商務寫字樓管理需要嚴守安全底線

劉洋

作為行業(yè)組織，中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會從推進行業(yè)健康有序發(fā)展的角度，對我國商務寫字樓評定標準進行研究，同時參考國際上與商務寫字樓相關的標準，在實踐驗證的基礎上，制定《商務寫字樓等級評價標準》。該標準是中國寫字樓行業(yè)第一個正式發(fā)布的標準，于2014年4月15日獲得中國工程建設標準化協(xié)會批準，2014年8月1日正式實施。2017年5月，商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會組織開展了標準的修訂修編工作，按照標準的編制計劃根據(jù)市場發(fā)展和科技水平的進步推動標準在未來繼續(xù)保持行業(yè)的先進性、前瞻性、引領性。

商務寫字樓等級評定包括：區(qū)位與城市設施、場地規(guī)劃與室外環(huán)境、工作場所質量、室內環(huán)境與設備設施、運營與服務五個分項的評價。其中室內環(huán)境與設備設施、運營與服務兩個分項各占評價總分權重的30%，體現(xiàn)了兩項的突出性和重要性。運營管理組的組長李衛(wèi)國先生在解讀“商務寫字樓運營管理能力”時提出六個方面的內容，其中明確指出“建筑物安全監(jiān)測很重要”?！渡虅諏懽謽堑燃壴u價標準》中亦把安全作為先決條件。商務寫字樓大多是高層或者超高層建筑，屬人員密集場所，且多產權多使用單位易產生責任不清和協(xié)調困難，故商務寫字樓管理需要嚴守安全底線，商務寫字樓等級評價標需要重點關注安全管理要素，管理企業(yè)要具備安全風險識別能力、設備設施專業(yè)化管理能力、應急突發(fā)事件處置能力。

一、寫字樓物業(yè)管理的風險識別

1.風險識別的作用

風險識別是風險管理的基礎。沒有風險識別的風險管理是盲目的，通過風險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風險因素識別出來，是制定風險應對計劃的依據(jù)。

國家對于安全生產工作的基本方針和原則是“安全第一、預防為主、綜合治理”。只有做好風險識別工作，建立風險點臺賬和風險評估，才能做到制定針對性措施提前組織進行預防工作，實現(xiàn)防患于未然。

2.寫字樓物業(yè)管理風險的特點

（1）全員性：寫字樓風險的識別不只是物業(yè)項目經理或物業(yè)管理企業(yè)個別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務。同時也是寫字樓全體使用者共同參與的任務。

（2）全期性：寫字樓風險的不確定性，決定了風險識別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風險都屬于風險識別的范圍。

（3）動態(tài)性：風險識別并不是一次性的，在寫字樓經歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時進行風險識別。

3.寫字樓物業(yè)管理風險的種類

（1）工程隱患風險；

（2）事故災害風險（安全事故、設備事故、信息中斷和丟失、環(huán)境污染等）；

（3）消防防范風險；

（4）社會安全事件風險（恐怖襲擊事件、涉外突發(fā)花事件、群體性事件等）；

（5）自然災害風險；

（6）公共衛(wèi)生事件風險（傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害等）；

寫字樓管理中要建立風險點清單，進行風險等級評估，對風險源和風險點實施實時監(jiān)控。

二、寫字樓物業(yè)的設備設施專業(yè)化管理

隨著現(xiàn)代寫字樓建筑高層、超高層化的發(fā)展趨勢，辦公環(huán)境舒適化、智能化的潮流，樓宇對相關配套設備的需求量逐漸增多，設備設施的系統(tǒng)結構、配置組成日趨復雜，設備設施的科技含量在迅速上升，也在向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。設備設施在樓宇中的作用越來越突出，樓宇對現(xiàn)代化設備設施的依賴程度也就越來越高。對于高層建筑而言，其設計壽命可長達70-100年。維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統(tǒng)，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系著寫字樓的安全運行秩序，直接關系著寫字樓的壽命，也由此關系到業(yè)主的資產能否保值增值。

設備管理作為一門發(fā)展中的應用學科，其涉及的范圍更加寬泛，涉及的要素日益繁雜、多變，在物業(yè)管理活動中的重要性日漸凸顯。因而，它給物業(yè)管理企業(yè)帶來更多挑戰(zhàn)。為了實現(xiàn)物業(yè)管理的經營目標，就必須將設備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業(yè)管理企業(yè)經營過程的每個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮其功效。

高層建筑的設備系統(tǒng)基本上集中了各個領域中先進科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它內在的、獨特的運行規(guī)律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理才能達到物業(yè)管理的目的，實現(xiàn)設備設施安全穩(wěn)定高效的運行。

寫字樓的設備設施管理的專業(yè)化體現(xiàn)在先進的管理理念和規(guī)范的管理機制相結合。寫字樓設備設施管理的專業(yè)化體現(xiàn)在如下方面：

1.掌握設備的基本原理、系統(tǒng)組成、結構性能及其附屬設備的狀況，并能讀懂相關的維護使用說明書。

2.掌握設備的安全操作規(guī)程。

3.發(fā)現(xiàn)設備運行過程中出現(xiàn)故障及時上報的能力。

4.處理設備簡單故障的能力并能根據(jù)設備運行工況調整設備運行的參數(shù)。

5.熟悉安全操作規(guī)程及安全維修規(guī)程。

6.熟悉設備正常運行的工況、參數(shù)以及非正常運行的工況參數(shù)。

7.識別設備系統(tǒng)的竣工圖、系統(tǒng)圖，并能從圖中讀出設備的工作原理。

8.具備識圖診斷設備系統(tǒng)故障和根據(jù)設備的安裝、維護設備說明書等相關資料分析故障修復的能力。

9.具備配合廠商或維保方進行設備系統(tǒng)大、中修的能力。

10.學習新技術、使用新技術進行優(yōu)化效率、節(jié)能降耗的能力。

寫字樓設備設施專業(yè)化管理主要抓好三個環(huán)節(jié)的管理，即：

1.根據(jù)設備設施的功能特點、運行狀況、工作環(huán)境、關鍵點和維修保養(yǎng)記錄等，以“確保安全運行、預防事故發(fā)生、經濟高效管理”為原則，制定管理工作計劃并組織實施到位。

2.建立健全設備設施臺賬、原始檔案等基礎資料檔案。

3.建立設備設施維修保養(yǎng)機制，記錄設備運行壽命中發(fā)生的全部事件。

三、應急突發(fā)事件處置能力

應急突發(fā)事件處置能力首先體現(xiàn)在建立合乎實際的應急處置預案。應急預案的作用有：

1.應急預案明確了應急救援的范圍和體系，使應急準備和應急管理不再是無據(jù)可依、無章可循，尤其是培訓和演習工作的開展。

2.制定應急預案有利于做出及時的應急響應，降低事故的危害程度。

3.應急預案成為各類突發(fā)重大事故的應急基礎。通過編制基本應急預案，可保證應急預案足夠靈活，對那些事先無法預料到的突發(fā)事件或事故，也可以起到基本的應急指導作用，成為開展應急救援的“底線”。在此基礎上，可以針對特定危害編制專項應急預案，有針對性地制定應急措施、進行專項應急準備和演習。

4.當發(fā)生超過應急能力的重大事故時，便于與上級應急部門的協(xié)調。

5.有利于提高風險防范意識。

寫字樓管理單位要開展以有班子、有機制、有預案、有隊伍、有物資、有培訓演練等為主要內容基層應急管理能力建設，強化風險評估、隱患排查、預警信息傳播、信息報告和先期處置能力。

（本文作者系北京茂苑物業(yè)管理有限公司 副總經理）