馮玉珍
【摘要】房地產(chǎn)是關(guān)乎民生的大計(jì),在“十三五”規(guī)劃中,全國各地政府均對(duì)保障性住房給予了高度重視,也相繼出臺(tái)了推動(dòng)保障性住房建設(shè)的政策措施,來改善中低收入人群的住房條件。不過,保障性住房與商品房建設(shè)格局在我國已經(jīng)基本形成,兩者的協(xié)同問題依然突出。如生產(chǎn)領(lǐng)域商品房房價(jià)畸高不下,保障性住房推進(jìn)緩慢;交易領(lǐng)域,商品房投資過度,保障性住房供給不足帶來結(jié)構(gòu)性失衡。為此,著力從規(guī)劃、土地、財(cái)政、法律、制度等方面提出改進(jìn)對(duì)策。
【關(guān)鍵詞】保障性住房;商品房建設(shè);協(xié)同發(fā)展
中共中央十八屆三中全會(huì)通過的《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出“建立更加公平可持續(xù)的社會(huì)保障制度,健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。“十三五”規(guī)劃也著力針對(duì)低收入人群制定國家保障性住房發(fā)展規(guī)劃,來改善中低收入人群的住房條件。住房是關(guān)乎民生的重要大計(jì),盡管我國出臺(tái)了一系列關(guān)于廉租房、經(jīng)適房,以及針對(duì)購買力不強(qiáng)的中低收入人群首次置業(yè)的限價(jià)房等政策,但保障性住房與商品房建設(shè)之間的矛盾問題依然突出,如土地供應(yīng)不足、政策執(zhí)行不到位,法律制度不完善,使得保障性住房建設(shè)推進(jìn)受挫。
1、保障性住房與商品房建設(shè)現(xiàn)狀
自2008年中央全面啟動(dòng)保障性安居工程以來,我國保障性住房建設(shè)工作取得良好成就,特別是在廉租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)適房建設(shè)等方面取得了階段性進(jìn)展,也為推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)性調(diào)整、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。“十二五”期間,我國保障性住房建設(shè)投入力度不斷增加,政府主導(dǎo)、全社會(huì)參與的中國特色住房保障機(jī)制不斷完善,保障性住房建設(shè)實(shí)際開工量均超于計(jì)劃量,但從側(cè)面也凸顯出保障性住房建設(shè)的緊迫性。最近十多年,我國商品房建設(shè)“如火如荼”,盡管國家在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控上對(duì)商品房建設(shè)給予了干預(yù),但商品房價(jià)格仍然“高歌猛進(jìn)”。當(dāng)下,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)各城市住房供需變化日趨嚴(yán)重。一方面,一二線城市供求緊張,二三線城市庫存積壓嚴(yán)重;另一方面房企盈利空間呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì),房企信貸支撐能力下降,由此帶來的保障性住房與商品房建設(shè)協(xié)同矛盾更趨突出。
2、保障性住房與商品房建設(shè)的協(xié)同難題
2.1生產(chǎn)領(lǐng)域
綜觀全國各主要城市保障性住房建設(shè)進(jìn)程,保障性住房選址較為偏僻,遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域,使得居民生活便利性不夠,增加生活成本,也給居民就業(yè)帶來諸多難題。一些低收入人群,之所以放棄保障性住房申請(qǐng)資格,與就業(yè)、子女上學(xué)、交通成本等都有關(guān)系。從這問題也反映了我國在推進(jìn)保障性住房建設(shè)中,地方政府在貫徹保障性住房硬性指標(biāo)中,無法通盤考慮低收入人群的實(shí)際需求,導(dǎo)致過于凸顯政績,誘發(fā)保障性住房建設(shè)漏洞,也給國家財(cái)政帶來極大浪費(fèi)。相反,商品房在生產(chǎn)領(lǐng)域,房企為追求高額利潤,以高層、超高層、套型偏大為主,超出多數(shù)人購房能力;在商品房規(guī)劃上,樓間距過小,材料低劣、有毒有害物質(zhì)排放超標(biāo),還有些商品房緊鄰交通大路,噪音污染嚴(yán)重,綠化率不足等問題。
2.2交易領(lǐng)域
