拒做“調(diào)控大國”

徐真

【摘要】本文從房地產(chǎn)相關(guān)政策出發(fā)，敘述了中國房地產(chǎn)市場改革開放以來的發(fā)展概況，并展開討論了美國及新加坡房地產(chǎn)市場從萌芽時(shí)期以來的政策變化以及市場變革。最終對未來中國房地產(chǎn)政策的發(fā)展提出了政府最小程度干預(yù)私有房產(chǎn)市場、最大努力打造平等有效的公共住房保障。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；政策；調(diào)控

1、引言

房地產(chǎn)（Real Estate）是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，指土地以及其上的建筑物等固定資產(chǎn)，廣義上也可包含礦產(chǎn)、水系等自然資源，由于其不可移動性，又被俗稱為不動產(chǎn)。它的作用基本有兩大類，一類是用于保障居民居住，另一類是用于投資。房地產(chǎn)有許多典型的特征：持久性、不透明性、異質(zhì)性、資金不流動、較高啟動資金、投資脆弱性等。這些特性使得房地產(chǎn)市場的走向通常難以預(yù)測，房產(chǎn)市場的表現(xiàn)很大程度上取決于市場的成熟度，以及已有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo)[1]。

自改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也在這一大的經(jīng)濟(jì)背景中摸索前進(jìn)。從住房制度改革、到土地及房地產(chǎn)政策調(diào)整、再到“炒房熱”，既昭示了中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，也提醒我們中國房地產(chǎn)行業(yè)亟需實(shí)現(xiàn)真正的市場化和自由化。習(xí)近平總書記在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會報(bào)告中明確指出：房子是用來住的，不是用來炒的，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[2]。這不僅彰顯了中國共產(chǎn)黨以人民為中心的執(zhí)政理念，也展現(xiàn)了中國政府對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的明確目標(biāo)，讓我們這些房地產(chǎn)工作者對充滿期待和信心。本文期冀通過回顧中國房地產(chǎn)市場的政策發(fā)展、分析國外房地產(chǎn)市場的建設(shè)制度經(jīng)驗(yàn)，提出一些有益于中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的思考與建議。

2、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展與政策變化

改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)以市場為主導(dǎo)的局面逐漸清晰，房地產(chǎn)的活力被逐漸激活，由于其巨大的產(chǎn)業(yè)帶動性，使其成為國家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)[3]，其金融屬性不斷被加強(qiáng)?？v觀改革開放后我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與政府調(diào)控政策關(guān)系的歷史，以1988年、1999年、2009年和2016年四個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)為標(biāo)志，大致可以劃分五個(gè)階段：

第一階段（1978-1987），1978年可以說是我國房地產(chǎn)市場化的“元年”，《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》提出之后，福利房逐漸退出歷史舞臺，住宅正式被官方賦予“商品”屬性，開啟了房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展剪不斷的“曖昧”關(guān)系。

第二階段（1989-1998），隨著我國憲法的修改，“第一次全國住房制度改革工作會議”的召開，《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》等一系列政府文件的出臺，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的地位逐漸清晰[7]。在該階段，我國房地產(chǎn)開啟了第一次“井噴式”發(fā)展，為應(yīng)對這一重大變化，政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知》、《土地辦法實(shí)施管理?xiàng)l例》，并同時(shí)采取了縮緊銀根的金融政策。但是由于當(dāng)時(shí)住宅的供需關(guān)系決定了其仍屬于稀缺產(chǎn)品[8]，政府政策的作用更多的是在法理上規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)的趨勢已經(jīng)形成。

第三階段（1999-2008），隨著房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動作用不斷凸顯，政府推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策意圖越發(fā)明顯，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》促使住宅實(shí)物分配正式終止，住房貨幣化改革正式開啟。積極的貨幣政策，啟動住房消費(fèi)，加之改革開放中居民所積累的財(cái)富迅速房地產(chǎn)行業(yè)聚集，被壓抑住宅需求被釋放，促使房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)經(jīng)歷了第二次大規(guī)模的“高速”發(fā)展[9]。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加之政府政策的扶持，使得住房的居住和投資雙重屬性愈益凸顯。炒房團(tuán)和投機(jī)商在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生，賺得盆滿缽盈。

