房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的調(diào)控措施

矯山紅

以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，國家正在采取各種措施鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時，也不斷意識到這個行業(yè)在發(fā)展過程中給中國經(jīng)濟帶來的負面影響，從而為了促進其更加良性發(fā)展，政府正著手對其進行一定程度的政策調(diào)控。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

習(xí)總書記在十九大報告中指出我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的重大論斷。解決不平衡不充分的矛盾，滿足人民對美好生活的需要，既是國家制定新時代大政方針的出發(fā)點落腳點，也是對各行各業(yè)發(fā)展提出的總要求。自城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，取得了巨大成就，住房短缺狀況得到根本改變，實現(xiàn)了從到“優(yōu)房階段”的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡不充分的矛盾依然很多。

2017年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏，從年初差異化供地開始，到強調(diào)房子的居住屬性。短期內(nèi)調(diào)控政策持續(xù)收緊，熱點城市開發(fā)商都相繼面臨限購、限貸、限價、限售、限商五大壓力。2018年又是充滿挑戰(zhàn)的一年，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預(yù)計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長，從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。

未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時也適度拉動總需求。

預(yù)計租賃住房制度將進一步做實，如選取一二線土地財政依賴度低的城市試點，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待，從而繼續(xù)拉動一二線房地產(chǎn)投資。

持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來3年每年仍能帶來2.3億平米的去庫存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

二、近期我國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國家嚴管政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷態(tài)勢在政府的推動下形成，國企房地產(chǎn)商與民營房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國家政策的推動下開始逐鹿中原。

（二）競爭將會更加激烈：越來越多的企業(yè)扎堆進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于住宅地產(chǎn)限購政策的影響，僅2016年一年就有34家企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)社會資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，2018年各類資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。各類資本企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將會加據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭。

（三）2018年供給端改善主要需要關(guān)注到兩點，首先，政策在預(yù)售環(huán)節(jié)以及限價方面存在寬松的可能性，會對供給產(chǎn)生積極影響（但傾向于認為2018年政策放松的概率較低）；與政策寬松帶來供給改善相比，更應(yīng)該關(guān)注即使在政策不放松的情況下，房企出于現(xiàn)金流考慮也會加大推盤力度，帶來供給端放量，由此推動成交邊際好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，需要指出的是，隨著供給端放量，市場當(dāng)前的供需弱平衡會逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o過剩，市場也將變成由需求單邊主導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展調(diào)控措施

（一）今后政府將嚴格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量。政府將根據(jù)商品房的市場需求量，來確定土地的供應(yīng)總量，避免盲目擴大商品房開發(fā)規(guī)模，要強化地方政府的職責(zé)，通過土地的垂直管理抑制其過分投資的沖動，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征因地制宜的發(fā)展經(jīng)濟，避免不顧當(dāng)?shù)貙嶋H情況，爭相構(gòu)建以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化布局著眼，把房地產(chǎn)業(yè)放到適當(dāng)位置上加以發(fā)展。唯有如此，才能從根本上穩(wěn)定地價、房價，開發(fā)商、投資者和消費者等市場主體才會有投資信心。

（二）加強對重點城市強化短期調(diào)控。2017下半年以來，各地房地產(chǎn)市場掀起新一輪調(diào)控?zé)岢?，新政出臺之密集讓人目不暇接。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有包括大連、昆明、杭州、長沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內(nèi)的10多個城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策?！翱傮w而言，這一輪樓市調(diào)控政策是此前相關(guān)政策的延續(xù)和深化?！敝袊笖?shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍接受經(jīng)濟日報記者采訪時表示，一方面未出臺限制性政策的市縣開始加入調(diào)控行列，如大連市、阜南縣等。另一方面，已出臺住房限制性政策的城市，對現(xiàn)行政策進行深化，如海南升級最嚴調(diào)控，深圳“三價合一”，杭州、西安將實施搖號買房政策。這些政策都是針對當(dāng)下市場運行過程中存在的問題而出臺的。

（三）堅持房地產(chǎn)金融服務(wù)實體經(jīng)濟的發(fā)展方向。 實體經(jīng)濟是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟活動。虛擬經(jīng)濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的"影子經(jīng)濟"。我國房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓(xùn)。始終要堅持以金融經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，落實依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動其轉(zhuǎn)型升級，最終促進房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

（四）對房地產(chǎn)稅收政策進行調(diào)控。房地產(chǎn)稅收的調(diào)控是一種間接調(diào)控，而非直接調(diào)控。在稅收調(diào)控活動中，國家并不是直接規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的社會經(jīng)濟活動方向和規(guī)模，也不是借助國家權(quán)力強迫人們必須采取什么樣的開發(fā)或購買行為，而是通過相關(guān)稅收政策影響特定納稅人的收入水平，進而誘導(dǎo)其經(jīng)濟活動的方向和規(guī)模發(fā)生變化，使之與國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向相吻合。（作者單位為貴州交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院）