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    房產(chǎn)測繪分攤方法以及房產(chǎn)面積的質量控制探究

    2018-05-14 14:58陳恩建
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2018年11期
    關鍵詞:房產(chǎn)測繪控制

    【摘要】房產(chǎn)測繪中最主要的工作就是房產(chǎn)面積的測量和計算,而房產(chǎn)面積的測量和計算又關系著產(chǎn)權證的辦理、以及房產(chǎn)買賣等內容。為此,在房產(chǎn)測繪中,加強房產(chǎn)面積測量質量是尤為重要的。在本文作者通過對房產(chǎn)測繪分攤方法,以及影響房產(chǎn)面積測繪質量因素的介紹,試圖找出控制測繪質量的具體措施。

    【關鍵詞】房產(chǎn)測繪;分攤法;房產(chǎn)面積;控制

    由于房屋構造的不同,其采用的分攤方法也不同,相應的測量結果也存在差異。不過現(xiàn)階段在房產(chǎn)測繪中,其房產(chǎn)面積質量卻受到技術、人員以及制度等問題的制約,削弱了房產(chǎn)面積質量的有效性。為此,必須找出其中存在的問題,并有針對性的制定解決措施,確保房產(chǎn)面積的質量,維護用戶的權益。

    1、房產(chǎn)面積測繪的概念

    建筑面積是由建筑內部面積以及公攤面積兩部分組成的。內部面積屬于用戶私有的,是由室內面積、墻體面積和陽臺面積這三部分構成。而公攤面積大多指的是公共空間的面積,如樓梯、電梯、走廊、公共門廳等。此外,建筑內部的一些公共用房,管理用房等也可被看作是公攤面積。在房產(chǎn)面積測繪中,其建筑面積的公攤系數(shù)也是最為重要的一項內容,其計算結果是通過公攤面積和套內面積相除得出的,不過在計算過程中,需要注意的是,建筑面積的公攤系數(shù)是針對于獨立的建筑而言的,并不是固定不變的。

    2、房產(chǎn)測繪的主要作用

    2.1房產(chǎn)測繪與用戶的利益相連

    房產(chǎn)測繪是產(chǎn)權戶籍管理人員用來維護用戶合法權益的重要保障,且其自身具有一套較為完善的操作流程;其次,房產(chǎn)測繪一方面可以解決用戶之間存在的房產(chǎn)糾紛問題,另一方面還可以對建筑進行嚴格的審核,確保其不存在違章建設或者違章占地的情況??梢哉f房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)證的重要組成部分,是維護人們合法權益的重要依據(jù)。

    2.2保證房產(chǎn)市場正常運轉

    房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測繪的重要組成部分,也是房產(chǎn)測量的主要內容之一。很多用戶對房屋面積的了解不是十分全面,在購房時,很容易受到銷售者的影響,而產(chǎn)生錯誤的理解和判斷,甚至有些房產(chǎn)中介為了獲得較高的經(jīng)濟效益,會在面積的概念上進行改動,導致用戶自身利益受損。而房產(chǎn)測繪則可以減少上述情況的發(fā)生,防止糾紛的生成,從而保證用戶的合法權益,促進房產(chǎn)市場的正常運轉。

    3、房產(chǎn)測繪分攤法

    分攤法就是利用房產(chǎn)面積的比例進行房產(chǎn)面積分攤計算,其是按照使用人員的情況實行的合理分攤。通常情況下,按照常用的分攤情況,可以將房產(chǎn)面積分為以下幾種:

    ①普通住宅樓。其在房產(chǎn)面積分攤計算上相對比較簡單,只需要對獨棟的建筑實行分攤計算即可。

    ②普通商用樓。同普通住宅樓相比,其分攤計算相對比較復雜一些。這種類型的建筑功能較為多樣,且其中還涉及到很多的公共區(qū)域分攤,所以對于樓梯這些公用的公共設施,勢必要分攤給每位用戶,而設備房則是歸一層管理。

    ③綜合樓。這種建筑的用途比較廣泛,在分攤過程中很容易出現(xiàn)交叉分攤的情況,相對就更為復雜。

    此外,在建筑中,洗手間之類的公用空間,其可能會供好幾層的用戶使用,因此不能使用層共或者區(qū)共等方式進行分攤計算。且大多是采用自定義分攤方式計算的,并根據(jù)其用戶以及類型的不同,進行自定義分攤,從而有效提升分攤的合理性,可行性。

