房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用

【摘要】在經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型與日益擴(kuò)大的市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管逐漸由傳統(tǒng)的分散管理向統(tǒng)一登記的管制制度轉(zhuǎn)變。其中，房產(chǎn)測(cè)繪是保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記順利進(jìn)行的重中之重。文章會(huì)從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性、主要內(nèi)容、具體應(yīng)用以及發(fā)展前景等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，討論不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，希望可以對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展有所裨益。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；不動(dòng)產(chǎn)；監(jiān)管；應(yīng)用

1、引言

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展所需要的重要工作。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，也就是將不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利人通過(guò)法律途徑對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)做出改變的登記工作，而在這一過(guò)程中，房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)揮了其至關(guān)重要的作用。

2、不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管與房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

2.1房產(chǎn)測(cè)繪

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪學(xué)的分支，隸屬于工程測(cè)繪，是一種調(diào)查房產(chǎn)現(xiàn)狀的專業(yè)測(cè)繪手段。其中，房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況都屬于房產(chǎn)測(cè)繪的調(diào)查內(nèi)容。

房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。相較傳統(tǒng)測(cè)繪，房產(chǎn)測(cè)繪有大范圍取測(cè)、高精度要求、重法律權(quán)益等特點(diǎn)。

2.2不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立在健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本需求上，為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)制。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日落地實(shí)施。

2.3重要性

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將分散的不動(dòng)產(chǎn)信息整合于同一部門(mén)，優(yōu)化辦證流程，逐步實(shí)現(xiàn)信息共享，顯著提高資源整合效率并有效減輕了群眾負(fù)擔(dān)。科技進(jìn)步帶來(lái)的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房地產(chǎn)測(cè)繪的轉(zhuǎn)型升級(jí)，GPS全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息技術(shù)代替了原始的尺規(guī)，廣泛運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)規(guī)范管理，生成詳實(shí)的依據(jù)材料，為明確責(zé)權(quán)、改善人民居住條件等奠定了有力的保障。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，越來(lái)越多人將視野投向了房產(chǎn)測(cè)繪。相較土地、森林、海域等它類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)屬于一類(lèi)較為特別的不動(dòng)產(chǎn)；更強(qiáng)的精度要求是房產(chǎn)測(cè)繪所需具備的，這也進(jìn)一步體現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管中的重要性。為充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管與大數(shù)據(jù)整合優(yōu)勢(shì)，房產(chǎn)測(cè)繪的高效應(yīng)用與創(chuàng)新創(chuàng)改刻不容緩[1]。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容

3.1信息調(diào)查

在房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容中，較為基礎(chǔ)且最為重要的當(dāng)屬信息調(diào)查。信息調(diào)查往往以對(duì)房屋占地情況、房屋數(shù)量及產(chǎn)權(quán)歸屬等基本信息的搜集為主。不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪所必需的調(diào)查信息的整合、共享，為消費(fèi)者提供了充分了解房屋資訊的廣闊平臺(tái)，是一種保障消費(fèi)者權(quán)益的外化。

綜合消費(fèi)者購(gòu)房信息調(diào)查，購(gòu)房者獲取房產(chǎn)信息的渠道有傳統(tǒng)廣告、房地產(chǎn)網(wǎng)站、樓盤(pán)宣傳頁(yè)等。

3.2平面測(cè)繪

平面測(cè)繪是房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的重點(diǎn)，其主要內(nèi)容圍繞不動(dòng)產(chǎn)的面積與平面解構(gòu)開(kāi)展。詳細(xì)測(cè)量得出不動(dòng)產(chǎn)的空間位置與具體層高，測(cè)繪報(bào)告附圖，結(jié)合精確數(shù)據(jù)建模，直觀展現(xiàn)精簡(jiǎn)后的測(cè)繪內(nèi)容與房屋實(shí)體還原，作為參照提供消費(fèi)者精準(zhǔn)到位的房產(chǎn)信息。此房產(chǎn)測(cè)繪方式運(yùn)用廣泛，飽受好評(píng)。

3.3對(duì)比分析

大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)資產(chǎn)是核心競(jìng)爭(zhēng)力。有價(jià)值的數(shù)據(jù)即能夠?yàn)闆Q策提供參考依據(jù)的信息。不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪信息數(shù)據(jù)的對(duì)比分析與合理整合正是使數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值化的有效途徑。對(duì)比分析不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的房產(chǎn)測(cè)繪信息后所得出的展示方案，可以直觀的呈現(xiàn)我國(guó)各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況，宏觀推動(dòng)我國(guó)綜合發(fā)展進(jìn)程[2]。

