房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新研究

陳肖

【摘要】隨著我國(guó)住房制度的改革和城市化的快速推進(jìn)，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。本文主要論述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)并分析其中存在的問(wèn)題。在最后嘗試提出創(chuàng)新融資渠道的新模式，如開拓保險(xiǎn)資金的融資渠道、REITs融資以及附帶期權(quán)的有息預(yù)付等，以期創(chuàng)造一種高效快捷、可以化解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的融資模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；融資創(chuàng)新；金融投資產(chǎn)品

1、導(dǎo)言

作為資金密集型的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金極少，在融資渠道上，主要是通過(guò)銀行貸款和預(yù)付款，大量的銀行貸款綁架了金融行業(yè)，進(jìn)而增加了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。如何有效的拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，提高資金流動(dòng)性，解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題，已成近年來(lái)的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此，創(chuàng)造一種高效快捷、可以化解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的融資模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)迫在眉睫。

2、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀分析

2.1預(yù)售資金

房地產(chǎn)預(yù)售是最普遍的一種融資方式，包括定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要方式之一就是對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售。但隨著國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的健全，要求房地產(chǎn)企業(yè)需全部交付土地出讓金和投入超過(guò)總投資2 5 %的資金，并辦理預(yù)售許可證等各項(xiàng)證件方可預(yù)售。預(yù)售雖可以將部分市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，但開發(fā)利潤(rùn)會(huì)下降，如果成本控制較差就會(huì)喪失未來(lái)利潤(rùn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，供大于求時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也就難以采用預(yù)售方式籌集資金。

2.2商業(yè)銀行貸款

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行主要提供的貸款有：土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動(dòng)資金、商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房貸款等。銀行貸款從其操作流程的角度而言是房地產(chǎn)企業(yè)最為簡(jiǎn)單易行的融資方式。商業(yè)銀行貸款現(xiàn)已是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行，有的甚至高達(dá)90%多，銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票融資

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金不足，上市可以快速滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，上市融資現(xiàn)在也已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)理想融資渠道。房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上市融資的方式主要為國(guó)內(nèi)主板A 股上市、境外上市和借殼上市。SOHO 中國(guó)、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來(lái)了數(shù)百億身價(jià)，在締造一個(gè)個(gè)富豪傳奇的同時(shí)，也激起了境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市熱潮。

3、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的主要問(wèn)題

3.1預(yù)售額度降低

在國(guó)家堅(jiān)定不移的房地產(chǎn)調(diào)控下，從2011年起，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的成效日益明顯，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)持觀望的態(tài)度，導(dǎo)致定金及預(yù)收款的收回速度明顯下降。定金與預(yù)收款收回增速下降導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難程度隨之加深。

3.2主要依賴商業(yè)銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，其中上市房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。根據(jù)中國(guó)銀行統(tǒng)計(jì)，截至2012年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的19.23%，這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的依賴程度。同時(shí)，由于存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷年高位，銀行貸款規(guī)模有限，且銀行提高了信貸審批條件使得貸款難度加大。自2010年以來(lái)多次加息和銀行上浮貸款利率、征收財(cái)物顧問(wèn)費(fèi)，大幅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

3.3上市發(fā)行股票以及債券融資受阻，成本較高

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資的可能性很小，首發(fā)、增發(fā)、配股和借殼上市等方式已被紛紛叫停。從2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控開始，證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格審查所有涉及房地產(chǎn)行業(yè)的融資重組，要求要先經(jīng)過(guò)國(guó)土部的審核才能通過(guò)，并且發(fā)債融資平均年利率超過(guò)10%，遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)信貸融資，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)債券融資逐步凍結(jié)。

4、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的創(chuàng)新研究

4.1開拓保險(xiǎn)資金的融資渠道

2011年5月13日，上海城投控股與中國(guó)平安保險(xiǎn)公司攜手推出7年期“平安―城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。國(guó)家應(yīng)積極鼓勵(lì)并支持保險(xiǎn)資金參與到房地產(chǎn)投資中，實(shí)現(xiàn)社會(huì)閑散資金的再利用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)和保險(xiǎn)公司聯(lián)系，對(duì)有實(shí)力的保險(xiǎn)公司主動(dòng)開放融資市場(chǎng)，提供保險(xiǎn)資金盈利的保障條件。

4.2擴(kuò)大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）融資的規(guī)模

2009年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“金融國(guó)八條”，作為拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的手段之一，REIS被國(guó)務(wù)院賦予合法身份。引入房地產(chǎn)信托投資基金有利于擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)，有助于分散和降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)物安全，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一和資金短缺的問(wèn)題。

4.3附帶期權(quán)的有息預(yù)付

附帶期權(quán)的有息預(yù)付，其本質(zhì)上是一種特殊的資產(chǎn)證券化，以住房為抵押的債券，但其不參與上市交易，以單位住房為資產(chǎn)標(biāo)的且不可分拆。預(yù)付款是開發(fā)商的重要資金來(lái)源，這種提前預(yù)定的銷售方式類似于“期貨”。開發(fā)商獲得了資金，提高了資金的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開大量資金的有效支持。作為房地產(chǎn)企業(yè)自身，應(yīng)合理調(diào)度資金的使用，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，開發(fā)融資渠道新模式，有效利用社會(huì)閑散資金，對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道窄、對(duì)商業(yè)銀行過(guò)分依賴以及金融風(fēng)險(xiǎn)性高等的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)具有重要意義。

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