房企共配建無償移交給地方政府的稅務(wù)處理

高建國

【摘要】本文以政府出地，房企出資建校無償移交政府的特殊事項，就土增值稅、增值稅及所得稅如何掛靠政策列支問題作以詳解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)共配建；納稅籌劃

如果你的項目配建有學(xué)校、幼兒園就得注意了，建校成本在土地增值稅清算及所得稅匯算列支時是很麻煩的事。請看“我”的實務(wù)：

根據(jù)開封市祥符區(qū)人民政府[2017]8號區(qū)政府常務(wù)會議紀(jì)要工作部署：政府出地，有我公司擬出資1500萬元，建造“祥符區(qū)第四實驗小學(xué)”土建工程。建成后產(chǎn)權(quán)無償移交政府作為國有資產(chǎn)管理。

請商榷：此項目以何種方式符合稅收列支政策？

公共配套設(shè)施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。具體來講，房企開發(fā)項目配套設(shè)施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費。全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)對以上公共配套設(shè)施的處置應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)和法務(wù)處理一直是廣大房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)征管人員關(guān)注的焦點和熱點問題。

首先弄清產(chǎn)權(quán)歸屬的法律規(guī)定 。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）第七十三條和第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，和占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

另外根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。同時根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）第五十二條的規(guī)定，國防資產(chǎn)屬國家所有。 基于以上法律規(guī)定，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國家所有。通過地下人防設(shè)施改造的車庫，收益歸投資者所有。

關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知（建房[2010]165號）明確：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容?！蛾P(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)[2007]24號）也明確規(guī)定，通訊設(shè)施作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一移交。

1、增值稅的處理規(guī)定

根據(jù)財稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（二）項規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)視同銷售進(jìn)行增值稅處理，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

根據(jù)以上法律政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)項目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府，用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的不視同銷售處理，不繳納增值稅。但應(yīng)符合以下條件：

（1）無償移交給地方政府未作價結(jié)算的共配建。如果屬于未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施，無論在項目區(qū)域內(nèi)（紅線之內(nèi)）還是項目區(qū)域外（紅線之外）無償贈送用于公益事業(yè)，不視同銷售；

（2）無償移交給地方政府用途用于公益事業(yè)的共配建；

（3）共配建在可售面積之外。如果在紅線之外建造的公共配套設(shè)施無償移交給地方政府于公益事業(yè)的，同樣不視同銷售征收增值稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則要么將公共配套設(shè)施的銷售價格分?jǐn)偟矫恳晃毁I房者的購房價格中，要么單獨對外作價銷售。房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售。

2、土地增值稅的處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

就以上文件規(guī)定我們認(rèn)為：土增稅扣除沒有問題，但所得稅列支恐怕有些牽強(qiáng)。因為，企業(yè)必須是在開發(fā)區(qū)“內(nèi)”建的學(xué)校成本費用才能按公共配套設(shè)施費列支。企業(yè)不拿地，應(yīng)該就屬于“外”了吧

3、企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知 》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理

該項目所得稅列支可以走捐贈。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。前提是必須取得教育部門以公允價開具的捐贈票據(jù)。

另有更大的政策利好。今年全國人民代表大會常務(wù)委員會重新修改了企業(yè)所得稅法捐贈支出扣除規(guī)定方法。如果在年度利潤總額12%以內(nèi)扣不完，新法給出了政策紅利，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年計算抵扣。給力吧！