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      關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管的對策研究

      2018-05-14 14:58:27黃玉葉
      關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管

      黃玉葉

      【摘要】房地產(chǎn)交易是一種具有法律效應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易,在我國多樣化、金融化的房地產(chǎn)交易市場的大前提下,市場監(jiān)管漏洞頻出,面臨著金融、操作多重風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)交易市場秩序,保持市場平穩(wěn)發(fā)展,本文從房地產(chǎn)交易市場風(fēng)險(xiǎn)著手,分析我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管政策,結(jié)果當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,從資金、行業(yè)兩個監(jiān)管角度,從不同城市群角度出發(fā),提出加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管力度的諸多辦法。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易市場;資金監(jiān)管;行業(yè)監(jiān)管;差別化調(diào)控

      1、我國房地產(chǎn)交易市場規(guī)則及現(xiàn)狀

      把房屋的所屬權(quán)、土地的使用權(quán)及附屬權(quán)益通過法定程序轉(zhuǎn)讓給他人的行為,稱之為房地產(chǎn)交易,交易對象可能是個人、企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商或房屋中介公司等,因?yàn)槠浣灰踪Y金巨大、交易手續(xù)繁雜、交易周期冗長等因素,我國房地產(chǎn)交易平臺的多樣化成為一大顯著特征。在“房子是用來住的,不是用來炒的”的方針指導(dǎo)下,政策角度,在城市群的調(diào)控場內(nèi),政府深化調(diào)控,形成“高端市場、中端支持、低端保障”的發(fā)展格局,同時完善長效機(jī)制建設(shè);成交量上,在當(dāng)前政策和棚改貨幣化環(huán)境下,一線重點(diǎn)城市成交量縮減,價(jià)格下降,三四線城市成交量回升,市場趨于穩(wěn)定;土地方面,土地成交量回升,緩解目前住宅用地供需壓力;企業(yè)角度,以萬科、恒大、保利、碧桂園等為首的我國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)業(yè)績不斷創(chuàng)新高,市場占有率穩(wěn)步提升,中小型企業(yè)兼并重組現(xiàn)狀頻繁。

      2、我國房地產(chǎn)交易市場風(fēng)險(xiǎn)

      2.1金融風(fēng)險(xiǎn)

      中國房地產(chǎn)市場起步較晚,但發(fā)展迅速,這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場不良發(fā)育較嚴(yán)重,主要體現(xiàn)在交易利潤率高達(dá)40%,遠(yuǎn)超過正常水平,造成房價(jià)虛高,市場泡沫化,不利于市場可持續(xù)發(fā)展;同時金融監(jiān)管、物價(jià)上漲、去杠桿政策、外圍貨幣環(huán)境對人民幣匯率的影響仍然存在,短期內(nèi)貨幣政策仍不放松;隨著大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型高端住宅,中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供給不足,高端住宅則供大于求,市場供需關(guān)系不平衡;部分地方政府房地產(chǎn)交易程序不合規(guī)、購房者惡性炒房,拉高房價(jià),市場秩序被打亂,違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律,不利于穩(wěn)定、可持續(xù)性發(fā)展;隨著按揭買房盛行,房地產(chǎn)金融信貸比例過高,商業(yè)銀行間惡性競爭過度。

      2.2操作風(fēng)險(xiǎn)

      房地產(chǎn)交易過程中的操作風(fēng)險(xiǎn)包括交易主體風(fēng)險(xiǎn)和交易制度風(fēng)險(xiǎn)。交易主體分析主要為房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)、業(yè)務(wù)模式不規(guī)范,包括不良開發(fā)商為了自身利益,不按國家標(biāo)準(zhǔn)施工建造,房屋質(zhì)不合格,虛假廣告欺瞞消費(fèi)者、房地產(chǎn)中介公司操作不合規(guī),利用信息差違法套利,非法買賣房屋、購房者法律意識薄弱,交易過程不謹(jǐn)慎,維權(quán)意識不強(qiáng)、炒房現(xiàn)象頻發(fā)市場泡沫嚴(yán)重等原因。交易制度風(fēng)險(xiǎn)主要因?yàn)樵谧〗ú肯掳l(fā)的關(guān)于加強(qiáng)我國房地產(chǎn)交易管理的文件指導(dǎo)下,地區(qū)間關(guān)于房地產(chǎn)交易管理落實(shí)程度不一,未形成完整統(tǒng)一的管理體系,進(jìn)而導(dǎo)致了政府對市場的調(diào)控失靈;。