第四階段（2009-2016），隨著美國房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，世界金融危機(jī)在2009年爆發(fā)，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊。政府在該時(shí)期面臨GDP?！?”的巨大壓力，被迫推行寬松貨幣政策，降準(zhǔn)降息成為主流趨勢，M2和M1增速差距逐漸增大[10]，市場中沉淀的巨額資金在證券市場狂歡之后，開始向房地產(chǎn)行業(yè)再次聚集，2009年新增貸款達(dá)9.59萬億，隨后2015年與2016年繼續(xù)上升，至2016年達(dá)到12.65萬億的頂點(diǎn)[11]，而2009年房地產(chǎn)投資總額為3.62萬億，到2016年增至10.26萬億[12]。住宅的居住屬性與投資屬性相比較，后者逐步占居主導(dǎo)地位。雖然在該階段，政府放棄?！?”的政策紅線，出臺房地產(chǎn)“十一條”、“新八條”等政策，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)起到一定抑制作用，但是房價(jià)的快速增長趨勢并未改變。市場資金對房地產(chǎn)行業(yè)趨之若鶩，“全民炒房”模式開啟，房地產(chǎn)市場進(jìn)入再度瘋狂。

第五階段（2016至今），隨著房地產(chǎn)行業(yè)的狂歡，其對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊開始顯現(xiàn)，迫使政府不斷出臺“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)政策”?！跋薹俊?、“限貸”及“房子是用來住的，不是用來炒的”等名詞成為該階段政府政策鮮明的代名詞，“供給側(cè)改革”、“去庫存”成為該階段政府化解房價(jià)快速增長的重要手段，房價(jià)普漲的趨勢終于得到一定程度地遏制。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國居民人均住房面積達(dá)到40.8平米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積為36.6平米[13]，房地產(chǎn)市場的供求趨勢徹底發(fā)生改變，房價(jià)開啟差異化時(shí)代，炒房風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。

3、國外房地產(chǎn)市場發(fā)展成敗與思考

房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，歷來為世界各國所高度重視。一個(gè)國家房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，很大程度上影響了GDP的發(fā)展以及國民生活質(zhì)量的好壞。國外房地產(chǎn)市場，雖然與中國背景不同、發(fā)展程度不同、經(jīng)濟(jì)制度不同，但是在發(fā)展過程中或多或少存在著同樣的挑戰(zhàn)和問題。所以探討國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的成敗與利弊，對于研究我國房地產(chǎn)市場未來的走向與政策指導(dǎo)具有重要啟示作用。下面我以自己留學(xué)的美國、新加坡為例，簡要談?wù)勥@個(gè)問題。

3.1 美國房地產(chǎn)行業(yè)市場化歷程及啟示

美國聯(lián)邦政府首次介入住房市場是在1930年左右的經(jīng)濟(jì)大蕭條（The Great Depression），當(dāng)時(shí)整體國民經(jīng)濟(jì)下滑，各行各業(yè)尤其是建筑業(yè)都變得十分凄涼，城市房地產(chǎn)建設(shè)減少了約39%[14]。當(dāng)時(shí)美國政府刺激財(cái)政的工具之一就是房地產(chǎn)，期望通過重振高資金流動聚集的行業(yè)來使經(jīng)濟(jì)回暖，所以相繼出臺減免稅收、實(shí)行按揭貸款等鼓勵(lì)居民購買房屋的政策，鼓勵(lì)人們買房。“羅斯福新政”（The New Deal）首先在美國提出公共住房的概念，旨在強(qiáng)化社會保障，但其效果卻并不明顯。因?yàn)楣凶》吭诋?dāng)時(shí)無法滿足人們對住房的真正需求，并且由于第二次世界大戰(zhàn)后的政策縮緊，公有住房只限于保障了社會貧困階層。

二次世界大戰(zhàn)后不久的50年代，美國再次陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，為拯救頹勢，美國會批準(zhǔn)了《住宅法》，目的在于消除不適宜居住的房屋，鼓勵(lì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)建造更多宜居的住宅[15]。這一法規(guī)帶來美國房地產(chǎn)行業(yè)的又一輪大發(fā)展，到60年代美國的自有住房率達(dá)到60%[16]。此后，美住宅政策出現(xiàn)了以反歧視主張公平為重點(diǎn)、以推動城市更新發(fā)展為重點(diǎn)、及以通過補(bǔ)貼和減貸保障低收入家庭為重點(diǎn)幾次微調(diào)。再往后，美國政府繼續(xù)推行房地產(chǎn)市場化，提高補(bǔ)貼力度并刺激老百姓購買自有住房。整體來說，美國房地產(chǎn)市場（尤其是住宅市場）的政策，就是盡量減少政府干預(yù)，但將政府干預(yù)作為輔助手段來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

