chǎn)核算，必定首選公允價值核算。這不僅符合當(dāng)前市場發(fā)展規(guī)律，更能提升會計數(shù)據(jù)質(zhì)量。所以，相關(guān)部門應(yīng)該大力推廣，鼓勵企業(yè)選擇公允價值核算，實現(xiàn)與國際接軌。（作者單位為鄭州大學(xué)西亞斯國際學(xué)院）