      3、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管的對策

      3.1資金監(jiān)管

      據(jù)統(tǒng)計(jì),我國目前房地產(chǎn)交易市場資金監(jiān)管主要有新建預(yù)售房和存量房兩種資金監(jiān)管模式。其中,預(yù)售房監(jiān)管主體有政府、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行四種;存量房則分為政府、商業(yè)銀行和第三方分別設(shè)立監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。采取由新建預(yù)售房和存量房兩種監(jiān)管模式并行,由政府作為主體監(jiān)管為當(dāng)前最佳監(jiān)管模式。但是因?yàn)楦鞯刭Y金監(jiān)管模式多樣,房地產(chǎn)交易流程復(fù)雜,但并沒有現(xiàn)行有效的法律對資金監(jiān)管進(jìn)行約束,資金監(jiān)管沒有統(tǒng)一完善的管理體系,沒有明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu),這也就造成了資金監(jiān)管不力等原因。

      3.1.1加強(qiáng)法律約束

      現(xiàn)今推行的《城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房管法》 )中關(guān)于資金監(jiān)管的規(guī)定未根據(jù)新建預(yù)售房和存量房兩種監(jiān)管模式明確資金監(jiān)管模式等具體條款,造成各交易主體權(quán)責(zé)不明確等問題。要從根本上解決目前資金監(jiān)管制度的問題,首先必須完善《房管法》,設(shè)立統(tǒng)一有效的法律來約束兩種監(jiān)管模式下的資金監(jiān)管。

      3.1.2建立專門機(jī)構(gòu)

      上文所述,政府監(jiān)管為最適應(yīng)我國國情的監(jiān)管模式,在政府作為監(jiān)管主體的模式下,政府應(yīng)建立專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu),明確統(tǒng)一監(jiān)管部門,實(shí)現(xiàn)監(jiān)管服務(wù)權(quán)責(zé)統(tǒng)一,同時方便從國家層面對各省市縣房地產(chǎn)交易進(jìn)行資金監(jiān)管。

      3.1.3網(wǎng)絡(luò)實(shí)時監(jiān)管

      互聯(lián)網(wǎng)時代下,房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管也應(yīng)順應(yīng)時代,結(jié)合網(wǎng)絡(luò),建立資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng),與銷售系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)、公積金系統(tǒng)、銀聯(lián)等業(yè)務(wù)實(shí)時信息同步,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易全程動態(tài)監(jiān)管,以此保證資金監(jiān)管時效性,實(shí)時監(jiān)督房屋交易情況,透明化資金監(jiān)管流程,實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量的有效資金監(jiān)管。同時通過附屬管理系統(tǒng),加強(qiáng)對政府部門工作人員操作風(fēng)險(xiǎn)的防控,并有利于利用交易數(shù)據(jù)進(jìn)行市場分析。

      3.1.4加強(qiáng)內(nèi)部控制

      從國家層次建立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管后,還需保證機(jī)構(gòu)內(nèi)部權(quán)責(zé)分明,加強(qiáng)內(nèi)部控制。筆者認(rèn)為,監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)保持與銀聯(lián)、商業(yè)銀行之間的信息共享,及時進(jìn)行資金核算;可以通過設(shè)立內(nèi)部控制部門,定期審核資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)工作;同時資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)崗位人員管理,合理分配崗位職責(zé),崗位權(quán)力應(yīng)形成內(nèi)部牽制,避免權(quán)力集中; 并且崗位間應(yīng)實(shí)行輪崗制度和責(zé)任追溯制,尤其是重要財(cái)務(wù)崗位;最后,監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)引入社會監(jiān)督,建立“審計(jì)部門-內(nèi)部控制部門-社會群眾”的多層次監(jiān)管模式。

      3.1.5健全風(fēng)控體系

      資金安全也是資金監(jiān)管過程中的風(fēng)險(xiǎn)所在,健全風(fēng)控體系要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)識別風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)和及時止損,結(jié)合這些要求,在保證資金來源的前提下,通過交易資金存管利息差的沉淀資金作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是可行有效的風(fēng)控方法,必要時防控風(fēng)險(xiǎn),彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)的同時,還能不給政府增加財(cái)政負(fù)擔(dān)。

      3.2行業(yè)監(jiān)管

      在多元化的社會經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)下,我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向金融化,我國的房地產(chǎn)交易市場仍存在監(jiān)管部門監(jiān)管措施覆蓋面不全造成交易主體、交易流程中存在有部分不合規(guī)行為,消費(fèi)者權(quán)利不受保障等問題,行業(yè)監(jiān)管勢在必行。

      3.2.1完善法治制度

      任何時候,法律是約束民事責(zé)任人處事的標(biāo)準(zhǔn)和底線,但我國房地產(chǎn)交易市場的相關(guān)法律還存在一些漏洞與不足之處,為防不法分子鉆法律的空子,有效的對交易市場進(jìn)行監(jiān)管,應(yīng)該完善現(xiàn)行法律,對交易流程中交易合同、產(chǎn)權(quán)過戶、產(chǎn)權(quán)限購等實(shí)施法律約束,嚴(yán)格控制房地產(chǎn)交易合法合規(guī)性,對于交易市場中的違規(guī)違法行為,用法律的武器依法監(jiān)督、依法懲戒,保持房地產(chǎn)市場良性交易。