但我個(gè)人覺得，美國房地產(chǎn)政策之局限是顯性的。因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)市場過于放松監(jiān)管，很可能導(dǎo)致利益驅(qū)使下的發(fā)展不公平性以及投機(jī)性。比如寬松的信貸政策及高比例的抵押貸款可能導(dǎo)致投資性購房比例增加、房地產(chǎn)市場價(jià)格被抬升，很可能有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)美國實(shí)行由市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的土地政策，這類政策的確能讓土地發(fā)揮最高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但是在更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商與更能帶來低密度農(nóng)業(yè)發(fā)展的農(nóng)民之間的博弈中，取得勝利的肯定是開發(fā)商，因此更多的土地被用來進(jìn)行城市開發(fā)。其后果是城市發(fā)展不受約束地越來越大，城市配套建設(shè)滯后，污染問題愈加嚴(yán)重，最終損害的是公共利益。所以到了后期，美國又不得不逐漸收緊土地供應(yīng)政策。從我國現(xiàn)實(shí)情況看，我們在堅(jiān)持房地產(chǎn)市場化的同時(shí)，控制土地供給，并堅(jiān)定“堅(jiān)守18億畝耕地紅線”的政策，無論是從土地資源開發(fā)、還是從國家糧食供應(yīng)安全的角度，都有著十分正面的意義。

美國的房地產(chǎn)行業(yè)在市場化發(fā)展的道路上具有較高的自我調(diào)節(jié)性，雖然也出現(xiàn)過房價(jià)危機(jī)，但總體來說有兩項(xiàng)政策一直貫徹執(zhí)行，也十分有借鑒意義。其一是對于住房的長期補(bǔ)貼，由于市場上買賣的住房在保證公共衛(wèi)生安全和高質(zhì)量建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)上，難以服務(wù)低收入、有沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的人口，想要滿足這類居民的擁房權(quán)益，必須有政府的補(bǔ)貼；其二是對于住房及購房信貸的公平政策的維持，由于種族、教育、收入、社會地位等指標(biāo)被貼標(biāo)簽的人群，在享受住房上至少也要做到人人平等，除了購房資格的無差別化，還需要發(fā)行貸款機(jī)構(gòu)給予同等信貸認(rèn)可，如果有政府的政策干預(yù)和嚴(yán)格管理是不可能做到這些實(shí)現(xiàn)真正一視同仁的。

3.2 新加坡房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)化管理及啟示

新加坡在解決全民住房問題、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（affordable housing）方面，做得是頗為成功的。新加坡也因此被聯(lián)合國評為最適合人類居住的國家之一，其房地產(chǎn)政策及實(shí)踐受到中國及其他很多國家的關(guān)注與研究。在新加坡留學(xué)近十年的經(jīng)歷，讓我親身深刻感受到新加坡人對于擁房的輕松感和自信心，同時(shí)也深切體悟到新加坡在公共住房、土地政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及投資模式等方面的獨(dú)到建樹。

3.2.1 公共住房——政府組屋

正是新加坡政府從建國以來就大力推行的政府組屋（HDB Flats，以下簡稱組屋），成為了超過80%的新加坡人的家[18]；而良好的住房政策，也使超過90%的新加坡人在城市里擁有屬于自己的房子[19]。

新加坡從時(shí)任總理李光耀政府的自治時(shí)期起，就十分關(guān)注民生中的住房問題，他認(rèn)為如果每個(gè)家庭都擁有自己的房子，社會將能更加穩(wěn)定。于是在1964年2月，新加坡建屋發(fā)展局（Housing & Development Board）就公布了“居者有其屋”計(jì)劃（Home Ownership for the People Scheme）[20]，使得每位新加坡公民可以用合理的價(jià)格購買到配套基本住房設(shè)施的公共住房，并享有99年的房契[21]。組屋于是就在比市場價(jià)明顯低的成交價(jià)格中成為每個(gè)新加坡家庭的固定資產(chǎn)，雖然它比私有住宅有著偏低的可流動性及兌現(xiàn)性，但當(dāng)新加坡經(jīng)濟(jì)走上坡路、整體房價(jià)上漲時(shí)，組屋屋主還是可以借此獲利，所以它是一種性價(jià)比非常高最為普通民眾接受的住房類型。