4、房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的具體應(yīng)用

4.1法律權(quán)益

各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記都需提供絕對(duì)真實(shí)可靠且具備法律效力的憑據(jù)。而房產(chǎn)測(cè)繪就是為人民群眾收集權(quán)屬資料，提供法律依據(jù)，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的有效途徑。房產(chǎn)測(cè)繪與產(chǎn)籍資料核查、權(quán)屬狀況調(diào)查不可分割。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)審核房地產(chǎn)的適用性，測(cè)量界址面積，核查界址點(diǎn)準(zhǔn)確性等，以上房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)一經(jīng)確認(rèn)，便產(chǎn)生法律效力。這也是房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)的登記中一項(xiàng)重要的應(yīng)用。

4.2社會(huì)服務(wù)

房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中除了可以為相關(guān)登記人員提供一些具有一定法律效益的依據(jù)之外，還可以間接服務(wù)于社會(huì)公共建設(shè)。房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)過(guò)合理的對(duì)比、分析及歸納、整合后，衍生出的信息資料上及旅游資訊，下及社會(huì)治安。有關(guān)限定區(qū)域的住宅面積、人均占有率、房屋數(shù)量、使用年限等數(shù)據(jù)背景的深入探討，均會(huì)為整體建設(shè)發(fā)展以及建筑整改提供強(qiáng)有力的實(shí)證依據(jù)。全面掌控實(shí)時(shí)變化的不動(dòng)產(chǎn)信息，是政府適時(shí)為社會(huì)服務(wù)做出有力決策的基礎(chǔ)，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房屋測(cè)繪工作就為其提供了便利。房產(chǎn)測(cè)繪成果在土地監(jiān)管部門(mén)與政府之間的共享互通是實(shí)現(xiàn)社會(huì)服務(wù)合理化的橋梁。

4.3經(jīng)濟(jì)功能

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果是進(jìn)行房地產(chǎn)契稅的征收，房地產(chǎn)租賃活動(dòng)以及交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)抵押貸款這些活動(dòng)相當(dāng)重要的依據(jù)。

4.4技術(shù)領(lǐng)域

隨著科學(xué)信息技術(shù)的發(fā)展，享受信息集成、屬性集成與GIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)集成的房產(chǎn)測(cè)繪將實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型，逐漸告別手工測(cè)繪階段，CAD測(cè)繪階段與GIS混合階段，迎來(lái)了數(shù)字化房產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)階段：GIS 的房產(chǎn)測(cè)繪空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)集成。在信息基數(shù)大，數(shù)據(jù)種類(lèi)繁的房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀下，使用信息化管理，計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存為先的信息檢索方式，能有效避免數(shù)據(jù)共享的資源浪費(fèi)與節(jié)拍紊亂，大幅提升不動(dòng)產(chǎn)集中監(jiān)管的可操作性。房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中發(fā)揮了技術(shù)領(lǐng)先的高效能功用。

5、 房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管面臨的挑戰(zhàn)

5.1房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范制定滯后

房產(chǎn)測(cè)繪存在地區(qū)差異。包含外業(yè)測(cè)量與內(nèi)業(yè)處理等參雜主觀因素的房產(chǎn)測(cè)繪，于不同地域不同測(cè)繪機(jī)構(gòu)，面臨操作無(wú)法達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的難題。包括房產(chǎn)測(cè)繪的運(yùn)行機(jī)制、文本格式、樣本處理以及信息化程度等，都存在一定的地域差異，使各個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)交流與部門(mén)監(jiān)管造成了一定的障礙。

5.2房產(chǎn)測(cè)繪管理制度有待完善

由于長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記的工作由各個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，相應(yīng)的基礎(chǔ)性權(quán)籍調(diào)查工作也由各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門(mén)按照單一部門(mén)規(guī)范負(fù)責(zé)組織實(shí)施。各級(jí)各部門(mén)關(guān)于房屋測(cè)繪的行政管理還沒(méi)有明確的進(jìn)行責(zé)權(quán)劃分，雖然國(guó)務(wù)院已經(jīng)整合了十多個(gè)責(zé)權(quán)部門(mén)為整個(gè)的承擔(dān)部門(mén)，但是還沒(méi)有明確制定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的管理職能，不能有效的開(kāi)展針對(duì)于主體統(tǒng)一的規(guī)范與監(jiān)管活動(dòng)[3]。