    4、房產(chǎn)面積質量控制的具體措施

    4.1完善房產(chǎn)測繪制度的建立,規(guī)范測繪市場運行的標準化

    1)在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中,政府也提出了簡政放權的政策,將房產(chǎn)測繪工作從房產(chǎn)管理部門中分割出來,并引進一些具有專業(yè)測繪器具展開房產(chǎn)測繪工作,增大市場競爭力。

    2)在房產(chǎn)測繪工作時,測繪人員需制定科學合理的流程規(guī)劃書,以確保測繪工作的有序進行,提升測繪工作的質量和效果。同時在制定房產(chǎn)測繪流程方案時,還可以將質量檢查融入到每個環(huán)節(jié)的工作中去,達到控制測繪質量,加強測量效果的目的。

    3)建立測繪人員的培訓制度,優(yōu)化員工的專業(yè)水平。測繪技術是保證測繪工作開展的基礎,也是促進企業(yè)發(fā)展的動力。為此,企業(yè)應對技術水平較差的員工予以定期的培訓和考核,以改善員工自身的能力水平。

    4.2保證資料收集的準確性,加大圖紙檢查力度

    1)資料的收集和圖紙的審核是提升房產(chǎn)面積質量的基礎因素。因此在實際的工作中,先要對圖紙進行嚴格的審核,保證其符合標準的要求,同時還要細致的檢查圖紙的內容,加強圖紙設計的全面性。

    2)為了加快數(shù)據(jù)翻查的效率,在提交圖紙時,應保持其完整性。

    3)向測繪部門提交的相關材料中,重點注意建筑的總體平面圖、工程規(guī)劃許可證、房屋配套設施的設計及其功能和土地出讓合同。

    4.3掌握房屋計算面積的部位

    在房屋面積測算時,為了增強其準確性,測繪人員需按照國家的相關規(guī)定,對房屋進行全面、半面積以及不計算面積部位的確認。全面積的計算是指房屋處在一個封閉的狀態(tài)內。而處在半敞開狀態(tài)下的建筑,如果其共有部分大多都處在建筑主體結構內,其可以按照全面積來計算;但是如果共有部分是在建筑主體結構之外,則按照半面積的方式完成計算。

    4.4對外業(yè)質量進行嚴格的把控

    首先,按照測繪流程規(guī)劃書,對房屋的邊長、墻體厚度以及特征點部位開展測量工作;其次,逐棟、逐層的完成測繪工作;最后,將丈量的邊長同設計圖進行比對,誤差如果較小,則可按設計圖的尺寸進行計算。

    4.5加強業(yè)內數(shù)據(jù)的管理力度

    由于業(yè)內需要整理的數(shù)據(jù)較多,為計算工作帶來了很大的困難,很容易導致計算結果存在誤差,所以在業(yè)內作業(yè)時,一是按照房產(chǎn)測量規(guī)范的具體要求進行分層分戶土的設計。尤其是在利用相應軟件實行計算時,要保證尺寸、面塊屬性、圖層等符合具體要求。二是準確的規(guī)劃分攤中的面積塊,并合理的選擇分攤類型。三是在計算完房產(chǎn)面積后,要通過反復對比的方式對其細致的審核,這樣可以減少誤差的產(chǎn)生幾率。

    結語:

    房產(chǎn)測繪的真實性、可靠性對房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益有著重要的影響,同時也對用戶的自身利益存在一定的制約。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,買房已經(jīng)成為人們投資的一部分,這也使得人們對房屋面積的重視度越來越高,所以相關人員有必要加強房產(chǎn)測繪質量,在嚴格控制測繪效果的同時,也應合理的選用測繪方式,進而提高測繪質量,減少不必要的經(jīng)濟損失。

    參考文獻:

    [1]梁超.房產(chǎn)測繪分攤方法以及房產(chǎn)面積的質量控制分析[J].住宅與房地產(chǎn),2017(32).

    [2]陳輝.淺議房產(chǎn)測繪中測繪面積的質量控制對策[J].建材與裝飾,2018(20).

    作者簡介:

    陳恩建,湖州市南潯創(chuàng)業(yè)測繪與土地規(guī)劃院股份有限公司,浙江湖州。

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