與此同時(shí)，新加坡政府為了提高房屋購買率，于1968年允許中央公積金（Central Provident Fund）購買組屋政策，中央公積金是一種強(qiáng)制性的儲蓄計(jì)劃[22]，個(gè)人賬戶由在本地工作的新加坡居民及其雇主共同承擔(dān)，每月按工資比例繳納。除了個(gè)人儲蓄之外，政府對于購買組屋還有優(yōu)先政策。比如“多代優(yōu)先政策”（Multi-Generation Priority Scheme），如果是父母與已結(jié)婚的子/女同時(shí)申請購房，就有機(jī)會選擇同一層、或者同一個(gè)樓盤里的兩套房進(jìn)行搖號（新加坡現(xiàn)在的組屋購買方式），并享有一個(gè)優(yōu)先名額。又或者“父母優(yōu)先政策”（Parenthood Priority Scheme），可以讓一對第一次購買組屋并有共同養(yǎng)育子女的夫妻對于購買的房屋、戶型就有優(yōu)先搖號權(quán)[23]。這些購房政策不僅是用于房屋買賣，在社會層面，這些政策更是在強(qiáng)烈鼓勵(lì)新加坡人回歸家庭，起到了十分美好的一石二鳥作用。

3.2.2 土地政策——城市重建

新加坡的土地持有制分為國有制和私有制，在1950年前新加坡國有土地只占全島的31%[24]。要想大范圍推行公共住宅建設(shè)，必須加大土地國有制的比例。于是，新加坡政府于1967年頒布《土地征用法》（Land Acquisition Act），該法規(guī)帶有強(qiáng)制性，核心是政府可以以大約市場價(jià)1/5的價(jià)格征收私人土地，并且價(jià)格為政府規(guī)定、不受市場影響。土地征用政策實(shí)行前后，在1959年至1984年間共征收了176.9平方公里的土地，占全島面積的1/3，其中很大一部分都是《土地征用法》頒布后征收的地[25]。到了1985年，新加坡政府以76.2%的土地持有率成為新加坡最大土地面積擁有者，也基本上控制了土地的開發(fā)建設(shè)。發(fā)展到現(xiàn)在，土地征用已經(jīng)基本趨于依照市場價(jià)進(jìn)行征地補(bǔ)償。

新加坡政府在土地交易及地契上也嚴(yán)抓管理，使得政府對于每一塊土地的開發(fā)都掌握主導(dǎo)權(quán)。在規(guī)劃層面，新加坡城市重建局（Urban Redevelopment Authority）公布的控制性詳細(xì)規(guī)劃（新加坡的Master Plan）具有法律效力，它決定了城市每一塊用地的性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)密度甚至是形態(tài)和立面。所有想要買地建造的開發(fā)商必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，并在法定時(shí)間內(nèi)完成工期，確保建成后土地價(jià)值于競標(biāo)股價(jià)時(shí)的差別最小。不僅如此，每一塊地的地契長度也是嚴(yán)格由地塊的用地性質(zhì)決定的。新加坡目前的地契最長是99年，基本適用于部分保護(hù)建筑、60-90年的住宅用地、30年左右的商業(yè)用地以及15年左右的工業(yè)用地等。任何開發(fā)商想要更新地契或增加建設(shè)強(qiáng)度，都必須要補(bǔ)一定比例的多出來建設(shè)利潤的差價(jià)，政府從而可以更好控制城市空間的構(gòu)造。

3.2.3 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)——鮮明層次

新加坡的房地產(chǎn)市場打造了多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)模式，對于不同經(jīng)濟(jì)能力的住房需求者提供不同類型的住房選擇。新加坡目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大約為高檔私人住宅20%、普通組屋75%、廉價(jià)組屋5%的水平[26]。其中，高檔私人住宅的用地由政府規(guī)定，并按市價(jià)出售，其中的土地出讓金等資金用于補(bǔ)貼建設(shè)公有住房。在匹配需求者合適的住房類型時(shí)，新加坡政府用家庭收入作為指數(shù)的方式，即對于月收入高于一定標(biāo)準(zhǔn)的買家，則被認(rèn)為并不需要購買公有住房，有經(jīng)濟(jì)能力去購買私有住房，于是他們被排除在公有住房可申請范圍之外。反之，對于月收入介于一定標(biāo)準(zhǔn)或者低于一定標(biāo)準(zhǔn)的買家，可以在適合自己經(jīng)濟(jì)能力的公有住房類型區(qū)間去選擇自己需要的住房。