從交易領(lǐng)域來看,保障性住房的突出問題是申請(qǐng)難、審核機(jī)制不完善,對(duì)于少數(shù)人群“搭便車”,可能 誘發(fā)欺瞞等手段來獲取購房便利;同時(shí),流動(dòng)人口大,保障性住房建設(shè)與分配混亂,難以彰顯公平;大城市保障性住房供應(yīng)不足,而中小城市供過于求。對(duì)于商品房,其問題有三。一是房企對(duì)保障性住房建設(shè)熱情不足,而熱衷于高回報(bào)的商品房建設(shè);二是地方政府對(duì)土地出讓金依賴性強(qiáng),使得商品房開發(fā)成本高,刺激房價(jià)上漲;三是商品房市場(chǎng)格局分化嚴(yán)重,保障性住房不足,兩者結(jié)構(gòu)性失衡問題嚴(yán)重。
3、保障性住房與商品房建設(shè)協(xié)同建議
3.1合理規(guī)劃,打通保障性住房與商品房建設(shè)通道
保障性住房與商品房建設(shè)之間的矛盾,需要從合理規(guī)劃、科學(xué)論證中,來規(guī)避兩者的結(jié)構(gòu)性失衡問題。如何打通兩者協(xié)同通道,建議:一是確立保障性住房空間布局,選址要適當(dāng),建議在商品房內(nèi)配建保障性住房,集中建設(shè)保障性住房為輔助模式;二是加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)質(zhì)量、安全隱患進(jìn)行監(jiān)管,防患于未然。三是加強(qiáng)保障性住房制度補(bǔ)貼,特別是貨幣化補(bǔ)償;四是結(jié)合地域?qū)嶋H,科學(xué)預(yù)測(cè)保障性住房與商品房建設(shè)比例,促進(jìn)數(shù)量調(diào)控向結(jié)構(gòu)調(diào)控的轉(zhuǎn)變。五是創(chuàng)新保障性住房房源籌集模式,實(shí)行雙軌制,促進(jìn)保障性住房與商品房兩者的良性轉(zhuǎn)換。
3.2改革土地財(cái)政模式,引入稅制改革
土地財(cái)政稅制改革是平衡保障性住房與商品房建設(shè)矛盾的有效途徑,一方面,發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)高房價(jià)的抑制優(yōu)勢(shì),降低房市泡沫;另一方面,從規(guī)劃房地產(chǎn)稅制改革上,開辟新的穩(wěn)定的稅源,來遏制因地方財(cái)力不足引發(fā)的財(cái)政事權(quán)不對(duì)稱問題,降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。另外,加強(qiáng)房地產(chǎn)稅法建設(shè),借鑒美國房地產(chǎn)稅制模式,來保障城市公共服務(wù)建設(shè)財(cái)源。當(dāng)然,在政府政績考核上,弱化政府對(duì)土地的過渡依賴,強(qiáng)調(diào)政府在公共服務(wù)、宏觀調(diào)控領(lǐng)域的職責(zé)。
3.3完善住房法律制度建設(shè)
從住房法律制度建設(shè)上,著力強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)。一是深化戶籍改革,打破傳統(tǒng)戶籍界限,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戶籍管理模式。如鼓勵(lì)有穩(wěn)定就業(yè)、生活能力的“農(nóng)業(yè)人口”落戶城市,享受城市居民同等待遇和權(quán)利、義務(wù),真正解決因戶籍問題而帶來的人口流動(dòng)問題,化解保障性住房與商品房區(qū)域性結(jié)構(gòu)失調(diào)難題。二是完善保障性住房申請(qǐng)、審核、退出機(jī)制。藉由當(dāng)前保障性住房申請(qǐng)難問題,從制度上來完善低收入人群的審查機(jī)制,協(xié)同民政、公安、銀行等部門的信息資源,提升對(duì)申請(qǐng)者的綜合審查;同時(shí),加強(qiáng)對(duì)保障性住房審核監(jiān)管制度完善,對(duì)申請(qǐng)人、申請(qǐng)審核、公示評(píng)議、動(dòng)態(tài)監(jiān)管,優(yōu)化保障性住房管理流程,提升透明度。
結(jié)語:
考慮到我國保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)協(xié)同難題的地區(qū)性差異,在紓解對(duì)策上,還應(yīng)該進(jìn)行全方位調(diào)查,遵循市場(chǎng)規(guī)律,弱化行政干預(yù),特別是從法律法規(guī)建設(shè)上,來構(gòu)建良好的、均衡的保障性住房與商品房建設(shè)的協(xié)同機(jī)制,促進(jìn)多渠道、分層次房地產(chǎn)規(guī)劃與建設(shè)體系的完善。
參考文獻(xiàn):
[1]張祚,凌旭,周敏,劉艷中.商品房去庫存壓力下的保障性住房建設(shè)思考[J].中國房地產(chǎn),2017(03):38-47.
[2]陳珊.國外城市保障性住房區(qū)位特征及其形成機(jī)制分析[J].住區(qū),2018(01):53-59.