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    布達(dá)佩斯的物業(yè)與民居

    2018-05-14 14:58:28劉少才
    關(guān)鍵詞:磚房業(yè)主大會(huì)布達(dá)佩斯

    劉少才

    匈牙利是歐洲中部一個(gè)中等發(fā)達(dá)的內(nèi)陸國(guó)家,布達(dá)佩斯是該國(guó)的首都,人口174萬(wàn)。布達(dá)佩斯在歐洲有“東歐巴黎”和“多瑙河明珠”的美譽(yù),因?yàn)椴歼_(dá)佩斯最重要的名勝都位于多瑙河畔,也是外國(guó)游人到中歐旅游必去的城市之一。

    布達(dá)佩斯的民居

    到布達(dá)佩斯看民居,不難看出多數(shù)建筑及民居無(wú)疑都是典型的歐洲建筑風(fēng)格,整個(gè)城市歐洲氣息濃重,這個(gè)城市特點(diǎn)就是環(huán)境美,綠化好,綠化面積廣闊,到處都綠色。導(dǎo)游說(shuō),細(xì)分布達(dá)佩斯房產(chǎn)類(lèi)型,可分為四類(lèi):一是19世紀(jì)左右建成的老磚房;二是80年左右建造的板樓;三是2000年左右的新建房屋;四是別墅式高級(jí)住宅。

    老磚房是19世紀(jì)左右修建而成,大概都有100多年的歷史了。墻體非常厚實(shí),有如我國(guó)東北的墻體,這樣的墻體冬天保暖性能好,隔音性能也很好,是布達(dá)佩斯中心區(qū)主要建筑群,雖然建筑年代久遠(yuǎn),但本土居民堅(jiān)信這種房屋再住個(gè)200年、300年主體都不會(huì)損壞。這種房屋一般采用循環(huán)供暖機(jī)(Cirko)可提供暖氣和熱水及獨(dú)立供暖(GAS)。這種老磚房墻體雖然年代已經(jīng)過(guò)百年了,但內(nèi)部幾乎都經(jīng)過(guò)多次裝修,沒(méi)有一點(diǎn)滄桑之感。老磚房非常有歷史感,是聯(lián)合國(guó)教科文組織名下的世界文化遺產(chǎn)。房子的外表非常漂亮,有很精美的雕塑,壁畫(huà)。室內(nèi)房間的高度有4—5米,外墻厚實(shí),冬暖夏涼。

    板樓是1980年代建成的。板樓不是我們想像的木板樓,而是水泥加鋼筋結(jié)構(gòu)的。樓里集體供暖氣,供熱水。但墻體較老磚房偏薄,所以隔熱隔音性能比不上老磚房。有的翻新過(guò)的板樓,外墻加了6-10厘米保暖層,樓里暖氣大小可自控,這樣能達(dá)到更好的節(jié)能效果。

    新建房是2000年以后建成。結(jié)構(gòu)是水泥鋼筋和磚(多為空心磚),加上落地式玻璃窗門(mén)。整體外觀新穎,現(xiàn)代化。每家每戶提供可自控的中心供暖,供熱水。隔熱隔音效果要比板樓好。很多小區(qū)配有保安,地下停車(chē)庫(kù),有的樓盤(pán)還配有前臺(tái),游泳池,健身房,桑拿房等。不過(guò)配備越多,物業(yè)管理費(fèi)就越貴。

    別墅,各個(gè)年份建成的都有,可分為獨(dú)棟別墅,雙拼別墅,和聯(lián)排別墅。近代建的墻體一般為30-38厘米的空心磚,外墻加上保暖層,地基用水泥。別墅多數(shù)為2-3層。負(fù)一層大多規(guī)劃為車(chē)庫(kù)。(沒(méi)有負(fù)一層的將車(chē)停在花園里)。正一層為客廳,廚房,餐廳,客房。第二層以上為臥室。房子外面則是花園綠地或建有游泳池。供暖系統(tǒng)有傳統(tǒng)的壁爐,地暖和循環(huán)。

    總體看,布達(dá)佩斯沒(méi)有高樓林立擠瘦天空樓群, 沒(méi)有隆重的商業(yè)風(fēng)味,更不會(huì)有鋼筋水泥的壓迫感, 而有的 是19世紀(jì)歐洲建筑風(fēng)貌透出的濃濃的文藝氣息。

    布達(dá)佩斯的房?jī)r(jià)