5.3房產(chǎn)測(cè)繪歷史數(shù)據(jù)存在疊漏

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)也需要在登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)統(tǒng)一的大背景下進(jìn)行信息整合。隸屬于不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同部門(mén)的測(cè)繪工作在整合的過(guò)程中，受到地理位置、技術(shù)規(guī)范、測(cè)繪質(zhì)量等差異的影響，極易出現(xiàn)重復(fù)測(cè)繪或錯(cuò)漏現(xiàn)象，導(dǎo)致權(quán)責(zé)不清，進(jìn)而引起不必要的房產(chǎn)糾紛。

6、不動(dòng)產(chǎn)登記中的測(cè)繪工作優(yōu)化對(duì)策

6.1統(tǒng)一測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)體制

統(tǒng)一測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)體制是解決測(cè)繪地域差異，平衡行業(yè)互通的首要任務(wù)。有關(guān)部門(mén)要做好規(guī)劃管理與協(xié)調(diào)工作，及時(shí)研究編制統(tǒng)一測(cè)繪運(yùn)行機(jī)制、面積測(cè)算、文本格式、精度指標(biāo)等測(cè)繪技術(shù)規(guī)范，逐步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的標(biāo)準(zhǔn)制度統(tǒng)一。同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)支持，監(jiān)測(cè)部門(mén)輔助跟進(jìn)，確保不動(dòng)產(chǎn)在數(shù)據(jù)整合中保持一致，平穩(wěn)過(guò)渡。

6.2完善測(cè)繪管理機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是完善測(cè)繪管理機(jī)制的第一步。測(cè)繪部門(mén)應(yīng)與房產(chǎn)管理部門(mén)通力協(xié)作，制定房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，細(xì)化責(zé)權(quán)，統(tǒng)一管理。管理平臺(tái)集勘測(cè)、繪圖、檢驗(yàn)、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔等于一體，即促進(jìn)交流合作，又能推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步。同時(shí)進(jìn)一步拓寬爭(zhēng)議解決渠道，完善房產(chǎn)測(cè)繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制，明確測(cè)繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。在完善測(cè)繪管理機(jī)制的同時(shí)，工作人員樹(shù)立責(zé)任意識(shí)，在工作中學(xué)習(xí)，不斷提高測(cè)繪能力，保證測(cè)繪數(shù)據(jù)完整性與準(zhǔn)確性，是管理規(guī)范的內(nèi)化。

6.3加快測(cè)繪新技術(shù)推廣應(yīng)用

房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)結(jié)合建筑施工新工藝、測(cè)繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立適合我國(guó)國(guó)情的測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)與技術(shù)研究中心。把握國(guó)家新型測(cè)繪技術(shù)建設(shè)的良機(jī)，加快三維街景掃描、云計(jì)算等新技術(shù)的應(yīng)用。鼓勵(lì)先進(jìn)測(cè)繪設(shè)備的研究與開(kāi)發(fā)，完善房產(chǎn)測(cè)繪歷史數(shù)據(jù)的分析整合機(jī)制。在條件許可的情況下，區(qū)域性引進(jìn)數(shù)據(jù)空間參考系統(tǒng)，結(jié)合前沿科技，修繕整合工作的技術(shù)路線，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房產(chǎn)測(cè)繪歷史數(shù)據(jù)整合提供技術(shù)支持。

結(jié)語(yǔ)：

現(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的登記過(guò)程中所采用的房產(chǎn)測(cè)繪已為不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域做出了非常重要的貢獻(xiàn)，打造了一條便捷、透明、一致的不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管通道。細(xì)化權(quán)責(zé)劃分，優(yōu)化監(jiān)管制度的意識(shí)已經(jīng)深入人心，但是目前的市場(chǎng)監(jiān)管、科學(xué)技術(shù)等仍有很大的發(fā)展空間，本文的論述希望能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪的轉(zhuǎn)型升級(jí)與不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管的有效實(shí)施起到積極作用。

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作者簡(jiǎn)介：

陳海鋒（1977-），男，本科，工程師，主要從事工程測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作。