      3.2.2政府約束,加強(qiáng)監(jiān)督

      政府部門對房地產(chǎn)交易的監(jiān)管應(yīng)該發(fā)揮其主導(dǎo)作用,目前正處于建設(shè)政府調(diào)控長效機(jī)制重要時期,逐漸建立的中長期市場環(huán)境下,仍然應(yīng)該以“房子是用來住的,不是用來炒的”為前提,持續(xù)穩(wěn)定不動搖的保持政府差別化調(diào)控,對不同的城市群采取不同的調(diào)控政策。對重點(diǎn)城市群,采用棚改攻堅(jiān)計(jì)劃,關(guān)注低收入人群住房困難問題,擴(kuò)大保障人群范圍,加大公租房支持力度,建立維護(hù)重點(diǎn)城市群住房租賃市場,對二三線城市群,保障自住住宅購房需求,支持共有產(chǎn)權(quán),同時控制房屋銷售,限制一人多房的炒房行為,建立完善的多主體供給、多渠道保障、租購并行的住房制度,穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場,降低市場泡沫風(fēng)險(xiǎn),加快住房制度改革,改善民生經(jīng)濟(jì)。

      同時應(yīng)從上到下形成完整有效系統(tǒng)的監(jiān)管體系,設(shè)置各級職能部門監(jiān)管,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),嚴(yán)格審查開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營狀況、交易活動,用法律約束其合法合規(guī)性;建立投訴、舉報(bào)制度,舉報(bào)有獎,對違法違規(guī)行為依法懲戒通報(bào),樹立政府威信力;設(shè)立紀(jì)檢部門,加強(qiáng)巡查,定時集中審核房地產(chǎn)交易過程中各政府部門工作,進(jìn)行有效內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,防止內(nèi)部腐敗,對違法違規(guī)行為進(jìn)行通報(bào),以示警戒,從各個角度凈化房地產(chǎn)交易市場風(fēng)氣,形成良性交易市場。

      3.2.3提高交易主體綜合素質(zhì)

      房地產(chǎn)交易市場交易主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、購買者,提升其綜合素質(zhì),監(jiān)管部門首先應(yīng)強(qiáng)化其道德素質(zhì),必要時通過培訓(xùn)教育手段,采取崗前培訓(xùn)、定期學(xué)習(xí)等方式,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)樹立誠信經(jīng)營觀念,提高其思想道德素養(yǎng),針對不誠信不道德交易行為,及時懲戒整改,并建立信用管理制度,聯(lián)合商業(yè)銀行等部門共享信用記錄,有效整頓房地產(chǎn)交易市場秩序。

      3.2.4建立市場信息公開體系

      建立市場信息公開體系,要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)及時匯總交易信息,政府各部門間實(shí)時信息共享,及時整改不合規(guī)行為,保證安全交易;同時,監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期將各部門整合的土地、房價(jià)變動等市場交易信息、監(jiān)管懲戒不合規(guī)行為等向社會公眾公開,防止信息差導(dǎo)致的欺詐交易,向公眾傳遞正確的輿論導(dǎo)向,確保市場信息公開透明、政策實(shí)施公開透明、政府監(jiān)管公開透明。

      結(jié)語:

      我國房地產(chǎn)交易市場處在蓬勃發(fā)展階段,但存在著經(jīng)濟(jì)、民生多重風(fēng)險(xiǎn),眾多風(fēng)險(xiǎn)因素不同程度的影響交易市場秩序,從而損害消費(fèi)者權(quán)益,影響我國房地產(chǎn)市場有序發(fā)展,所以加強(qiáng)市場監(jiān)管是時代需求下的產(chǎn)物。必須將市場監(jiān)管落實(shí)到法律、政府、交易主體、社會輿論監(jiān)督上,多方施壓,多管齊下,充分發(fā)揮監(jiān)管的職責(zé)作用,加強(qiáng)事中、事后監(jiān)管,果斷懲戒不合規(guī)行為,同時,在以后的工作中,監(jiān)管部門應(yīng)不斷總結(jié),發(fā)現(xiàn)問題,不斷完善加強(qiáng)監(jiān)管制度,有效規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展,保持有序的房地產(chǎn)交易市場。

      參考文獻(xiàn):

      [1]梁方勤.簡析房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2018(01):367.

      [2]陳祖愿.我國房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管模式比較研究[D].天津師范大學(xué),2015.

      [3]朱志慧.房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范對策研究[J].北方經(jīng)貿(mào),2017(04):116-117.

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