這樣以收入為標(biāo)準(zhǔn)評判購買力的辦法雖然有些簡單粗暴，但能夠快速區(qū)分剛需型住房、享受型住房、投資型住房等類別的買家，并有效的分配有限的房地產(chǎn)資源，從而達(dá)到空間的最大化利用。由此看來，新加坡的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)層次鮮明、覆蓋住戶廣泛、各類型住房定位準(zhǔn)確。公有住房最大限度的去市場化，使用硬性政策如‘延長一手房不可轉(zhuǎn)賣期等阻止投資型購入此類住房，保證每一套房子都住進(jìn)了最需要它的家庭。而對私有住房市場，新加坡政府也進(jìn)行了大尺度的調(diào)控，發(fā)布了九輪‘降溫政策（Cooling Measures），且每一輪都是在房價(jià)過熱的時(shí)候突然出臺，期望能夠控制房價(jià)的繼續(xù)攀升，以維持私有住宅市場的穩(wěn)定。

3.2.4 投資模式——房地產(chǎn)投資信托

除了剛需型自有住房，一個(gè)地區(qū)能給投資者提供多少有高回報(bào)率的投資機(jī)遇也是吸引境內(nèi)及境外直接投資的重要指標(biāo)，也是有活力的經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。所以新加坡于1998年提出建立上市房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts - REITs），一是為了給所有投資者多一項(xiàng)注入資金的選擇，二是刺激新加坡房地產(chǎn)市場向更高層次發(fā)展。不久后的1999年，新加坡政府又頒布了《新加坡房地產(chǎn)基金指引》（Guidelines for Property Funds in Singapore）。3年后，新加坡第一只REITs——嘉茂信托（CapitaMall Trust，CMT）正式推出[27]，標(biāo)志著新加坡房地產(chǎn)投資信托基金蓬勃發(fā)展的開始。

REITs是資產(chǎn)證券化的一種形式，是以信托基金的形式經(jīng)營的房地產(chǎn)投資，信托公司會將股東資金用于房地產(chǎn)買賣、經(jīng)營管理或進(jìn)行抵押貸款投資，并將所獲房地產(chǎn)投資收益分配給股東。這類房地產(chǎn)投資通常用于商業(yè)地產(chǎn)，并具有較穩(wěn)定的收益，并且由經(jīng)理人強(qiáng)制分紅。在新加坡，如果分紅能夠超過90%，投資者股權(quán)的分紅就能夠免稅[28]。到目前為止，新加坡已經(jīng)有37只基金在市場上流通發(fā)行。在短短十幾年間，新加坡REITs能發(fā)展的這么迅速、反響這么熱烈、對房地產(chǎn)市場發(fā)展助推這么大，也是非常值得我們學(xué)習(xí)與借鑒的。

新加坡REITs市場的迅速發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)商以及投資者共同努力的結(jié)果。首先是政府有良好的監(jiān)管機(jī)構(gòu)去制定完善的市場規(guī)則，并有不同程度的鼓勵(lì)政策來增強(qiáng)REITs的行業(yè)競爭力。比如稅收透明制，即給REITs單位持有人派息時(shí)不需征稅、個(gè)人公積金可以投資REITs產(chǎn)品、股東分紅免稅、REITs投資房地產(chǎn)毋需繳納3%印花稅等多項(xiàng)便利。其次對于開發(fā)商來說，REITs的推出給他們帶來了不動產(chǎn)融資的可能性，加大了資金的流通。傳統(tǒng)不動產(chǎn)交易，開發(fā)商的資金鏈會崩得十分緊，資金回籠速度慢，但有了REITs，他們可以將自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市或者直接以物業(yè)形式轉(zhuǎn)手REITs獲得資金，極大地增加了資金的流動性及可變現(xiàn)程度，開發(fā)商們自然積極響應(yīng)。最后對于投資者來說，偏高的回報(bào)率、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流、REITs產(chǎn)品本身的升值空間等明顯自體優(yōu)勢，能夠吸引大量投資者的熱情參與，對REITs市場的發(fā)展提供了豐富的需求[29]。