    布達(dá)佩斯中心地帶的房?jī)r(jià)約為2500-7000歐元/平方米;次中心位置房?jī)r(jià)約為1600-2500歐元/平方米;離市中心遠(yuǎn)一些的地方房?jī)r(jià)在1000-1600歐元/平方米。1歐元約等于7.5元人民幣,這樣換算下來(lái),你一定覺(jué)得布達(dá)佩斯的房?jī)r(jià)太高,殊不知,整個(gè)匈牙利的房?jī)r(jià)相比歐洲其他國(guó)家是最低的,就連購(gòu)房所交稅費(fèi)也比一般的歐洲國(guó)家要低很多。

    且布達(dá)佩斯的房產(chǎn)均沒(méi)有國(guó)內(nèi)所謂的分?jǐn)偯娣e,通常陽(yáng)臺(tái)按面積的一半計(jì)算或面積為贈(zèng)送,不記入房屋整體面積。國(guó)內(nèi)的很多新建房房屋的分?jǐn)偯娣e就要達(dá)到20%至24%。因此,在布達(dá)佩斯比如購(gòu)入的房屋面積為100平方米,通常相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的房屋面積為120平方米。還有就是房子享有永久產(chǎn)權(quán)。房子的出租回報(bào)率較高,買(mǎi)房實(shí)際上比租房劃算。

    布達(dá)佩斯物業(yè)管理與費(fèi)用收繳

    布達(dá)佩斯物業(yè)費(fèi)的收徼是有法可依的,這法就是《公寓住宅法》,該法規(guī)定,住戶超過(guò)兩戶以上的公寓住宅必須成立業(yè)主大會(huì),設(shè)立公共代表及辦事委員會(huì),住戶超過(guò)50戶以上的公寓住宅必須成立審計(jì)委員會(huì)。該法對(duì)提高匈牙利物業(yè)管理的規(guī)范化,促使物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化,發(fā)揮了重要作用。

    根據(jù)該法,業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次,主要職責(zé)包括制定或修改物業(yè)管理公約及大會(huì)議事程序,通過(guò)上一年度決算及制定下一年度預(yù)算,選舉公共代表和辦事委員會(huì)成員并確定其報(bào)酬,決定共用設(shè)施維修與養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)等。業(yè)主擁有物業(yè)的使用面積決定其所擁有的票數(shù)。業(yè)主大會(huì)通過(guò)決議方式采取“簡(jiǎn)單多數(shù)”原則,決議文本向每位業(yè)主公開(kāi)。該法還規(guī)定,如果業(yè)主大會(huì)決議損害了部分業(yè)主的利益,每位業(yè)主60天內(nèi)有權(quán)向法院提出民事訴訟。

    公共代表及辦事委員會(huì)的主要職責(zé)是起草業(yè)主大會(huì)文件、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、確定每平方米的“公共事務(wù)費(fèi)”等。匈牙利允許以每棟公寓住宅的名義在銀行開(kāi)立賬戶及在稅務(wù)部門(mén)設(shè)立稅號(hào),再加上圍繞公寓住宅供水、供電、供氣、供暖系統(tǒng)的維修及公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù),公共空間的清潔等方面的服務(wù)早已專(zhuān)業(yè)化、商品化,在公寓住宅住戶較少的情況下,公共代表及辦事委員會(huì)往往直接擔(dān)任“物業(yè)管理者”,并將維修、養(yǎng)護(hù)及保潔等具體工作以競(jìng)標(biāo)的方式外包給專(zhuān)業(yè)公司。在公寓住宅住戶較多的情況下,則往往由業(yè)主大會(huì)確定一家中標(biāo)“物業(yè)公司”來(lái)執(zhí)行大會(huì)的決議,而公共代表及辦事委員會(huì)的職責(zé)則主要是及時(shí)提出好的意見(jiàn)和建議,協(xié)助“物業(yè)公司”履行好服務(wù)合同。匈牙利的“物業(yè)公司”一般人數(shù)不多,主要是賺取合理的服務(wù)費(fèi),專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)也是外包給其他聲譽(yù)較好的公司。

    審計(jì)委員會(huì)的主要職責(zé)是每月檢查財(cái)務(wù)收支情況。“收入”主要是業(yè)主上交的“公共事務(wù)費(fèi)”。布達(dá)佩斯新、舊公寓住宅的“公共事務(wù)費(fèi)”差距明顯,“公共事務(wù)費(fèi)”的使用情況,年底向每一位業(yè)主公開(kāi)。此外,匈牙利物業(yè)管理領(lǐng)域的每筆交易表面上是到發(fā)達(dá)的郵局服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)交“現(xiàn)金”,但實(shí)際上郵局則按照交費(fèi)通知單上的賬號(hào)將代收“現(xiàn)金”匯入指定銀行,在資金流動(dòng)的源頭上做到了“物業(yè)收費(fèi)”的有據(jù)可查,從而降低了在物業(yè)管理領(lǐng)域發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

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