不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善研究

王維

【摘要】在現(xiàn)代社會(huì)中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是保障財(cái)產(chǎn)交易的法律條文，更是人與人之間物權(quán)有序轉(zhuǎn)移的基石。本文首先列舉了現(xiàn)存的三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，分析了其各自的特點(diǎn)，然后指出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和相應(yīng)的完善措施。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；缺陷；完善制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要目的為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示提供服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記就是申請(qǐng)人在相關(guān)部門依法進(jìn)行登記，對(duì)所屬的物權(quán)進(jìn)行特定的轉(zhuǎn)移所履行的程序。不動(dòng)產(chǎn)登記作為國(guó)家社會(huì)存在的制度基礎(chǔ)，對(duì)國(guó)民的政治經(jīng)濟(jì)生活起到十分重要的作用。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較

由于各國(guó)歷史環(huán)境、政治體制不同，所以不動(dòng)產(chǎn)登記制度也略有不同。目前國(guó)際上有三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，分別是：契約登記制度、權(quán)利登記制度、 托倫斯登記制度。在法國(guó)、日本、意大利等國(guó)家實(shí)行契約登記制度，其最大的特點(diǎn)就是只需當(dāng)事人同意就可自由發(fā)生物權(quán)變動(dòng)；在德國(guó)、瑞士、荷蘭等國(guó)家實(shí)行權(quán)利登記制度，其特點(diǎn)是當(dāng)事人表示物權(quán)變動(dòng)后還需要登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查，第三方話語也具有絕對(duì)權(quán)威性；在澳大利亞、英國(guó)、加拿大等國(guó)實(shí)行托倫斯登記制度，其特點(diǎn)是除了登記審查外還需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書作為保障。在某種程度上，我國(guó)實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度介于第二種和第三種之間，受社會(huì)轉(zhuǎn)型的影響我國(guó)現(xiàn)在政治更傾向于行政管理，為了建立一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情的登記制度還需考慮各方面因素，從全局出發(fā)。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

2.1不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏體系性

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏體系性表現(xiàn)為登記機(jī)關(guān)分散、登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂等。據(jù)部分資料顯示，現(xiàn)在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)至少有二十個(gè)以上，在加上登記種類繁多，使得登記機(jī)關(guān)分散在某種程度上降低了辦事效率，不利于部門與部門之間的溝通，每個(gè)部門依據(jù)的法律條文不同，有時(shí)會(huì)引發(fā)部門利益沖突。不動(dòng)產(chǎn)登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂使得部門之間證書并行，使得權(quán)利人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，增加產(chǎn)權(quán)糾紛。尤其是“多級(jí)執(zhí)政”導(dǎo)致上下級(jí)之間權(quán)利分散不統(tǒng)一，相互奪利、各自為政。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記制度行政管理色彩較為濃厚

由于不動(dòng)產(chǎn)信息缺乏公開化，社會(huì)大眾對(duì)于執(zhí)法查詢主體范圍不明確，不知道有關(guān)部門負(fù)責(zé)哪些有關(guān)業(yè)務(wù)，還有《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定只是一些原則性的說明，很多概念都有指示不清的嫌疑，比如說“權(quán)利人、利害關(guān)系人”到底是什么樣的人，這個(gè)范圍是如何界定的卻沒有明確規(guī)定。還有第22條規(guī)定中不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)費(fèi)用也是因地域不同，部門不同而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，間接造成債務(wù)糾紛的出現(xiàn)；導(dǎo)致現(xiàn)在的情形是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，人們不知道繳多少費(fèi)，甚至連賠償制度也不明確，相關(guān)部門的工作人員把自己放在管理的高度，反而登記成為了大眾的強(qiáng)制性義務(wù)。這些現(xiàn)象都是我國(guó)執(zhí)法部門出現(xiàn)的問題，打著為人民服務(wù)的旗幟，做出高高在上的管理者的姿態(tài)，實(shí)為一種諷刺。濃厚的行政管理色彩使得我國(guó)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏了其應(yīng)有的公信力，便民的意義大打折扣。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容缺失

除了執(zhí)法人員執(zhí)法出現(xiàn)問題外，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)本身存在漏洞，即登記類型不明確、對(duì)于特殊登記（異議登記、更正登記、預(yù)告登記）規(guī)定尚不完善，對(duì)請(qǐng)求權(quán)缺乏保護(hù)措施。例如《土地登記規(guī)則》將土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，分類概念混亂類型不明確，如今部分地區(qū)又將登記種類進(jìn)行細(xì)化；房屋屬于私有財(cái)產(chǎn)，房屋買賣需要權(quán)利人和義務(wù)人同時(shí)向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行申請(qǐng)，那么問題是如果一方拒絕，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，另一方要如何維護(hù)自己作為業(yè)主的權(quán)益呢，這些都是我們需要思考的問題。

3、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的措施

3.1不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一

登記機(jī)關(guān)的選擇直接影響著程序?qū)嵤┑男省a(chǎn)權(quán)證書的規(guī)模、救濟(jì)補(bǔ)助的發(fā)放等一系列方面，所以我國(guó)可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一定程度的整改與統(tǒng)一。在德國(guó)法院是唯一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在日本以行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，這些行政機(jī)關(guān)包括登記所在地的法務(wù)局、派出所等，而我國(guó)香港地區(qū)設(shè)立專門的土地注冊(cè)處作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，這對(duì)于解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的效率低下、行政思想濃厚等管理問題提供了良好的借鑒經(jīng)驗(yàn)。

3.2.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一

統(tǒng)一的證書與統(tǒng)一的程序登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一后首先應(yīng)考慮的問題證書上記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益及相關(guān)情況，作為一種所有權(quán)利的憑證表示，一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)可起著證明的作用。而統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序卻有著非同小可的意義，一方面提高辦事效率，另一方面降低登記成本。一般的登記程序包括：提交登記申請(qǐng)書和相關(guān)的材料證明，不要忘記身份證，然后有關(guān)部門審查，進(jìn)行公告信息，最后沒有異議受理產(chǎn)權(quán)登記證書，進(jìn)行物權(quán)移動(dòng)等。在審查過程中減少第三方的介入，從根本上保護(hù)權(quán)利人的利益。

3.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

不動(dòng)產(chǎn)的登記制度包括公開信息查詢制度、賠償制度、請(qǐng)求權(quán)制度、預(yù)告登記制度等。從我們提交申請(qǐng)到業(yè)務(wù)辦理完成，要經(jīng)過各種環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有相關(guān)的制度作為保證。環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)制度出現(xiàn)問題都會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理。每項(xiàng)制度的背后都有法律的支撐，比如說《物權(quán)法》規(guī)定了信息公開查詢制度，《國(guó)家賠償法》規(guī)定了各項(xiàng)賠償制度。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善保證了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率與安全，對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。

結(jié)語：

目前經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使得時(shí)代的進(jìn)步需求與原有的制度之間產(chǎn)生矛盾的碰撞，所以為了順應(yīng)時(shí)代的要求需要我們重新構(gòu)建新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下完善的法律制度。其中完善不動(dòng)產(chǎn)交易制度顯得尤為重要，在吸取國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具有十分重要的價(jià)值。

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