房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細化管理

劉澤

【摘要】在新一輪的房產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)受到較大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長、受市場變化影響大等特點。因此，管理和控制房地產(chǎn)成本是一項非常重要的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定和持久發(fā)展起到舉足輕重的作用。然而，從目前實際情況來看，房地產(chǎn)成本控制方面還存在諸多問題，相關企業(yè)必須要對這些問題進行分析，在此基礎上實施精細化處理，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)成本控制；突出問題；精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代隨著消費者越來越理性的購房和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已經(jīng)成為過去式，但是房地產(chǎn)的各項成本與費用并沒有因此而降低，尤其是高額的拿地成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)風險因此而加劇。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中獲得競爭優(yōu)勢，必須要針對房地產(chǎn)成本進行精細化管理，通過對成本的有效管理降低企業(yè)的運營成本，從而提升企業(yè)的風險承受力和自身競爭力。本文首先就房地產(chǎn)成本控制中突出的問題進行分析，在此基礎上就精細化管理策略展開論述。

1、房地產(chǎn)成本控制的突出問題

1.1房地產(chǎn)成本控制體系不完善

在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，對其成本控制效果進行最終核查的手段是財務決算，這也是房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制管理工作進行確認的重要組成部分。然而，從目前實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身存在管理漏洞，導致預算和財務工作不能有效銜接，在實際工作過程中，財務工作人員為了對相關問題進行規(guī)避而簡化工作，不能具體分析財務數(shù)據(jù)，只是機械地將成本數(shù)據(jù)向財務數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移，導致財務預算數(shù)據(jù)表現(xiàn)出較好的狀況但是卻將大量的資金浪費遮掩起來。加上有關管理人員本身的專業(yè)能力和素質(zhì)水平較低，企業(yè)財務管理上存在漏洞，導致有關制度如同虛設[1]。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系還不夠全面系統(tǒng)，這是房地產(chǎn)車成本控制中比較突出的問題。

1.2房地產(chǎn)施工現(xiàn)場管理效率低

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個涉及人員、涉及部門比較多且耗時比較長的產(chǎn)業(yè)，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度，特別是房地產(chǎn)施工現(xiàn)場的管理。一般情況下，對于建筑項目成本管理來說，房地產(chǎn)企業(yè)通常采取動態(tài)管理方式[2]。換言之，只要保證在預期目標成本范圍內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟和質(zhì)量雙豐收即可。但實際上，由于施工單位與設計部門配合度較差、施工組織規(guī)劃質(zhì)量差、施工現(xiàn)場混亂、現(xiàn)場管理水平低等各種原因，工程項目實際施工與預期目標相偏離，實際成本遠遠超出了最初的預算成本。加上動態(tài)管理方式跟蹤不及時等各種因素，不能對施工現(xiàn)場成本管理進行及時更新，會計信息處理工作滯后，成本動態(tài)情況無法及時反饋，一系列的成本管理問題因此而出現(xiàn)，導致成本管理整體效率偏低。

1.3房地產(chǎn)成本控制無法實現(xiàn)最優(yōu)化

在最近幾十年，由于城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得空前的發(fā)展。然而，很多的房地產(chǎn)企業(yè)跟風隨流盲目購買地皮，在購買地皮之前沒有對其進行充分的研究，尤其對項目周圍隔離帶、垃圾處理、景觀、市政要求等諸多事務，往往缺少全面深入的調(diào)查。這種情況下，很多項目在規(guī)劃和設計好之后遇到各種困難和阻礙，設計方案不得已需要修改，但是成本控制管理工作卻難以跟上變革速度，導致很多的建筑工程材料因此而浪費，最終導致房地產(chǎn)成本控制失效，超出最開始的預算。

2、房地產(chǎn)成本控制的精細化管理策略

2.1加強對項目全過程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目包含多項內(nèi)容，主要有立項、規(guī)劃、設計、施工、竣工以及銷售等。房地產(chǎn)的成本控制不是針對某一項或者某一個環(huán)節(jié)的控制，而是針對全過程的控制，只有這樣才能保證整個項目成本在預算成本范圍內(nèi)。

首先，在立項環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)不要輕易購買地皮，而是指派專業(yè)工作人員進行有效且全面的調(diào)研，結(jié)合現(xiàn)場實際情況建立投資評估體系，并且邀請專業(yè)的人才開展研討會，只有全面掌握地皮及其周邊信息才能進行下一步的規(guī)劃。

其次，在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合客戶要求調(diào)查以及市場需求調(diào)查結(jié)果確立具體的方案，既要達到高盈利的目標，同時還要考慮到成本的最大化節(jié)約。

除此之外，在施工環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強施工現(xiàn)場的管理，確保所有的施工成本都在預算成本范圍之內(nèi)，避免或者最大化降低成本浪費[3]。

2.2增強成本管理意識并更新管控理念

在房地產(chǎn)企業(yè)中，要想對成本控制進行有效管理，必須要針對有關財務人員成本管理進行教育和宣傳，轉(zhuǎn)變其傳統(tǒng)的管理理念，大力發(fā)展新技術、新觀念成本管理思想，使其具備新型成本管控理念和較強的成本管理意識。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在投資新項目之前要對其成本范圍進行合理估算，特別是拿地成本的估算，應當讓多個部門相互配合，充分考慮到垃圾處理、景觀改造、地理位置建設等各項成本，防止后期項目開發(fā)超出預算，在此基礎上建立投資決策分析指標，確保估算成本的準確性。

2.3運用互聯(lián)網(wǎng)技術建立信息化成本管理系統(tǒng)

對房地產(chǎn)成本管理工作而言，成本管理系統(tǒng)的完善性起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)可以運用如今發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)技術，通過其資源共享的特征建立信息化成本管理系統(tǒng)，確保其時效性，實現(xiàn)成本控制的動態(tài)化管理，保證項目開發(fā)過程中各項信息都能得到及時的反饋。信息的及時更新可以避免實際成本的超支，從而實現(xiàn)成本控制管理的系統(tǒng)化、科學化和規(guī)范化。除此之外，一旦推行了管理系統(tǒng)， 對于流程之外的成本支出和費用支出則選擇拒絕，除非經(jīng)過審核和批準之后，否則一律不能支出。

結(jié)論：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)難度的與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長久的發(fā)展必須要對成本控制進行精細化管理，找出現(xiàn)階段成本控制管理中存在的問題并采取相應的解決措施，在此基礎上促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]林建琰.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細化管理[J].中國國際財經(jīng)（中英文）.2017（13）：221-222.

[2]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].江西建材.2017（01）：43-44.

[3]南春瑛.探討精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應用[J].中國外資.2013（15）：92-93.