綜上所述，新加坡政府先用強(qiáng)勢的公共住房保障政策確保了全體人民的基本住房需求，再用全面的土地利用政策來一方面支撐公共住房的供給、另一方面控制其他城市用地的發(fā)展規(guī)模，接著以多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來保證住房購買的用戶最匹配化，最后推出了法規(guī)完善的房地產(chǎn)金融模式來刺激市場的容量提升以及融資保障。新加坡政府的這四個(gè)房地產(chǎn)精準(zhǔn)化調(diào)控模式，十分值得我國學(xué)習(xí)，尤其在如何多渠道保障、多主體供給住房的層面，有許多政策是可資我們參考借鑒的。

4、中國房地產(chǎn)政策的未來

中國房地產(chǎn)政策的未來，應(yīng)當(dāng)立足于我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，學(xué)習(xí)借鑒國外好的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短，針對我國國情制定適合社會主義初級階段發(fā)展實(shí)際的政策法規(guī)，從房地產(chǎn)規(guī)劃、融資、建設(shè)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，讓更多不同層面的相關(guān)人員共同參與，最終建立一個(gè)健康、自由、法制的房地產(chǎn)市場，以滿足人民不斷增長的對美好生活的需求。

首先，從美國堅(jiān)持走房地產(chǎn)市場化之路以及我國堅(jiān)持走房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控的對比中不難看出，完全由經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使控制的房地產(chǎn)市場很容易走向不平等、不完善的發(fā)展方向，而鎖緊控制的房地產(chǎn)市場又會導(dǎo)致矯枉過正、房價(jià)不合理化的現(xiàn)象。所以我國應(yīng)當(dāng)吸取經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場必須走加大市場化力度的道路，政策法規(guī)對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要起輔助和修正的作用，同時(shí)完善對于購房困難人群的補(bǔ)助和去差異化的政策制定。

其次，從新加坡小國住房嚴(yán)格控制、供應(yīng)結(jié)構(gòu)多樣化以及我國“租購并舉”制度萌芽的對比中不難看出，下一階段中國房地產(chǎn)發(fā)展必須實(shí)行自十八大以來強(qiáng)調(diào)的住房市場“雙軌制”，社會保障住房由政府大力補(bǔ)貼、強(qiáng)勢建設(shè)，而商品房可以完全歸由市場發(fā)展、用政策加以有效約束。此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)亟需快速實(shí)現(xiàn)多樣化，讓不同類型的住房對口租售，避免出現(xiàn)“開跑車住保障房、低收入階層無法住上保障房”等怪異現(xiàn)象。此外，應(yīng)基于政府全資修建的保障房體系，大規(guī)模發(fā)展住房租賃體制，這樣一方面可以降低價(jià)格、提高入住率，另一方面可以為高建設(shè)投入的政府增加投資型資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動良性發(fā)展。

整體來說，中國未來的房地產(chǎn)市場必將進(jìn)一步提高市場化率，政府不必過于擔(dān)心市場的高潮或低谷而縮緊政策，讓房地產(chǎn)在自體周期中有漲有跌、健康自然的發(fā)展。但在房地產(chǎn)進(jìn)一步市場化過程中，政府應(yīng)當(dāng)加大由自己全權(quán)主導(dǎo)和投資控股的保障性住房投入力度，地方政府可以通過市場化的房地產(chǎn)財(cái)政收入來補(bǔ)貼保障性住房建設(shè)，并且嚴(yán)格對適應(yīng)群體予以租售，保證剛需者“居者有其屋”。

此外在房地產(chǎn)融資方式方面，中國的REITs跟美國、新加坡的REITs相比，還存在較大差距，亟待加強(qiáng)和改進(jìn)。應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國家的一些先進(jìn)理念和做法，做大做強(qiáng)REITs，以此化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并刺激房地產(chǎn)市場化的健康發(fā)展。就當(dāng)前而言，我覺得首先應(yīng)從健全相關(guān)法規(guī)政策著手，力求把規(guī)矩定在前面、把制度搞得更完善些。想要REITs的發(fā)展有一個(gè)良好開端并穩(wěn)健推進(jìn)，就必須有一個(gè)強(qiáng)大的穩(wěn)定的法律系統(tǒng)作為支撐。

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